对于官方数据，大家颇为诟病其水分及滞后性，但官方数据的价值我认为还是有的，比如拉长一点，能看到一个城市的房价趋势，这个是不会有毛病的。
上图是我根据官方数据整理的过去两年郑州房价的表现。四根线分别是新房价格环比和同比，二手房价格环比和同比。
可以看到，新房环比价格基本稳定，这跟郑州自2016年10月份推出限贷限购政策有直接关系。
但除了新房环比数据之外，其他均走出明显的下行趋势，涨幅逐步萎缩，到了2019年末，终于由涨转跌，二手房比新房更惨。
当前的郑州楼市，可谓低迷。
房价低迷，郑州楼市库存也一路走高，眼下的新房库存已经逼近19万平方米，比肩2015年。
无论你对郑州未来楼市如何看好，眼下郑州楼市的确走出了量价齐跌的低迷行情。作为中原第一城，GDP和人口数据表现都相当亮眼，郑州到底发生了什么？
从根本上来说，房价下跌，自然是因为需求不足。
那么到底是什么导致了需求不足？
分析过去这几年郑州城市规划，我发现，郑州自从在郑东新区打了个漂亮的翻身仗之后，这几年非常热衷于搞各种新区。
比如国家航空港区，二七新区，平原经济示范区，滨河国际新城，杨金产业园，管南新区等十几个新区。
这么多新区就跟下饺子一般，其结果是郑州城建大规模扩张，过去3年多，郑州城市建成区面积增加了近440平方公里，差不多是三个郑东新区。
熟悉城市发展的人应该都清楚，新区虽好，但成功极难。
对城市来说，搞新区有很多好处，比如多卖地赚钱，开发商也很热情，大量拿地，但商品房供应随之大规模增加。
新区的概念很好，但概念总归有消费完的那一天，接下来就得看硬指标了。一个新区能否成功，最主要的指标我觉得应该是教育资源、地铁交通、商业配套。这些才是聚拢人口的硬指标，有一点跟不上，新区就很难成功。眼下郑州的实力还无法供养这么多新区，配套还差得远，只有房子，大家自然热情逐渐消退。
此外，郑州的限购限贷政策，对楼市热情也是较大打击，比如二手房20%的差额所得税，这一条在二线城市中极为罕见。这意味着投资客得盘算了，如果房价不能覆盖这20%差额，就不会去买新房；而且那些打算改善住房的换房族也不会出手，所以二手房和新房行情都不会好。
从土拍层面来看，郑州限房价竞地价的规则也让房价上限一目了然，上限不能拔高，大家看不到上涨的空间，一定程度上也影响了入市热情。
不过，郑州楼市已经持续走低两年多，从房价走势来看，继续下跌空间有限，未来将趋于稳定，属于典型的筑底行情。
对郑州楼市来说，未来分化将会继续。那些配套完善的楼盘依然值得入手，优先考虑地铁和学区这两个配套。
现在，郑州四环已经贯通，城市主体框架已经搭建完毕，而随着郑州大规模扩张，四环已无多少新地，买在四环内算是最稳的。
如果考虑四环外的房子，就得需要更多耐心，如果要选择的话，我倾向于重点考虑郑州东部和南部的房子。因为从郑州规划来看，东向和南向是优先考虑。在郑州摊大饼式的发展中，东向定位是“同城”，南向定位是“融合”，而西向定位是“联动”，北向定位是“协同”。显然东向和南向更具优势。
