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楼市的调控层面来看,楼市调控依然不会放松

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楼市的调控层面来看,楼市调控依然不会放松

总结一下近几年楼市的发展,2016年国家开始大力调控楼市,2017年的时候,多数核心大城市的房价已经逐渐稳定下来,比如郑州现在的房价均价,和2017年基本没有多大区别;石家庄和天津的房价,比起2017年的房价峰值,已经回落了很多;北京和上海的房价在最近3年中基本上处于横盘状态,不过北京二手房房价有所调整。当然2017年之后,也有部分核心城市的楼市局部火热,比如深圳、东莞、宁波等城市,不过总体而言2017年开始,我国大城市的房价基本上已经大局已定,很多城市在最近3年都处于调整期。

而2017年和2018年是三四线城市房价大涨的两年,这两年三四线城市房价大涨主要有两个推动因素,首方是棚改政策的全面推进,让很多三四线城市的老百姓手中获得了很多拆迁补偿,最终这些钱还是流入了楼市;另一方面由于一二线城市房价开始调整,炒房客和开发商开始进军三四线城市。

明年楼市将迎来“艰难时期”,内行预测:明年的房价或超出想象

从2019年开始,不管是一二线城市还是三四线城市,楼市基本已经开始平稳下来,甚至有部分城市的房价开始出现不同程度的调整,2020年虽然经历了楼市寒冬但是楼市依然延续了2019年的平稳。

结合最近几年的楼市走势,我们会发现楼市经历了几个发展阶段:2017年之前全国房价都是普涨状态;2017年和2018年是局部上涨阶段;2019年和2020年基本已经达到稳定的状态。根据前几年的房价走势,2021年的房价该如何走,是延续2020年楼市稳定的趋势,还是明年的楼市可能会迎来“艰难时期”,笔者认为楼市稳定是未来很多年楼市发展的总基调,不过2021年的楼市也注定会非常艰难。

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从楼市的调控层面来看,楼市调控依然不会放松。今年最令人瞩目的调控新政就是“三道红线”新政,央行前一段时间央行邀请了12家重点房企召开座谈会,并给房企划出了“三道红线”。很多房企都是高负债的运营模式,因此房企比较依赖融资,而“三道红线”的政策就是限制房企融资的新政,如果房企不能3个标准不能完全达到成为绿档房企,那么未来房企的融资将会受到很大影响。如果3个指标都不能合格,那么房企就需要先努力进行去负债,变为绿档房企。

明年楼市将迎来“艰难时期”,内行预测:明年的房价或超出想象

对于房企来说,在“三道红线”政策的规范下,房企就需要想办法进行去负债,也不能再像过去那样盲目扩张。因此“三道红线”新政有利于房企朝着健康的方向发展,也有利于房地产行业朝着健康的方向发展。

除此之外,下半年的楼市调控可以说是风起云涌,深圳715新政可以说拉起了楼市调控的序幕,在深圳楼市最火热的时候,深圳住建部推出了号称史上最严厉的调控政策,被广大网友称为是长沙楼市调控的升级版。深圳楼市调控可以说开启了下半年楼市调控的先河,深圳楼市调控出台之后,杭州、南京、宁波、东莞等城市纷纷升级调控。根据中原地产研究中心提供的数据显示,7月份以来,全国已经有超过30个城市加码楼市调控政策。

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从楼市的供求关系来看,楼市正在从过去的供不应求逐渐转变为供大于求。前一段时间央行对城镇家庭的住房情况进行统计,统计结果显示,城镇家庭有将近96%的家庭拥有住房,户均拥有住房1.5套。根据央行的统计数据我们可以知道,现在城镇家庭基本上已经不缺房子,单从城镇家庭的购房需求来看,现在楼市已经呈现出供大于求的状态。

同时根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明,我们国家的住房空置率已经超过20%,基本上相当于每5套房子就有超过1套房子空置。其中一线城市的住房空置率达到16.8%,二线城市的住房空置率达到22.2%,三线城市的住房空置率为21.8%。除了一线城市的住房空置率低于20%,二线城市和三线城市的住房空置率均低于20%,相信四五线城市因为人口外流,住房空置率会更高。

按照国际标准,住房空置率低于10%算是正常水平,高于10%已经偏高,当住房空置率高于20%的时候,属于严重偏高水平,住房已经明显过剩。我们国家现在的住房空置率基本上就属于严重偏高,住房已经明显过剩。总而言之,随着楼市的发展,还会不停地建房子,因为房子的存在的年限比较长,建房的速度远高于房子被淘汰的速度,因此未来楼市供大于求的趋势将会越来越明显。

明年楼市将迎来“艰难时期”,内行预测:明年的房价或超出想象

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从人口的发展趋势来看,目前我们国家的新生人口数量逐年降低,同时老年人的人口比例不断增加。从2016年开始,新生人口的数量就开始逐年下降,公开资料显示:2016年我国新生人口数量达到1786万,2017年新生人口数量为1723万,2018年新生人口数量仅为1523万,到了2019年,新生人口数量只有1465万。有人认为人口出生率持续降低并不会短时间内引起总人口减少,因此并不会对房地产行业产生很大影响。

其实分析人口对房地产行业的影响,不能仅仅分析总人口的数量,应该看重人口结构的变化。随着人口出生率的逐年降低,同时平均寿命的逐渐延长,老年人的人口占比会逐渐增加,年轻人的比例会逐渐减低。我们都知道房地产行业是一个非常吃人口红利的行业,但是楼市需要的是相对年轻人的人口,老年人基本没有买房需求,即使想买房,银行也不会给老年人贷款。因此未来随着年轻人口的比例逐渐降低,对房子的需求量也会逐渐减少,因此从人口结构的角度分析,未来房地产行业的发展将会越来越艰难。

明年楼市将迎来“艰难时期”,内行预测:明年的房价或超出想象

结合以上3个层面的分析,未来的楼市还面临着很多非利好的消息。虽然说在国家的长期调控下,未来的楼市依然会长期处于稳定状态,但是2021年开始,楼市可能会迎来比较艰难的时期。对于那些大城市来说,房价可能会长期处于稳定状态,有些城市的房价也可能会稳步上涨,但是有一些经济发展滞缓的小城市,人口处于持续流出状态,同时又没有大型产业支撑,这些城市明年的房价可能会超出多数人的想象。