01 前言：房地产的历史任务到了一定阶段，即将转入下一阶段了
1 先简要说下房地产的前世今生。
78年改革开放之前，因为土地制度的不同，其实并没有房地产这个概念。
同年的7月1号，第五届全国人大通过了的《中华人民共和国中外合资企业经营法》中明确提出“土地使用费”的概念。
接下来就是80年，北京成立了住房统建办公室，又建立了北京市城市建设开发总公司。这类国企性质的公司，统筹着城市建设和改造项目。
这个时候，房地产概念，开始产生了。
82年的时候，国务院批准：郑州、沙市、常州、四平这四个城市为试点城市，推行新建住房补贴出售。
88年的时候，深圳举行了中国第一个土地拍卖，这场意蕴深远的拍卖，让房地产从此名正言顺！
94年，中国财政史推出了重要的改革——分税制。同时还出台了住房公积金制度。
所以，中国真正意义的房地产时代，应该从88年开始，至今已经32年了。
房地产元年
2 房地产在前二十年，对于中国经济的贡献。
88年之后，房地产经过十年的萌芽起步阶段，本来也波澜不惊的，直到98年，突如其来的变故，给了房地产巨大的机会。于是，98年开始取消福利分房制度；99年，开始个人消费贷款。房地产开启了盛世二十年。
先让一部分人富起来，再让少数带动多数，最后达到共同富裕，国家是如此规划的。
放在中国的企业当中，也是如此。先让一些行业火起来，再带动其他行业，最终共同繁荣。
毫无疑问，在那个时候的中国，唯有房地产行业，能担当这个大任！2003年，国家第一次明确，房地产是国家支柱行业。
至于具体原因，观察员就不多说了，咱们看下房地产这个行业，是如何当起国民支柱产业的：
中银国际估算，2016年房地产行业占GDP比重或达到20%；
国际货币基金组织的计算，中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。
五年间房地产对GDP影响占比
房地产对上下游需求拉动
可以看出，过去二十年，房地产毋庸置疑是国民经济支柱行业！
3 现阶段的房地产，地位依旧，但任务转变了。
首先，需要明白的一个道理是：
截止目前为止，乃至未来十年，暂时还找不出一个行业可以替代房地产行业！
这个是大原则、大前提。
原因有三个，其一是房地产达到了一定的体量，可谓是尾大不掉了。其二是截止目前，没有一个行业能够像房地产一样，上下游牵连上百的行业链。其三，城镇化依旧在继续，并且仍有很大空间。
比较靠谱的数据
虽然房地产行业的地位依旧，仍然是国民支柱行业，但是其任务开始转变了。
作为过往中国经济引擎的房地产企业，虽然依旧强健，承担蓄水池的作用，但是其诸多不良的影响，也在逐渐凸显。
第一，虚高房价套住了太多资金，掣肘了很多行业的发展。
第二，部分地区过热过高的房价，降低了人民的幸福感。
第三，中国经济的转型，要求要逐渐改变这种以房地产为主的粗放型经济结构。
所以，房地产虽然地位短时间依旧不可动摇，但是开始着手去房地产化的过程；虽然依旧承担蓄水池的作用，但是会逐渐降低其比例。
经济结构调整
02 白银时代：房地产的定位决定了房住不炒，开启了楼市的稳与分化
1 未来十年，房地产仍是国民经济支柱行业，平稳健康发展有利于整体经济运行
说到这里，很多人会有疑问了，房价再慢慢涨，怎么就会对经济有利呢？
咱们先来看下一个数据，那就是在美国房地产占居民消费比例：
美国家庭支出占比
从这张图可以看出，即使发达如美国，住房支出依旧占据了家庭平均支出的41%。
这说明了一个问题，那就是即使经济高度发达的国家，房地产依旧在起国民经济中占据很大的比重。这就从结果论证了，为什么观察员说，未来十年甚至更久，房地产依旧是国民经济主要组成部分。
下面一句话，很多人会说，这是个驳论，但实际这是个结论。
虚高过热的房价，会抑制经济发展；但是平稳健康发展的房价，是很有利于经济的！
很多人，经常不假思索的一说房价高，就影响其他行业发展，这是不对的。
咱们反向逻辑来思考，假如说房价平稳发展的涨价，会抑制其他消费，那么按道理过往二十年，房价涨幅如此之大，应该严重抑制了其他行业的发展才对！
但是实际情况来看，过去二十年，其他行业无一不是飞速发展，是不是房地产行业带动的结果，咱们暂且不论，但毋庸置疑高速发展的房地产，并没有抑制其他行业的发展，这是肯定的！
反向逻辑推导
2 尾大不掉，非一日之功；水滴石穿，需不断摸索。
自从2016年，房地产的比重达到了GDP的五分之一，国家就注意到这个问题了。“房住不炒”基本策略也是这一年第一次提出来的。这个时候还有另外一个因素，部分城市的房价，已经高的百姓怨声载道了。
简单说就是，数据层面，比例开始超标，民意层面人们也开始抱怨过高的房价，严重影响到了幸福感。
这个时候，如何对待房地产行业，是一个迫切的问题。
