最近，有一则信号备受关注，那就是在本以为极度火热的金九银十期间，多地市场却出现调控加码，例如唐山市出台新规，二套房首付不低于50%，三套房停止贷款。仅从这一点来看，似乎证明了一个道理，那就是政策不动摇的决心比我们想象中要坚定。其次恒大开发商的行为给了大家很大的想象空间。在相关部门出台“3道红线”前提下，前脚宣布全国楼盘7折出售，后脚则进行债务重组，由此可见开发商求生存的难度。本质上来讲，今年楼市除了第一季度，剩下来的基本处于调控加码、稳定市场的节奏中，也许正是因为这种心态，本轮市场触底反弹节点有了微妙变化。
客观来讲，近些年来的楼市并非一路高歌，甚至有点坎坷。从政策布局来看，曾经靠着一手的“去库存、棚改货币化”掀起购房热潮，以强势姿态刺激市场，导致原本没有住房需求的购房者被迫提前买房。对此如果站在经济学思维来看，这就是透支型经济，央行报告显示居民杠杆率接近60.4%终究还是社会的真实面貌，只是大多数人不愿意承认罢了！
从开发商现状来看，2019年市场规模再创辉煌，突破16万亿，但在这背后数百家开发商退出市场、破产重组。反观今年，无论是全国调控次数还是地方城市的态度，均和去年同期持平，但唯独现金流出现翻天覆地的变化，缺钱是常态，融资似乎成为另一种维度的竞争。
从以上背景来看，其实大家可以看出当前楼市格局的轮廓，那就是短期内政策定位不动摇的背后意味着市场并不存在明显涨幅波动，这一点对于房价本身高位运行的现状来算，并不是好消息；长期来看，高层多次重申的“房住不炒”重点仍在于“不炒”，对于这一点越来越多的城市调控加码就是最好的例子，至于房价能否下行，其实大家可以自行理解。
也许正是这些因素的存在，使其市场横盘似乎成为板上钉钉的事情。对于今年剩下3个月来说，趋势发展方向无非就3点：一是调控持续加码，更多的是打击假离婚等炒房方式；二是开发商方面动作不断，打折促销、融资重组将是常态；三是间接性政策成最大亮点，例如集体建设用地入市。
如果要按照这个趋势发展，明年起，楼市“新禁令”下，你的房子有可能要贬值。首先我们得了解一下哪些“禁令”会在明年初具规模效应，例如相关部门出台《住房租赁条例》，该报告中明确表示中介不得赚租金差价、合同要网签备案、禁止租金上涨过快等。这对于一二线城市来算，落地效应或许更加直接有效。想要牢牢抓住有效住房需求，租赁市场永远都是第一步，至少得让人有落脚之地。
其次农村宅基地进程正式拉开序幕，9月29日我国农村工作领导小组组长胡春华表示稳慎推进农村宅基地制度改革试点，做好房证一体确认登记工作。若此时再联想到未来5年内，当地城市土地出让金用于农村比例需要占50%以上，我只能说未来可期。
从以上2点来看，这一次房子贬值的压力并不在于房价有着明显起伏，更多的是一些侧面性改变，例如由于调控加码，市场供大于求。事实上对于这一点，早已成为现实，郑州、杭州等地二手房挂牌房源连续多月翻倍增长，令人奇怪的是成交量却没有明显涨幅。与此同时在新修订《土地管理法》的助推下，经营性建设用地可通过转让、租赁等方式给单位和个人使用，也就说农村建设将成为新一轮调控最大亮点。
本质上来讲，现阶段买房我基本看不到任何的增值潜力，如果是一二线城市，中心城区竞争大，郊区弊端明显，除开政策拐点，例如新建地铁线，想要房子快速增值的确很难；如果是三四线城市，那就请先做好亏钱的准备。
总的来说，对于持房者来算，短期内无法套现是必然趋势，即使是降价抛房，也只能是被选择的一方。但长期来看，局面也并没有那么明朗，对此绝大多数人都一直处于焦虑之中。对于购房者来说，以上个人分析建议了解一下，如果没有一些硬性住房需求，买房前务必货比三家，甚至坐地砍价也是有机会的。
在我看来，买房赚钱的时代不一定已成为过去式，但对于一般人来说，这就是现实。或许我们不能只局限于首付，原因很简单，如果无法稳定偿还房贷，最后房子依然不是你的。买房上车前尽量保证一年周期的现金流周转，站在个人角度来说，首付只消耗的是你的积蓄，而房贷则是透支你的生活水平。
