2020年或许是房地产发展史上的一个分水岭,因为房地产被彻底切断了“水源”。
房地产的水源是什么?其实就是源源不断流向房地产的资金流和巨额贷款,专家黄奇帆就曾直言,调控房地产其实手段很简单,根本不用限购限售这些小举措,只需要限制银行给房地产开发商进行巨额放贷就可以,要禁止房地产“背着银行”买地,这样房地产发展就失去了动力,各个方面都会降火。
指闻君认为,这种办法确实是“一招制敌”的举措,房地产在过去被人们公认为是“高利润”的行业,几乎与黄金和金融划上了等号,买房子被认为是一种金融投资产品,久而久之房子早已失去了“居住属性”。究其深层次的原因,还在于流向房地产的资金太多了。
《资本论》对于资本有这样的一番描述(大概意思):只要资本流入的行业,都会掀起大风大浪,只要资本流出的行业,都将销声匿迹。
12月起,房价“全面下跌”?楼市执行“新禁令”:房企融资的三根红线。
这对于房地产到整个楼市,将发生不可逆的改变。万科郁亮在记者会上说到,今后房地产企业们将彻底改变原来土地招拍挂时代的“巨额融资”红利模式,今后的房地产将和实体制造业没有多大的区别,央行三根红线把所有的房企摆在了一个起跑线上,今后(谁做得好、谁利润高 )房企们开始进入管理红利期。
三根红线足以改变当前房地产的发展模式吗?答案是肯定的,看3个方面:
1、房地产开发其实是一个重资金游戏。
房地产开发商通过少量的启动资金立项,然后从银行进行巨额融资借贷,通过银行之手把大量资金发给房企,然后开发商通过这些资金进行周转、买地、建房、销售、回款、偿债,这是环环相扣的5个环节。
举个例子:房企A想要购置一块价值500亿元的地皮,但账面上的资金流只有60亿元,如何从银行获得500亿元?很简单,把手中现有的资产进行抵押,然后拿到500亿元开发新楼盘,5个月之后就可以进行预售偿债。
一旦银行限制了给开发商的资金,那房地产开发就如同枯朽之木,闹不出多大的浪花。
2、三根红线降低房企融资力度的同时,偿债高峰期到来。
房地产是一个高周转的行业(当然了,只要与资本挂钩的行业,都是高周转的,而且周转得越快越赚钱),所以才诞生了30天开盘、90天回款等飞速建楼现象。
在高周转时期,开发商以债养债成为了司空见惯的招数,例如企业资金面只有10亿元,下个月有50亿元债务到期,于是房企开始快速多渠道、多角度融资,新融资额弥补50亿元债务缺口,新融资通过新盘预售、回款等方式快速弥补。
然而,随着三根红线的到来,新融资渠道受限,旧债务到期,房企们或面临双重压力问题。根据华夏时报报道,从2020年6月份开始,房企们相继走出“疫”事阴影,开启了快速融资模式,多家房地产企业相继开始发行美元债,并且规模很大。2020年下半年房企发新债还旧债的规模越来越大,预计2021年上半年,房企们将面临超过1700亿元的人民币债务到期。
另外,新华社刊文《前10月房企融资破万亿元,压力不减,迎年度偿债高峰》给出数据,仅仅在2020年1-10月份,房企们融资额就达到10283亿元,同比增加1%。这也表示着,今后房企们将有更大的债务要偿还。
贝克研究院高级分析师潘浩认为,2020年1-10月份房企融资规模已经达到2019年全年的87%比例,剩下的几个月和2021年都将面临监管升级过渡期的降负债和还债务的双向压力考验。
3、双重压力下,如何应对?明年的房子或让人更受伤。
2020年金九银十开发商们收获满满,数据显示,9月份全国TOP100房企实现单月销售额11905.6亿,同比提升29%,10月份全国TOP100房企单月实现销售额11440.7亿,同比上涨25.2%。
而这优质数据的背后,是“不断降价促销”的结果,有机构研究发现,实现销售提升的房企,都呈现出或多或少降价迹象,平均打折降价幅度为5%。根据这个情况来看,12月份面临着年终收尾冲刺目标,所以价格或还有下降空间,同时2021年为了偿债,或进一步下调。所以专家预测:2021年起,房子或让人更悲伤!