一方面，房住不炒刚刚提出；另一方面，过往依靠房地产快速发展的局面，暂时还未扭转过来。随着16年下半年，全国性的大多数城市的普涨之后，各个层面开始真正意识到了高房价的危害，纷纷正视，着力调整势头，下定决心要扭转局面。
据不完全统计，2017年全国超过55个城市或地区出台了160多次调控政策，其中不仅包括限购、限贷、限售，还包括公积金贷款、商住房、信贷、土地出让、二手房交易监管等方面收紧的政策。
一线城市楼市调控
部分二三线城市楼市调控
部分二三线城市楼市调控
部分二三线城市楼市调控
部分二三线城市楼市调控
2017年，开启了全国楼市调控元年！
然而，楼市是一个多方面，全方位的综合体，岂能一开始调控就可以全面根治的。在2017年全面调控开启之后，全国楼市适当的降温，也给了各方面一个缓冲时机，慢慢转型改变。
各个区域，各个城市对房地产的依赖程度，大有差异，很多时候一刀切是不能圆满解决问题的。另外就是过往经验让大家有了个错误的认知：房地产是不败翁，楼市调控不能伤筋动骨，过后该如何，还是会如何。
在这种复杂情况，又在这种全民错误认知的情况下，虽然过后一两年，楼市降温了一部分，但是依旧后劲强，治标不治本。
果不其然，在今年疫情之后，全国楼市竟然出现了报复性的反弹，多地热门城市房价竟然逆势上涨。
全国房价前十城市涨幅情况
3 调控加码，坚定房住不炒，是为了楼市平稳健康发展。
这个时候，全国各大城市纷纷再次开启了调控加码，具体名单就不再做表。这样做的目的，只有一个：房住不炒是不可动摇的大基调！
这样的效果能达成两点：1 给楼市降温，2 坚定房住不炒的战略定位
深层次目的也有两点：1 促使差异区域被迫转型，2 更正全民错误认知，树立信心
但是大部分人，在这点上的认知又陷入了歧途。
房住不炒，不是要让房价下降。上文已经说了，房地产依旧是国民经济支柱行业，牵一发而动全身，众多的调控是为了让房地产实行长效机制，健康平稳发展。
房住不炒的内涵，其实应该如下：
坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
从这个内涵当中，我们可以提炼两个关键点：
1） 三稳：稳地价、稳房价、稳预期
2） 因城施策：一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控
其实，这两点就揭露了未来楼市两大发展趋势特征：稳与分化。尤其对于房产投资来说，这两点是逻辑思维的根本，是房产投资的基础。
平稳健康发展
03 调控加码：因城施策下的调控区域化
过去十几年，中国各级城市发生了很多变化，对于楼市来说，最重要的一点，莫过于城市吸引人口的变化。而过去十几年的城市人口变化，某种意义来讲，预示着未来十年城市楼市房价的变化。
咱们先看2000—2010城市人口变化：
2010前十年城市人口变化
咱们再来看2017年城市人口流入变化：
2017年城市人口变化排行榜
从这两份数据，咱们其实可以简单分析出两个方面：
1） 10年前十年的人口流入，奠定了北上广深过去十年的房地产高速发展。
2） 过去五年的人口流入，预示着未来十年，哪些城市房地产的高速发展。
从这两个方面来推测，近五年人口大量流入的城市，必定会引起楼市房价的强劲涨幅，那么这些城市的调控，很大可能需要加强才行。
果不其然，今年全国各城市房价的涨幅排行，就验证了这种推测。
6月房价排行
如果说2017年，是楼市调控元年的话，毋庸置疑，2020年是楼市调控加强年。
今年各地楼市调控，多达300多次，尤其是以下的重点城市，纷纷加码调控，号称史上最严。自7月以来，不到3个月时间，深圳、南京，东莞、杭州、宁波、内蒙古、沈阳、常州、内蒙古、烟台、郑州、三亚、扬州、福清、常州、成都、长春、唐山、银川，纷纷调控加码。
如果咱们再仔细研究这些调控城市的具体政策，咱们还会发现很多问题：
1） 不同的城市，要用不同的策略
2） 不同的城市，调控目的不一样
简单总结就是，因城施策的大前提下，要给一线城市和热门的强二线城市，是要给楼市去虚火；对于其他城市，则是要给楼市去库存。
这也就是观察员所说的，调控区域区域化，不同的城市用不同侧重点的调控方式，因城施策，以保证其房地产健康平稳发展。
平稳健康发展
04 楼市变化：长期化的持有将是趋势
咱们上文论证了未来楼市的三大显著特征：稳、分化、调控区域化
那么对于购房者而言，在这种显著趋势下，应该如何把控，才是最合适的？
咱们简单分解购房者为三种：刚需、改善和投资。不同目的购房者，需要采取不同策略。
简单说刚需，观察员的一贯态度都是，能早点上车，就不要迟疑，住是第一要务；对于改善来说，要进行房产优化处置；对于投资来说，做好针对性投资和长期持有的打算。
