年初历经了“逃离武汉”的至暗时刻；年末见证了“湾区打新”的青春狂热。
曾对2020年的美好期待和无尽展望，却被各种外在因素或内生变化所一一击垮。而那些所谓的“预见”，多半已经“失灵”，即便是对了，也只能算是一种碰巧罢了。
对于2020年，如果要用两个字来概括，笔者可能会给出是“变”和“乱”。
“变”，百年未有之大变局，为最大的变；“乱”，疫情重塑商业模式，为最大的乱。
总结一句话就是：“不确定性”正在加速到来。
今天，就借机在此做一个2020年楼市的年度小结，以及对下一年的十点预判。
01
房企“求生欲”变强
对于绝大多数的个人和家庭而言，对于买房的困惑一直都在，只是2020年显得更为强烈罢了。
笔者也时常在讲，当你不知道该如何做判断，不妨去看看开发商的布局，跟着房企的步伐去做决策。
这并不是在给开发商“带货”，毕竟，一两个人的抉择，房企都看不上眼。而房企严苛的择址标准，正是你择城买房的参考对象。从拿地立项到开工建设，这背后的每一步都是经过专业团队的严格考量后的决策。
毕竟这房企的钱也都是从银行拿的，胡乱拿地开发者是在给自己挖坑。这也就是近两年来，我们时常听闻，资金链紧张、项目烂尾、房企破产等消息。当然这些也不都只是出现在今年，只是2020年特别多而已。
最关键的一点是，如今房企都不再高喊“稳增长”了。作为一个观察者，今年算是深刻地感受到了房企的“求生欲”。先是疫情冲击下“线上卖房+打折促销”，后是“债务承压+去杠杆”，即便是那些销售业绩达到了预期，对于业绩的增长也是避而不谈，而一致选择了沉默。
经营企业就像是在爬一个没有尽头的台阶，当一直往上走爬，不可能不回头，不可能不停留。
“百年未有之大变局”就给了房企们一个下台阶或者停留歇息的机会。
这也就是房企在“变局”之下，纷纷开始寻找下一个增长点。有房企选择了造车；有房企选择下乡；还有的房企不着急着去盖楼，反倒是去做起了收租的活儿；而更多的是选择了分拆物业独立上市。
集体“下台阶”，就足以说明这不是经营的问题，是市场风向发生了变化。
房地产市场正从“增量开发”转到“存量服务”。
房企扎堆分拆物业上市，这只是“求生”的第一步。
02
从调控“掐尖”到市场“失灵”
直到2020年末，“房住不炒”已经是连续第五年出现在中央工作经济会议上。
但凭心而论，楼市的火热，已远不如前些年了。
过去的一两年里并没有出现“普涨”，有的只是区域的“轮动”。总会有那么几个冒尖的城市，过去的一两年里我们也时常会发现，一些冒尖的城市，如唐山、苏州、西安、南宁、深圳及东莞等，都经历过一次或者多次的“掐尖”调控，甚至多地出现了“一日游”的调控奇观。
枪打出头鸟，“因城施策”就是在“掐尖”。
而到了2020年，一切都是懵的！以前看不懂，今天更是一团糟。
年初，中小城市开始主动救市；年中，复工复产的资金流入楼市；年底，湾区打新购房狂欢。
东北不得已打响降价的第一枪，大湾区屡次加码仍然涨的有目共睹。
混乱的背后，是市场“失灵”。
从2019年的政策“掐尖”，到2020年的市场“失灵”，从谁涨打谁，到热钱轮动。
03
市场过饱和，货币在收缩
市场的失灵，在非常时期，可特别看待；但风向大变，则并非是一朝一夕。
国家统计局数据显示，在2005—2019年的这15年里，累计住宅销售面积152.27亿平方米，约合1.42亿套。按照平均每户3口人来计算，至少可解决4.26亿人的住房问题。而同期的城镇人口仅增加了2.87亿人。
2019年又是一个极为特殊的年份：我国的城镇化率超过了60%；同时60岁以上的人口数量首次超过未满16岁的人口……
从住宅销售面积和套数来看，连续15年的逐年递增；从城镇新增人口及购买力看，连续15年的逐年递减。
可见，对于整个全国市场来看，这房子是越来越多，进城的人越来越少，这才是可怕的剪刀差。
另一方面，自从2019年8月开始实行的LPR，直到2020年4月经过几次下调后，截至2020年12月，已出现连续九个月的LPR持平。
自5月以来，我国的货币政策已逐步回归正常化，流动性收紧较为明显。在LPR推行一周年之际的8月，笔者就在文章中讲过“LPR继续下行空间较小”。直到11月央行副行长坦言“贷款利率已经相当低了”。同时，利率并轨也将在2020年正式宣告完成。
贷款利率已是将近冰点，试图再次通过宽松的政策刺激房价的上涨已经是不可能了。
04
2021年的十大预判
高层的“稳市场”在“不确定性”加剧的大环境下也显得无能为力。
从“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，到“威胁金融安全的‘灰犀牛’”。对于未来，市场环境逐步走出疫情的“阴影”后，也就是告别市场大涨大跌之时，“择城”成了购房的首要考虑因素。
在此对2021年楼市做出以下十点预判。
1、从“因城施策”到“多措并举”，可见上边“稳房价”的决心，不是你我可以动摇的。
2、从政策“掐尖”到市场“失灵”，未来的楼市场必将进入一个“趋稳”阶段。投机的可能性在2021年更小了。
3、大湾区和长三角依然是我国城市发展乃至于国民经济的动力源头，资金和资源将进一步聚集，核心区域的稀缺资源将进一步短缺。
4、成渝都市圈和长江中下游经济带，作为补足和东南沿海地区的发展差距，将以“补短板”的姿态为中西部地区提供经济增长的动力，发展潜力是可以感受到的。
5、告别增量转向存量，房企的“野蛮增长”时代已经过去了，进而向物业服务以及周边多元化业态发展。
6、分拆物业只是当前最容易的一种方式，房企的兼并重组亦或破产将会进一步明显。
7、棚改热退去后，城市更新和发展租赁，将成为接下来一段时间内重点城市或核心大城市的发展方向。
8、大中城市的人口争夺战将愈发激烈，零门槛落户将成为一种常态。户籍制度的改革，将是2021年楼市政策调控的主要方向。
9、2021年房产税大概率不会一下子全面铺开，如果房产税立法落地，先行示范区深圳或许将会成为第一个或者第一批落地的城市。
10、“刚需”必将会成为住房制度改革的保护对象。
