今天是2021年第一天，按照常规，我们一起回顾下2020年楼市，并对今年房地产趋势做下预判，希望对大家有所帮助。
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2020楼市关键词：分化
回首2020，楼市关键词是“分化”，这种表现是全方位的，政策分化、城市分化、区域分化、户型分化都非常明显。
政策上可谓冰火两重天。
一方面高热度的城市不断收紧政策，比如深圳发布“落户满3年且社保满36个月才能购房”的政策，被称为“全国最严”限购；杭州、宁波、南京三地楼市新政向“无房家庭”倾斜，个人购房要求提高。
但同时一些城市纷纷开始救市，银川的明确2成首付、唐山明确全款可购买3套及以上房产，释放出“因城施策”的无奈。最夸张的是哈尔滨，公积金异地缴纳可贷款、商住公寓享受住宅贷款和水电燃气政策、鼓励开发商打折出售，可以说是史上最反转的放松政策。
政策的分化，实属无奈之举。
由于疫情控制得当，7月16日我国公布上半年的经济数据，以超预期的3.4%冠绝全球。经济逐步恢复，货币市场和楼市开始收紧，国家希望资金进入实体经济。
但是由于各地经济差距越来越明显，很多北方城市经济滑落、财政捉襟见肘，楼市一蹶不振，救市成为不得已的选项。
所以一面收紧、一面放松的“因城施策”在全国楼市上演。
不同城市楼市的分化更为明显。
2019年11月以来的一年内，以二手挂牌价为参数，厦门涨了10%，广州涨了12%，杭州涨了16%，宁波涨了18%，被政策压制的深圳涨了25%，而东莞以40%的涨幅傲视群城。
深圳的二手挂牌房价更是到了8.1万的高度，成为全国第一个挂牌均价超越7万的城市。
另一边，进入2020年以来，从一二手房整体均价看，廊坊、青岛、济南、郑州等城市跌跌不休，最多的跌掉了8.4%。
仔细分析涨跌城市可以发现，一年来上涨超过10%的城市全部在南方，而今年下跌最多的10个城市有8个是北方城市。南北方经济差距在楼市上得到完美的体现。
而同城片区市场分化在深圳和东莞提现得淋漓尽致。
深圳的西部、中部片区涨势凶猛，而东部片区市场滞后且上涨缓慢，这一点在东莞也是一样，松山湖、城区、滨海、临深持续上涨，东部则不温不火。
今年的市场分化甚至可以细分到户型。
深圳中西部由于房价太贵，面积偏小的单间涨幅远超市场预期；而上海则是刚需两房起步，一房和单间只有在学区才受到热捧，否则无人问津。
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2021楼市新趋势
“分化”的楼市才是成熟的楼市，走出了鸡犬升天的普涨，2021年的楼市将会呈现以下特点：
一、政策上“三稳”和“因城施策”才是主基调
稳地价、稳房价、稳预期，最终都是为了稳预期，不要再预期房价大涨，但是也不能预期下跌。横盘整理，小幅上涨才是高层最想看到的。
所以高了的压一压，低了的扶一扶，因城施策、精准施策才是主基调。
二、全面加码、全面放松的可能性均非常小
基于上一条，已经很难出现全面加码的可能了，不具备条件也没有必要性。
当然基于“房住不炒”，全面放松更是在可见的未来不会发生，最多会有部分城市逐步有序松绑。
三、北上广会全面崛起
一线城市除了深圳，无论从楼市周期还是市场表现看都已经处在上涨前期，上海已经明显放量、量价齐升，从下面两张图可以看出上海价格绝对值已经历史创新高，而成交量已经创2017年以来新高。
▲2017年以来上海住房价格指数及环比变化
而广州新房和二手房成交套数放大，但是平均价格上涨并不明显，只有热点片区新房和二手房价格不断创新高。
广州量价齐升的其实是核心片区和豪宅市场，尤其豪宅市场成交量明显放大，价格天花板不断被打破。
北京市场则逐步见底、回暖。
2021年，由于人才入户政策的进一步放松，上海、广州市场将全面点燃。
而北京虽然没有任何直接和间接的利好政策，但是市场缓慢回暖，逐步上涨已经是大概率事件。
房产调控从严的政策将越来越变得有利刚需、压制投资、误伤改善。
未来从严的楼市政策有利刚需已是主基调，是对房住不炒的最佳体现。对于户口社保一致的无房已婚人员，一定是条件最为宽松。也将有更多的城市学习深圳、长沙、成都，收紧的焦点变为户口与社保的一定年限要求。
对于投资者，从离婚追溯、社保年限要求等方面不断收紧已是大趋势。
而最悲催的就是改善型需求的自住者。
由于很难简单区分投资与改善，对于婚姻状态房产的追溯、二套首付的不断提高、贷款利息的一定上调，都会造成改善型人群压力倍增。
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在这种现状下，2021年，房产投资人应该秉持什么策略？
1）紧守一线、紧守核心
楼市投资的价值城市包括一线、强二线和部分二线，以及个别具有全国IP的三线。但是强二线与部分有价值二线城市，或者楼市下行周期没有结束，或者上涨周期接近完结。
从2021年看，反而北上广最为确定，上海优于广州、广州优于北京。
至于为什么是核心区域，除了老生常谈的核心城市核心区域有长期性价值，还是由大的楼市周期是膨胀还是收缩决定的。
2015年-2017年全国性楼市是膨胀的，但是2021年从政策和经济看是偏收缩的阶段。
“收缩买核心”是楼市投资的一个重要法则。
2）紧盯环一线、临一线，紧盯市场
实在无资格、资金不足购买一线的，要紧盯一线溢出，也就是环一线、临一线等真正可以接受一线辐射利的区域、城市。
一线行情接近尾声时，或者由于政策压制资金出逃，或者由于价格梯度资金溢出，一线辐射区域都会有一波跟随性行情。
要在一线市场上涨疲软或者突然出政策时果断杀入这些区域和城市，使自己的仓位快速脱离成本区。
做到这一点只有时刻泡在市场中，去感受市场的节奏才能做到。
3）控制欲望、控制杠杆
随着各级政府对于楼市涨幅容忍度越来越低、调控手段越来越娴熟，未来一波行情翻倍的现象不复存在。大行情将会被更多地肢解为一个又一个的短促行情，每一个都时间短、涨幅小。
在这种情况下，消化杠杆资金成本的周期会变长，所以不能再参照大牛市的操作手法，而要以安全、谨慎地投资思维和手法稳健操作。
杠杆不能太高，预期不要太高，欲望不要太高。
4）紧守楼市、避免诱惑
2021至2022股市大概率会有一波行情，楼市一般。
股市火爆的状态会可能引得部分投资人腾挪资金杀入股市，甚至犯“卖房炒股”的大忌。
很多人买房赚到了钱，就会有自己是投资高手、无所不能的错觉，认为股市自己也能玩转。但是“股市从来不是提款机、股市从来都是碎钞机”。
千万要记住股市“一盈二平七亏”的铁律，千万不要被赚快钱的贪婪所控制，千万不能抵押房产、卖房炒股。
在楼市凭运气赚的钱，千万不要在股市凭实力亏光。
