说真的，最近的上海楼市，有点无法形容了。
相信近期看房的朋友应该深有感触，现在的房东已经牛上天了。
我在11月份收藏链家的十几个房源，全部都是停售成交的状态，没成交的就是被房东夸张调价过的。
身边几个置换的朋友跑来跟我吐苦水：最近遇到的房东惜售比较严重，跳价而且不收定金，直接给首付马上去网签也不行。
这种情况不是出现在一两套，而是基本都是这个情况，不管楼层好不好，有没有电梯，房型好不好，房东都想悟到年后。
前面写的一篇文章明年，上海楼市会不会调控？明确提到过，上海楼市这6个月的均价涨幅并不明显，大量的板块没起来，全市均价是被学区房拉起来的。
之前觉得市场还算健康，但以现在的情况看，算得上直接逆转了。
中环小户型破10万就算了，现在就连外环的春申，37平挂户口小户型，挂牌也已经破10万了，这种情况真的很让人唏嘘。
所以今天我们一起来探讨一种可能性：
如果未来上海楼市调控，会以什么方式出现？
1
先来说说上海调控的可能性。
我依旧保留在明年，上海楼市会不会调控？文章里的观点。
11月份的70城房价指数里，上海楼市新房和二手房的表现是中间档水平。
当时的观点是，从均价数据来看，上海楼市新房环比上月增长0个百分点，同比去年增长4个百分点，说明上海对新房预售价格管控依旧严苛。
二手房环比上月增长0.3个百分点，同比去年5.5个百分点，数据增长也不明显，甚至低于很多城市，说明上海大量的板块还没起来。
但现在回过头看，已经被市场情绪和热度打脸。
来看看12月份的上海楼市变化，「平米研究院」在监测全市小区制作的「平米指数」。
注：
平米指数算法
选取上海二手房挂牌量较为稳定且有一定基数的6000多个小区作为“平米核心小区”，取该小区所有挂牌房源的单价中位数作为该小区基准。
为剔除挂牌的结构性变化造成的房价波动，取平米核心小区的平均数作为板块、行政区、全市的价格基准，以2020年1月作为定基，观测最新一周的价格情况。
2020年12月第3周，上海整体房价指数为107.0，环比上月上升1.0%。最近6个月，上海房价持续以月环比接近1%左右的幅度在上涨。
最近四周，上海房价指数月环比增速分别为0.4%、0.6%、0.8%、1.0%，涨幅持续加快。
而楼市情绪指数为56.3，环比上周大幅增加4.9个基点，继续创下今年新高，不仅连续六周持续上升，更是说明接近6成的房源都在涨价。
由此，平米也发布了库存预警。
再来看看一线专家孟老师的微博。
闵行的两个热门板块，七宝链家体系不到300套房，莘庄链家体系500套房。和去年相比，缩水了3倍还不止。
这种趋势发生在中间段往上的板块房源告急尤为严重。房东惜售涨价，买家跑步入场，循环往复。
也就因此有了我们的那句感叹：肯签字的房东，竟然成了稀有动物。
按照12月上海楼市的趋势，1月待公布的70城房价指数，上海的同比指数可能会从5.5个百分点迈上7-8个百分点。
根据过往经验和已调控过城市的指数表现来看：同比7个点是调控的危险边界值，10个点是调控的标枪靶。
简单理解就是，同比8个点就危险了。
一旦冲上10个点，一定会挨打。龙门镖局，镖镖必达。
明年的上海楼市调控，可能会比想象来的更早一些。
2
那么上海有可能会以什么方式调控？
按照现行政策来看，上海的限购政策要求社保满5且已婚，在全国视角来看，这是很严格的政策，限购加码的可能性非常低。
所以上海，可能会在以往的基础上查漏补缺。
根据深圳、杭州等城市的调控经验来看，如果上海要加码，可能会在这几个方面下功夫。
限钱、限售、限离婚、限价。
限钱不难理解，现在上海的JY贷、DY贷政策比较宽松，只要你有房，有很多融资方式可以解决资金问题。
甚至，有些银行的产品，可以做到比房贷的利率还低。
这不是这一波上海楼市上涨的根本原因，但是这一波的支撑力和助推。
前车之鉴的深圳，被央行坐镇，真实调查过非标贷款资金的流向。
比如前段时间深圳的一些银行陆续开始自查，要提醒客户，JY贷放款以后的资金流向，只能用于企业经营，不能回流/流入股市房地产，客户经理要做好划转跟踪。
一旦被查出贷款资金违规挪用，不但享受不了贴息政策，还会被银行提前收贷。客户经理也会被问责贷后管理不到位，严重的可能会被问责协助骗取贴息政策。
一旦上海跟进这些限钱政策，那么市场的投机热度就会下降很多。查贷款、查企业、查房产，有很多种办法可以找到违规源头。
起码，风险系数会提升，投机预期会下降，因为抽贷简直太伤了，如果担风险更是伤上加伤。
所以，限钱政策一旦出台，对于正在热头上的上海，无异于泼了一盆寒入骨髓的冷水。
3
其次，需要提醒大家的是，上海是没有限售政策的。
限售的好处是保住了存量市场的供应，但坏处是除了税费成本提高，但很容易造成投机流转的现象。
