烂尾楼这种事，年年都有，但像今年屡屡占据舆论场头版的，实属罕见。
在昆明，30户居民住进烂尾楼上了热搜，业主在楼前空地开荒种菜，毛坯的墙面，四处漏风的屋 子，缺水断电，没有门窗，靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水做饭，有房主辛苦摆摊打工花50万买房，烂尾后丈夫患癌。
在石家庄，一个宣称投资170亿的超级大盘，已烂尾5年多，如今成了当地颇有名气的“网红”地标，不少年轻人来这里拍写真甚至婚纱照。
在大连，一小区烂尾8年，部分业主搬入楼里居住，由于小区没水没电，过起群居生活，十一节日里有人生火有人做饭。
一个接一个的烂尾房拷问着我们，要知道，如今我们的房地产市值高达65万亿美元，去年销售面积达17亿平米，关联上下游数十个行业，如此强大的楼市，怎么还频频出现烂尾房的问题？
归根结底，还是“期房”占比过高造成的。
来看两组数据。
1，截止去年底，建筑工程累计同比增速达到11.1%，同期，安装工程累计同比增速达到了-24.5%，背离严重。
2，同期，期房销售增速5.9%，现房销售是-21.5%。
建筑工程代表了施工，安装工程意味着快进入交房阶段，施工的楼盘越来越多，竣工的越来越少。
数据1，其实跟数据2是一回事，新开工、施工的项目多，期房占比自然更多了。
显然，摆在购房者面前的问题，不是“买期房”或“买现房”，人人都想买到完工的房子，可去到售楼部里一看，在售的都是期房，哪怕烂尾概率只有1%，全国几亿平米的房屋在建面积，烂尾、延迟交房的概率可想而知。
看似光鲜的楼市背后，存在一个致命的“软肋”：预售制。
“预售制”是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的商品房预先出售给购房者，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期获得所购房屋的一种房产交易行为。
其创始人是霍英东，又被称为“卖楼花”，引入内地后，成为楼市的主要买卖方式，使得开发商门槛大幅降低，随便一个企业就能“空手套白狼”，以土地为抵押，以销售回款作为施工和拿地费用，一旦资金链断裂，烂尾楼是必然的结果。
调控显然也是看到了这个问题，近段时间，高层对楼市的态度出现了两大转变，两大新规直指楼市软肋。
1，“三条杠”给房企设限。
大家都知道，预售制的前提，是开发商借钱发债、贷款，借以高周转经营，顺时规模成倍增长，逆时现金流说断就断。
因此，前段时间有关部门对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加，不能再发债借钱，这对依赖现金流周转的高负债房企来说，无异于雪上加霜。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。
直接从源头改善房企的财务状况，让真正有资金实力的房企去盖房，淘汰那些资金实力弱小的开发商，房屋烂尾概率自然会减小。
2，涉房贷款再收紧。
据中房网报道，有银行日前收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。
据一位国有大行交易银行部总经理透露，最近行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。
还有一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右。
其实，不管涉房贷款是否下降，临近年底这个阶段，本身银行留给购房者的额度就不宽裕， 加之今年压降涉房贷款的比例一直在压降，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降，除了中国银行外，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%及以下，调控的意图已经非常明显。
一边是对房企的资金设限，另一边是压降个人房贷，显然，未来的房地产市场就是要严控“杠杆”，把房地产的额金融属性降低，预售制生存的土壤自然会逐步消解。
事实上，按照调控不断收紧楼市预售的节奏来看，5年后，“期房”或许将不复存在。
一方面，是各地现房销售的新规层出不穷。
今年，海南反复表态：坚决做到任何项目不附带商品房用地，新出让土地建设的商品住房，未来实行现房销售制度。
早在2018年，广东江门住建局就发了商品房现售管理办法。
随着房企资金链收紧，购房者的个人贷款也日趋紧张，房屋预售的条件也越来越严格，开发商没有高周转、高杠杆的土壤，自然会老老实实的多建现房。
另一方面，央媒一锤定音，现房是大势所趋。
《经济参考报》近日有一篇文章，专门谈到了房地产“去金融化”的问题。
文章认为：房地产与金融是天然的孪生关系，无论是房地产开发，还是个人购置房产，都很难离开房地产金融的支持。
但是，金融运行也有“特立独行”的一面，如果缺乏有效的规范与约束，就很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。
除了聚焦“楼市金融化”的问题，就在前段时间，多家央媒不约而同针对预售制发声。
比如，《经济日报》发文称：预售制带来的问题十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。
《中青报》发文称：那些没上热搜的烂尾楼，只能一“烂”到底？文章里有一句话：烂尾都往往与房屋预售制度有直接关系。
不管这么多媒体密集发声背后有何含义，可以肯定的是：在不久的未来，“所见即所得”的现房，将遍布房地产市场。
