回顾过去20年，房价一共迎来了3次比较大的变动。

第一次是2009年~2012年，房价经历了一次大涨，得益于著名的“4万亿经济刺激计划”，兴建各种公共基础设施，以及保障性安居工程，因此房价也随波逐流涨了起来。

第二次是2014年~2018年，房价迎来了一次大涨，得益于去库存，楼市面临巨大的库存压力，因此需要将房子尽快销售出去，并且2014年也是棚改的大年，很多投资者将投资方向转变到了房产上，楼市的投机性增强，房价迎来了一次大涨。

第三次是2018年至今，在“房住不炒”的理念贯彻落实下，房价整体大涨趋势回归平稳，各地积极对于楼市进行调控，致力于消除楼市泡沫。

可见宏观的政策调控能一定程度上影响房价，那么未来楼市房价会不会大涨呢？我们不妨看看支撑房价大涨的几个因素还在不在。

因素一：人口

著名经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。因此人口是决定房价的根本因素，其实也很好理解，有人口就有住房需求，人口数量增多，楼市需求增大，房价上涨；人口数量减少，住房需求降低，房价下跌。

而前不久，任泽平及其团队发表了一篇有关人口的调查报告，明确指出人口会在“十四五”期间进入负增长。而国家卫生健康委直属单位中国人口与发展研究中心的预测，中国总人口将在2027年后开始进入负增长。而去年社科院也公布了相关数据，预计2029年人口将达到峰值。也就是说，未来人口将提前进入负增长已是不争的事实。

因素二：炒房客

房价之所以能涨这么快与炒房客也有一定的关系，房价大涨之际，基本上只要能够买得起房，哪怕是跟风买房，基本上都能赚钱，并且也不需要任何操作，因此很多人都选择了炒房，将房价推到了一个虚高的价格，产生了大量的房价泡沫。而如今房价整体回归稳定，房价涨势也不足以支撑炒房客的投资回报，因此越来越多的炒房客正逐渐退出市场，将手头的房源抛售于二手房市场，近几年二手房市场挂牌量不断增加就是很好的证明。

因素三：政策调控

明年是“十四五”规划的第一年，在其大纲中也提到了今后楼市发展的主要方向：“促进房地产市场健康发展”。字数虽然比较少，但是却定调了未来楼市的基本发展方向。

可见，对于刚需而言，未来不需要过多担心房价大涨，但楼市可能会迎来三个“新麻烦”。

1、住房遍地空置

2017年，西南财经大学对于国内住房空置率进行了研究，得出的结论是“整体空置率超过20%”，其中一线城市接近20%的空置率，二三线城市均已超过20%的空置率。而根据国际标准来看：空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

可见，2017年国内住房空置率就比较高了，如今三年时间已经过去了，人口净增长率在逐年降低，但开发商拍地建房的热情却在不断增长，因此整体空置率可能又会增加一些。而如今大量的炒房客正不断抛售房源，楼市的供应量也会进一步增加，随着明年《民法典》正式生效，房产相关继承机制也会不断完善，未来空置住房可能会随处可见，无人接盘。

2、高层住宅老化，且难以修缮

在城市化不断发展过程中，大量人口流入城市带来了大量的住房需求，因此各个城市的开发商都将目光放在了高层住宅上，开始兴建高层住宅。而早期的高层住宅还是比较受购房者欢迎的，有方便的电梯出行、广阔的视野，外表也比较华丽气派，因此很多购房者都选择高层住宅，开发商也愿意建，导致后面的高层住宅越建越高、越建越密。

然而随着时间的流逝，高层住宅也暴露出来很多问题：1、配置了多个电梯和楼梯，导致公摊面积很大。2、住宅间距小，小区整体容积率过高，容积率越高，居住体验越差。3、未来各种设施都需要维修，持房成本高。4、火灾发生时，高层住户逃生困难，救援人员也难以施救。5、“光污染”影响行人行车安全。因此，高层住宅也越来越不受欢迎。

因此前不久，住建部对于高层住宅进行了相关限制，并出台了“限高令”，未来100米以上的民用住宅基本不能新建了，而对于开发商而言，拆除一栋20层的住宅需要新建40层才能才能实现盈利，而如今很多高层都超过了20层，因此未来开发商不愿意拆除高层住宅，也不愿意建。那么现有的高层住宅总会面临老化等各种问题，相当一部分住户搬离后，剩下的住户也难以承担维修费用。

3、房子流动性差，转手困难

随着楼市需求的不断降低，房子的流动性也会越来越差，炒房客将手里的二手房抛售后，二手房市场可能会面临“有价无市”的问题。而在房价大涨的时候，一些资金不足的购房者为了生活所需只能选择小一些的房子或者公寓，计划以后有经济能力了将小房子卖掉来“以旧换新”，因此这类人群未来可能会面临房子卖不出去的尴尬问题。