未来的上海调控，限售能下的功夫非常多。
大家可以去看一些大中城市如深圳、杭州、苏州，包括最近调控的无锡、徐州等城市，都是有限售政策的。
上海如果真的出台限售，会以什么样的方式出现？
首先，一手供应要跟上。不然二手因为限售砍掉一批供应，依旧会造成市场供不应求而火热的现象。
其次，限售的信号大于意义。对于上海来说，每年差不多25-30万套的成交，如果上来就押出5年限售，那么打击太厉害了。
只要把市场的热度浇灭，不要让买入半年就赚上百万的信号传递下去，那么限售2年就足够了。
退而求其次，1年也是足够的，因为前面说了，限售不是减供应，而是平衡供应和发出信号。
所以我们回过头看上海出台限售的可能性，还是比较高的。
限售可以帮助去库存，尤其是一手房的库存，那么开发商就有更高的积极性去拿地，因为一手房市场不太愁卖。
当一手和二手市场形成剪刀差，可以抑制更市场化的二手房热度，转而提高可以用限价大手抓住的新房市场热度。
顺便多卖一些地，简直是何乐而不为。
4
限离婚就不用多说了。
我们拿前段时间在这方面政策最下功夫的深圳为例。
今年7月，深圳发布房地产“7.15新政”，在此前离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制，即夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
为什么会有这个政策？
过去的银行房贷部门，对于借款人的信息掌握是不全面的，导致各类违规贷款和炒房的现象出现。
而现在类似婚姻信息查询机制的出现，银行贷款后续审核工作会更严苛，对于一些婚姻状况异常的、家庭成员房产有多套的，就可以采取更加严厉的收紧性贷款政策。
事实证明，从深圳之后，一些城市已经开始陆续跟进了。
南京：对于夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
无锡：要求离婚2年内新房限购的套数按照离婚前计算。
杭州：明确离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
……
反观现在的上海，我暗访了一些情况，现在上海的民政部门登记离婚，需要提前1-2周预约，还不一定能约上。
楼市热，民政部门也够忙的。加上明年实施的冷静期，这个排队可真够排的。
限离婚，上海也很有可能跟进。
当然，除了以上三个政策，如果一定要有的话，还是限价。
除了前滩这种前期显著低估的板块或者土地价格异常火热的地方，比如东外滩北外滩等，大部分板块的限价新房会用每年5%的慢慢提升限价线。
这类限价政策，已经开始在很多城市悄悄展开了。
只是，公布对象不是购房者，而是开发商。
5
当然，如果调控只是一昧的堵也不行，上海还要想尽办法疏。
现有的2500万人口，加上后续每年通过高材生、高技能、留学落户的几十万人才需求，上海一定也要想办法加供应。
但现实条件是，上海市区内的土地供应实在太少了。
最近团队小伙伴仔细研究了浦东金色中环带的规划，宅地供应真的太稀缺了，清一色的都是摩天楼和科创园。
未来上海的供应节奏大概率会像今年一样，大量的供应给到外围的郊区。
甚至，通过城铁、高铁、地铁等交通网的密度排布，长三角互通互认社保医保等资源的贯通，让长三角一体化被动加速。
资源留在上海，人口往外疏导，刚需小年轻可以工作在上海，居住在环沪。
这个过去无法理解的现象，如今在上海也越来越普遍。
因此，几个切身思考过的建议给到各位，希望可以用来抵御未知的调控风险。
第一，年后大概率还会涨，调控会来，但不会那么早来。
所以如果你真的迫切买房，钱票又在手，在市场上加快速度寻找房源，不要抱有谈判心理，只要对应需求，尽快锁定。
第二，不要因为盲目着急，买入万年不涨的房源。
最近市场太热，我发现一些板块一般、非标的手枪、飞镖户型都开始调价成交了。
这一点太夸张了，这些万年不涨的房子，房东套了很久赶在了牛市解套，但不一定到你手里也可以解套。
第三，未来的趋势是，改善交给存量次新，刚需大量怼新房供应。
所以品质房可能会因为稀缺继续涨，而供应大的刚需涨幅依旧偏弱，对选筹要求极高。
对于刚需来说，买对比买到更重要。
不知道怎么买的，可以在底部添加微信，咨询平米的实战专家。
第四，因为调控存在的可能性，所以个人看好明后两年的环沪市场。
今年上海楼市热，环沪市场也热起来了，但涨幅不明显，因为没有调控热钱不愿意外溢。
一旦调控，环沪市场可能会补涨一波。
6
最后真诚的说一句，以上是根据个人的实战经验和城市周期做的预测，大方向和建议不会错，但需求要落位到个人来做决策。
今年下半年上海买房人的确很难，但不会一直难下去。
上海是一个觉悟和站位都很明确的城市，不会像深圳一样高开高打。
