总结过去，可以更好的看清未来。房地产作为大家关心的热点也不例外。
过去的楼市，基本上整体红火了近20年；过去的房价，基本上整体上涨了近20年。
在房价涨幅远超收入涨幅的过程之中，在城镇化的快速发展过程中，楼市基本达到了供大于求的地步。现在缺的是更好的房子和个别城市的供应不足，即楼市结构性不平衡。
在楼市众多的数据中，我们今天重点从以下几个方面和大家进行交流。
一、楼市有泡沫已成为事实，但购房的热情没有消退也是事实。
1、房子已经很多了。根据经济学家任泽发布的数据显示，截止2018年，我国城镇住宅存量达到了276亿平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。如果再计入2019年和2020年这两年平均每年17亿平米的成交量，住宅存量的面积达到了310亿平米。如果按央行的报告来看，城镇家庭户均住房套数为1.5套。
房子多不多，你自己看着办。
2、买房的热情没有消退。2020年，全国新房市场“先抑后扬”，根据贝壳研究院发布的报告显示，新房、二手房销售金额达到22万亿元左右，创出新高。同时，国家统计局的数据也证实了这一点，截至2020年11月，全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%，新房价格上涨7%左右。2020年全国二手房成交量达420万套，成交价格同比增长8.1%。
3、土地价格乘势而上。2020年，全国住宅土地成交面积增长9%左右，全国351城成交楼面价累计同比增速14.6%。
4、买新房不买旧房越来越普遍。2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.8个百分点。
二、楼市火热的背后，很多城市中等收入群体已经买不起房。
商品的供求关系决定价格，但是，在购买力可撑的情况下才行。当购买力不能支撑的时候，价格就会回归。房价其实也是这个道理。
前期经济学家看楼市之时，总是从土地、金融、政策等角度进行，往往忽略了居民的购买力。
根据中国人民大学发布的“中国城市住房支付能力的指数报告”显示，基于中等收入家庭收支数据和住房数据，2019年，在35个大中城市中有11个城市负担不起房价。说直白一点就是，这些城市的中等收入居民买不起房。它们分别是杭州、合肥、石家庄、南京、昆明、兰州、福州、南宁、重庆、宁波和厦门。稍微好一点的城市，如哈尔滨、、贵阳、银川、上海、海口和大连6个城市位于严重房价支付困难区间。
请大家注意一点的是，这是城市中的主力军中等收入群体。至于低收入人群，就不要指望购买商品房了。这个群体只能靠十四五开启的大规模租凭住房来解决住有所居，通过租购同权来实施教育、医疗、社保等同等权力。
值得一提的是，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任 况伟大认为：
由于中国经济处于经济转轨中，居民难以形成稳定的长期预期和理性预期，因此非理性预期能更好地反映出居民对房价的预期。数据显示，在3年预期房价增长率下（非理性预期），在35个大中城市中，2019年有28个城市中等收入者负担不起房价，包括上海、北京、深圳、广州、厦门、杭州、海口、南京等城市。
不过，有一点可以稍微安慰一下，那就是房屋租金正在持续降低。2006-2019年，135个大中城市平均租金收入比总体呈现下降趋势。
部分城市中等收入者买不起但租得起。
三、控制房价泡沫，大家都在行动。
1、房住不炒的理念深入人心。
2、楼市调控灵活，一城一策确保各城市楼市稳定。
3、银保监会要求各项资金不得违规流入房地产。
4、央行、银保监会为楼市套上两大“紧箍咒”。对房企融资实施“三道红线”管控；对银行涉房贷款实行上限管控，即“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”。
遏制房价过快上涨，防范化解楼市灰犀牛，打击房地产投机，确保楼市持续健康发展。让中等收入者能自我选择，让中等收入者由买不起房变为既租得起又买得起房。
