我国到底有多少人买不起房?对于这个真实又伤感的问题,每个人都有不同的回答。对于普通工薪阶级来说,每年工资涨幅10%已经称得上是佼佼者,但在面对高不可攀的房价而言,仍显得微不足道,因为即使是弱二线城市的郊区涨幅接近20%也是常见之事。但现实真的是这样吗?答案显然不是,由于市场存在幸存者偏差,当大家只看到房价上涨时,内心潜意识认为房价只有上涨的可能性。平心而论,这种判断存在一定客观性,但不得不以大家个人经历来看,房价呈上升趋势的格局达到了众所皆知的地步。在某种程度上来说,其实大家并不是买不起房,而是跟不上房价的增速罢了。
据央行数据显示,2019年城镇居民住房拥有率为96%,而住房贷款业务占整体贷款的53%。仅从这2个赤裸裸数据来看,我们可以得出一个结论,人人都是有房之人,但关键在于是否满足现阶段的住房需求,老家房子虽好,但在缺少教育、医疗等资源下,最后选择以小换大早已成为常态。严格意义上来,96%的占比指的是拥有第一套房,其次房贷业务占比53%说明此时居民杠杆偏高,即使是第一套房子,也是透支未来消费的结果,这一点令人深思。
如果换算成市场数据来说,100个持房人中就有53个人背负房贷,此时我不禁想到一句话,那就是首付消耗的是个人积蓄,房贷则是降低生活质量。仅从这一点来看,在未来长达30年,房贷的高低走向之至关重要。
本质上来说,随着近些年楼市发生根本性的变化,例如货币政策呈中性、国家对房地产行业调控的决心不动摇,其中市场格局在资金层面上发生翻天覆地的变化。而对于这一点,有房贷的人请知晓,明年起,楼市出台新规,无论是有房之人还是准备买房的人都应该关注。
早在去年12月份,央行就发布相关通知要求各大省市和金融机构在今年3-8月份完成购房者从固定利率转为LPR浮动利率的转换,在此之后将会关闭入口。但对于那些早早买房入市的人来说,央行会给予额外一次机会,可以重新选择计算房贷的方式,但最迟不能超过2020年12月31日。简单来说明年起,央行将会执行新规,无论大家最后选择何种计算方式,都不能进行更改。
在这样特殊背景下,对于房贷的人来说,你的月供或将有变化。这对于我国现阶段房贷规模余额26.8万亿格局来说,即使是千分之一,也是千亿资金的消费规模,若流入楼市,必然引起新一轮涨高。此时我们会思考一个问题,到底是选择固定利率简单还是选择浮动利率呢?哪一个更划算?
对于这一点,我们可以来算一笔账,以100万30年房贷为例,如果你选择固定利率,你的月供基本很稳定,这一点在签订贷款合同时,其数额一目了然;如果你选择了浮动利率,以央行5年期LPR为4.65%来计算,和去年同期4.8%相比较下行0.15%,也就是说月供将会减少120元利息,整体来算100万房贷将节约3万左右。如果在此期间央行再次降息,其月供仍有下降空间。
看到这里,相信大家内心都有自己的看法,如果要说更加直白的话,那就是你以后月供多少完全取决于央行LPR浮动利率,降息则月供下行,反之加息则月供不减反增。此时最关键问题来了,未来央行LPR浮动利率走势如何呢?
事实上对于这一点,此时楼市格局释放信号清晰明了,原因很简单,今年央行LPR连续多月保持不变。也就是说在“经济内循环双轨道”的战略布局下,所有调控政策的目的都是拉动市场消费,退一万步来说,老百姓只有先花小钱才能花大钱。如果站在这个角度来思考问题,在这敏感时期,难道央行还会反其道而之选择加息吗?答案显示不是,毫不客气的说未来3年内,市场终究还是趋于稳定。
总的来说,新一轮调控楼市存在很多拐点,例如货币政策呈现中性导致开发商面对债务压力,只能求我求生存;其次旧改正式代替棚改、建设用地审批权下发各省市。这一系列动作都不适合大面积资金流动,央行加息的可能性几乎为零,长远来看,月供趋向下行。而站在个人经历来看,买房的初衷本身就是为了更好地生活,房子虽贵重,但提高幸福感才是关键。