还有不足24个小时，2020年就要结束了。回顾整个2020年的房地产行业，用“屋漏偏逢连夜雨”来形容，实属恰当！一方面，在“房住不炒”的楼市背景下，楼市调控持续收紧，购房门槛不断被提高；另一方面，“黑天鹅事件”突然袭来，导致过度依赖线下销售的房地产行业，陷入“销售危机”。两者叠加，使房地产行业发生了根本性的变化。

2020年楼市

下面我们就来回顾一下2020年楼市发生了哪些根本性变化？总结来看，可以归纳为3个方面的变化。

变化一：开发商的变化。在今年的8月底，央行和住建部联合部分房企，召开了房地产座谈会，会议上确立了“三道红线”的新规定，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1，简单来说，就是要求房企“降负债”“去杠杆”，如果没有达到“三道红线”的要求，房企的融资、银行贷款也都会受到限制和阻碍，这样一来，房企的“现金流”也势必会遭受影响。

要知道房企的“现金流”，就如同人体的血液，人没有了血液无法生存，房企没有了“现金流”同样也无法生存。在“三道红线”的压力之下，开发商最优的自救办法就是“以价换量”，所以，进入9月份以后，各地出现的“打折促销”现象也就不难理解了。比如“7折卖房”“买房送车位”“买房送汽车”等等，各种促销手段，层出不穷。

此外，随着“三道红线”的持续影响下，房企的扩张速度也会大大放缓，未来，房子的质量将会成为衡量房企优劣的标准，而非企业规模。就像万科郁亮说的那样：未来，房地产行业将会回归到制造业。

房产

变化二：购房者的变化。购房者的主要变化在于购房心态的变化，其一，在经历了“黑天鹅事件”以后，更多的购房者选择持币观望，而非着急买房。其二，购房者开始认可房价有涨有跌的事实。在过去，房价下跌，老业主维权的现象时有发生，但是，从今年开始，因为房价下跌，老业主维权的现象几乎不见了，这对于买方市场来说是一个重大变化。其三，人们对于“高负债”“超前消费”开始产生了抵触心理，毕竟，在“黑天鹅事件”期间，让绝大多数人，认识到了“手里有粮，遇事才能不慌”的道理。

楼市变化

变化三：房价走势的变化。简单来说就是“楼市的两极分化”。一方是绝大多数一二线城市、国家中心城市、区域中心城市等等，这些城市因为人口的持续输入，产业结构的完善，经济的较快发展，房价的支撑因素依然会存在，甚至，呈现不断增加的趋势，简而言之，这些城市的房价大概率下会稳定发展，甚至，稳步上涨。而大多数三四线城市、县城等，因为产业结构单一，资源能源面临枯竭，人口的大量外溢，房价支撑因素也会大大减弱，房价下跌是大概率事件，类如鹤岗、双鸭山、辽宁阜新这样的三四线城市也会越来越多。

房价走势变化

在以上“3个变化”的持续影响下，明年起，楼市或出现“3个坏消息”，准备购房的家庭要知晓，提前有所准备。

一：买房不再是“稳赚不赔”

在过去，因为房价的“持续增长”，买房也被很多人认为是“稳赚不赔”的，但是，随着调控的不断升级，楼市分化越来越明显，买房是“稳赚不赔”的结论也被彻底打破，如果再加上买房的资金使用成本、房子的折旧成本、通货膨胀产生的货币贬值，买房不仅不能赚钱，可能还会“赔钱”。也可以理解为，当今楼市，炒房的空间已经没有了，未来，房子的居住属性会越来越被重视。

房产

二：延期交房、交房质量差、烂尾楼事件发生频率会提高

之前，我们提到“三道红线”对于房企的影响，有些房企因为负债率太高，可能仅仅通过“以价换量”并不能解决问题，更何况“以价换量”也是要符合市场的整体发展规律，而不是任意为之。这样一来，很多开发商就会把心思放在缩减成本上，比如降低精装修标准；降低绿化标准；降低施工材料的标准等等，这样一来，就会导致交房质量差的问题，这还不是最致命的，最致命的是房企因为扛不住，被兼并或者破产。这个时候，延期交房或者项目成为烂尾楼都是会发生的。

所以，在购房的时候，开发商的选择很重要，一定要选择负债率低的开发商，降低买房中可能发生的风险。