从1978年理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等概念，到1980年开始拉开了住房制度改革的大序幕，再到1998年建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款合同。可以看出，我们国家的住宅商品化改革的道路就花了整整20年。从1998年彻底停止住房分配之后，我们国家的住房全面进入商品房时代。
在往后20多年的发展里，我们国家的房地产行业城镇经济高速发展和城镇化建设的东风快速发展、大规模扩张。根据国家统计局数据显示，截至2018年底，我国城镇居民的人均住房面积就已经超过了39平方米，已经超过了大部分发达国家的城镇人均住房面积。并且根据今年央行调查组给出的数据，截至2019年底，我国96%的城镇家庭都拥有房子，并且户均1.5 套。可以看出，在不区别住房品质的情况下，我们国家仅商品房就已经过剩了，这还没算上数量庞大的小产权房，所以房地产行业在过去的20多年里基本上已经解决了人们的基本住房需求。
然而，虽然现在住房资源已经过剩，但是没有房子的人还有很多，并且现在随着房价的不断上涨，普通人已经越来越买不起房子了。经过上一轮房价大涨，全国大部分城市房价都已经再次翻倍，不但一线城市房价涨到了七八万甚至十几万元一平方米，就是经济不发达的三四线城市的房价很多都涨到了七八千元的水平，不少楼盘都突破了万元大关。于是乎，随着房价的不断上涨，房地产这个民生行业已经慢慢脱离了民生，俨然已经成为了一个投资行业。
面对这种情况，国家在2016年9月份开启了房地产调控，经过多年的不断调控，房价上涨的势头终于被拉了下来。在2019年初时，楼市开启了小阳春，房价出现明显的上涨和炒作现象，为此央行开始了严查违规资金流入楼市，监管房企融资。这直接导致了房企资金链紧张，也直接浇灭了2019年的小阳春，从那时开始，楼市就已经出现了转折点。
为什么央行开始严查违规资金流入楼市之后，楼市就出现了转折呢？因为房地产行业发展离不开资金支持。在2019年下半年，由于央行对资金的监管，大部分房企都开始出现资金链紧的问题，更有不少房企资金断裂而出现经营异常的情况。就比如泰禾集团和福晟地产这两个前50名的大型房企，在2019年都因为资金链断裂而出现了经营异常的问题。可以说，监管好房企的融资渠道，就是卡住了房企的发展命脉。在过去，房企资金链紧张时可以不断融资，所以房企可以死撑着一直不降价。而房子的融资渠道被监管之后，房企们就不得不降价卖房回笼资金了。
楼市迎来“禁锢”新规定，5年前的楼市历史或重演？
今年以来楼市环境对房企非常不利，人们的购房理念在“房住不炒”的大环境下慢慢发生转变，并且人们也逐渐开始看跌房价，不再相信房价只涨不跌。现在房企的资金链都非常紧张，楼市库存的压力也越来越大，2020年11月百城商品住宅库存量达到了5.7亿平方米，环比微增1%，同比上涨9%，楼市库存数量直逼2014年末6.2亿平方米。
可以看出，2020年的楼市环境和2014年楼市环境基本上差不多，也都是楼市库存不断上涨，房价也是不断下跌，走势疲软。于是乎，很多人认为2020年的楼市和2014楼市一样，也担心2021年的楼市会出现历史重演。2015年之后，房价就开启了暴涨模式，直接让很多人买不起房子。
但是在笔者看来，5年前的楼市应该不会重演，因为2015年楼市政策环境和现如今的楼市政策环境已经截然不同了。2015年的楼市政策环境是国家对楼市“救市”政策，当时国家为了降低楼市库存，出台了降低房贷利率、鼓励农民进城买房和降低房贷首付等“救市”政策。但是现如今的楼市政策和以前截然不同了，这次楼市调控以来，4年时间已经过去了，但是调控政策不但没有放松，反而在不断收紧调控政策。特别是今年9月份央行和住建部出台了“三条红线”新规，这个政策可以说是直接禁锢了未来楼市的发展，控制了楼市发展的速度和规模。“三条红线”的三个规定分别是：红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线 2：净负债率大于 100%；红线 3：现金短债比小于 1 倍。
为什么说“三条红线”新规可以禁锢楼市的发展呢？因为现如今大部分房企都不符合“三条红线”的三条规定。根据华泰证券的调查统计显示，在全国排名前30的房企中，仅仅只有5家房企完全符合“3条红线”新规。而在剩余的房企中，就有9家房企完全不符合“三条红线”的规定。可以看出，现如今大部分房企的负债率都非常高。在“三条红线”新规执行的3年缓冲期过后，如果房企依然触碰“三条红线”中的一条规定，那么房企每年的有息负债增速就不能超过10%；如果触碰两条，那么有息负债增速就不能超过5%；如果三条规定都不符合的话，房企就不能增加有息负债。最重要的是，就算是一个房企完全符合“三条红线”新规，房企每年的有息负债增速也不能超过15%。
这意味着什么呢？意味着房地产行业的发展速度和规模被“三条红线”规定给禁锢了，房地产规模增速就不会超过15%。然而对于高负债高周转的房企来说，现在“三条红线”对他们的压力非常之大，因为现在大部分房企的负债率实在是太高了。所以，在未来3年里，房企降低负债率的压力非常大，而解决这个问题的方法就是降价促销卖房子。因为房企不能再像以前那样靠融资来解决资金链紧张的老方法了，融资虽然可以解决资金链紧张的问题，但是并不能降低房企的负债率，反而会提高房企的负债率。所以，在未来几年里，不仅政策环境下不允许房价大涨，房企也只能降价促销快速卖房子。
