房住不炒，定基定调；因城施策，精准调控

2020年，是一个不同寻常，蕴涵变革的一年。

而作为作为经济发展的稳定器和压舱石的房地产，也不负众望，也率先走出疫情的阴霾，不仅步入正轨，还超乎预期的发展。

据可靠消息称，2020年前11月全国卖地收入6.5126万亿元，加上五项房地产税收1.7616万元，房地产总收入8.2742万亿元。总收入首次超10万亿元，占全国财政收入60%以上，占地方财政收入的90%。

如此看来，这一年里，房地产行业的成就，不仅没受疫情的影响，反而每况愈上。

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• NO1 2020年的楼市，经历了沧桑巨变！

1 房住不炒，定基定调；因城施策，精准调控

新冠病毒肆掠全球，疫情之下，百业颓废。

即使在这种情况之下，也要坚持房住不炒，并不把房地产作为短期刺激经济的手段，多方位的调控，以达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

这充分说明了一个问题：房住不炒，是雷打不动的基调！

当然，房住不炒，并不代表一概而论。房住不炒是基调，但是具体手段需要灵活多变。为了减弱疫情防控的影响，上半年各个城市灵活地因城施策，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年各地楼市趋热，又接连升级楼市调控政策，遏制房价的过快过热地增长。

2 金融强化：遏制开发商融资，收紧购房者贷款

在楼市当中，金融杠杆，无疑是一个重要的手段。

有针对房企的“三道红线”，使得房地产融资政策趋向收紧，其目的是防范房地产的金融风险。不仅从需求端到供给端，还从各融资渠道分项收紧到总量把控，使得向银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，房企现金流不得不更多依赖销售回款。

无独有偶，最近买房的朋友也发现了，房贷的放款周期也变得很长了。这是在收紧房贷，不光放款慢，普遍的利率也都提高了。

2020 年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额 160.21 万亿元，同比增长 12.7%。其中人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%。

简单总结就是，在金融方面，无论是管控开发商的融资，还是购房者的贷款，都在逐渐收紧，防范于未然。

3 土地供应增加，市场库存提升

这里有这样一个数据：

2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。

不光是新建面积提升，还有的是节节攀高的地价，更有的是库存的短线拉升。截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。

这个库存的增多，还面临着一个问题，那就是节节攀升的房价导致成交量的下跌，这无疑也是一个难题。

据资料统计，截止今年11月份，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%。

降价吧，地价都那么高了，而且又害怕引起连锁反应；不降价吧，金融融资受限，成本与日俱增。所以最终就出现一种胶着，形成价高量跌的胶着，就看谁先沉不住气了。

• NO2 2021年的楼市，将迎来崭新的开始！

启迪一： 基调不变，渐回正轨

如果把房地产比如一匹野马，过往担心这匹野马挣脱缰绳，糟蹋庄稼。

那么现在不用担心了，头套、缰绳、马鞍都给配上了。虽然以前这匹野马调皮，糟蹋了一些庄稼，并且一路疾驶一时间难以刹车。但是现在终于步上了正轨，回归正常只是时间问题。

当然，也不用担心因此这匹野马就不得重用了，毕竟目前来说，中国经济这辆马车，撇开了这匹野马，还真没谁拉的动。

从今年的经历来看，房住不炒是一项长期坚持的基调。

这个基调，并不是为了抹杀野马的动力，只是为了让野马更好的为己所用。并且无论是对地方，对开发商，对购房者，不仅从调字着手，还从控字着手，真正的实现了全方位，多角度的把控。

启迪二：分化凸显，焦点变更

接着上面举的例子，只要中国经济这辆马车一直处于高速的行驶，那么房地产这匹野马也同样保持高速行驶。

唯一的区别是，分化在各个方面凸显。

不同的城市，房价会出现分化，这个主要是根据人口和城市发展状况来决定。

不同的房屋，房价会出现分化，这个主要根据需求的改变和理念的更新决定。

不同的时间，政策会出现分化，这个主要根据当地具体情况和楼市的大环境。

不同的阶段，购房需求也分化，这个主要根据当地的房价和居民收支来决定。

作为购房者来说，不同的需求，在特定的时间段，择城、择区、择房，就成了一件需要仔细考量的事了。而这一切分化的原因，都源自于焦点的变更。

启迪三：发展趋于平缓，需求回归理性

当房子逐渐回归居住本质，人们的共识也形成房住不炒，那么慢慢的购房者就会开始聚焦焦点于房屋本身的价值，而不是过分热衷于其金融属性。

金融收紧，各方调控，只能平稳健康发展；共识达成，房价分化，只能回归理性需求。

当然，平缓发展也是发展，回归理性也有需求。在这种态势之下，根据分化的差距，就要针对性的选择。

如何选择？

简单来说就是选择“三核”：核心城市群、核心地段、核心配套。

当房地产平稳健康发展，购房者需求回归理性，那么大家看好的地方，必定形成了共识的。这些共识达成的地方，必定是众望所归，注定了会强者恒强。