2020年末,楼市日益“撕裂”。
12月14日,国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
一边是36个城市房价上涨。
从全国70大城市房价数据看,70个大中城市中,有36个城市的新建商品住宅价格上涨,比10月份减少了9个,房价上涨个数为今年最少的月份;二手房方面,70个大中城市中房价上涨城市有44个,较上月增加5个。
具体来看,新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是济宁、广州、丹东、合肥、兰州、西宁、平顶山、福州、贵阳、襄阳。其中山东济宁成为全国新房价格上涨最快的城市,环比涨幅1.2%。
一线城市中,广州房价涨幅紧随济宁之后,新房价格涨幅排名全国第二,环比涨幅0.9%。而在二手房市场,广州同样表现抢眼,11月广州二手房价格环比涨幅第一,环比上涨0.8%。
在年末一片看跌之声中,还有这么多城市能逆市上涨,这一点出乎很多人的预料。
有的城市“骄阳似火”,有的城市“如坠冰窖”,另一边,是28个城市房价下跌。
房价下降的城市中,排名70城最后十位的城市有南充、南昌、太原、温州、牡丹江、吉林、郑州、济南、哈尔滨、长春。其中南充、南昌、太原新房价格环比均下跌0.4%;其余7个城市新房价格环比下跌0.3%。
这些上涨的城市,有什么共同点?蓝白认为,最大的特点是“购买力外溢”。
广州新房和二手房涨幅均位居全国前三,原因在于深圳和东莞的调控异常坚决,广佛、深莞同为珠三角明星城市,深圳和东莞出手调控后,大量投机资金被限制在购房门槛之外,退而居其次,这些人又开始流向广州。
据中原研究发展部数据显示,在10月份,广州累计一手房网签1571宗,同比增长21%,网签量创下2017年以来同期成交新高。另据机构监测,最近两个月,广州的新房找房热度排名仅次于上海,排在北京之上,与去年同期相比明显升温。
有房企置业顾问称:“见证过前海的深圳人,比广州人更懂南沙。这不只是我们项目的广告语,也是事实:我们的买家有一半来自深圳和东莞,他们最喜欢四房。”
合肥也是一样的道理,从7月份开始,杭州、宁波、南京、无锡等一众长三角热门城市全线收紧楼市,限购、限贷、限售等措施不断升级,毗邻长三角的合肥,就成了“外溢投机客”的目标。
至于房价下跌的城市,不难发现,绝大部分都是北方城市,或此前已经大幅上涨的弱二三线城市,目前受调控发力、棚改退出、人口流出、经济增速下滑等多重原因出现下跌,也在情理之中。
事实上,不管是36个城市房价上涨,还是28个城市房价下跌,都跟两个字有关:调控。
数据显示,7月份之后,共有44个省市67次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛。
以明星城市深圳为例,在“715”最严限购后,最近因为某网红盘冻结资金300多亿,代持购房、众筹购房的乱象滋生,引来了央媒的“硬核”批评,甚至提及了要动用“房地产税”,当地住建局长表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为,可以预见的是,严厉的调控措施正在酝酿。
有人会说,为什么调控措施频出,还有这么多城市房价在上涨?
这就是我们今天要聊的重点:分化与撕裂。
经历过2015-2017年的朋友应该了解,在房价普涨阶段,无论是一二线还是三四线,不管城区还是远郊,不管主城区还是新城区,无论地市还是县城,一年涨个50%跟玩儿一样。
但是,在房价分化阶段,由于调控的强力介入,热点城市的购买力被挤出,这些购房者和资金会外溢到周边城市,显然,发达城市群的房价上涨受“外溢”因素影响最大,沪苏宁杭、广深莞佛是房价上涨外溢的典型。
更重要的是,44个省市的调控出手之后,房价并不会马上冷却,这需要一定的时间和耐心。
举个例子,近两年跌幅最大的一二线城市如天津、郑州、青岛等地,这几个地方都是在2017-2018年出台了严厉的限购和限售措施,2016年时疯涨的远郊区域迅速现出“原形”,房价连跌3年,如今仍在泥潭里挣扎。
从这个角度来看,别看现在长三角和珠三角周边城市涨的挺热闹,一旦调控认真起来,把流动性给冻结掉,哪个城市都跑不了。
或者可以这么说:房地产市场,再也没有“房价永远涨”的神话了。
如果你是一个正在犹豫的购房者,下一步,要做的也很简单:在“冰火两重天”的楼市里,静静等风来。
如果你是一个囤房赚差价的投机者,接下来,早点把多余房产给卖掉,还可能有机会“爬上岸”。