2020年，全国楼市依然再创新高。不过可能很多人都感觉到，南北楼市差异，南方一片火热，北方这是冰冷异常。南涨北跌的态势非常明显，那么，南北差异到底有多大？
我们分别从土地，新房和二手房市场来观察一下南北楼市的差异。
一、土地
2021年，全国土地市场同比增长9%，土地价格同比上涨 15% ，但是南北差异非常明显。
以一线城市为例，深圳成交土地规划建面同比上涨285%，广州同比上涨96%，上海同比上涨9%，北京同比下降11%。
过去一年，粤港澳和长三角城市群住宅用地规划面积占比继续上升，而以郑州为核心的中原城市群、京津冀城市群则位列倒数。
在北方，只有北京还算稳得住，过去一年，北京成交宅地楼面价同比上涨28%，未来一年北京楼市新增供应价格有望上涨。而北方其他城市就不太行了，比如郑州、石家庄、济南、太原等。
2、新房价格上涨，南北继续分化
1-1月份，新房成交额同比增长8%，成交面积仅增长0.8%，这意味着总量的增加几乎全部来自于价格的上涨。国家统计局的数据也显示，过去一年新房价格同比上涨7.4%。
其中，南北差异也表现得尤为明显，比如长三角地区住宅成交面积同比增长9%，粤港澳大湾区商品住宅成交面积同比增长6.8%，而京津冀仅有1.8%，中原城市群通报表下跌1.3%，最狠的当属哈长城市群，商品住宅成交面积同比下跌20.4%。
3、 二手房市场
贝壳统计，2020年全国二手房成交量达4320万套，交易面积微增1%，而交易额增加8.1%，也主要来自于价格的上涨。过去一年，二手房成交均价达到了1.8万元/平米，同比上涨7%。
这里表现最好的依然是南方楼市。
可以看到，过去一年，珠三角，长三角和成渝地区二手房成交量同比涨幅均超过了10%，而京津冀和东北地区均同比下跌，前者下跌了2.2%，后者更是暴跌23.5%。哈尔滨和沈阳的二手房成交量同比暴跌25%，天津和烟台也是下跌了10%。
价格上，南北差异更为明显，北方除了极少数城市二手房价格微涨，其他主要城市二手房价格均是下跌。廊坊跌了8%，在北方居首。济南青岛和天津，房价跌幅也在3%以上。主要原因在于经济动能不足，人口增长乏力，城市缺乏吸引力。
但在南方，长三角和粤港澳大湾区二手房价格则是普遍上涨，深圳和东莞，上海和南京、杭州无锡等城市涨幅则在7%以上。
过去几年，南方城市在吸引人口方面，表现相当优秀。其中长三角和珠三角是表现最为出色的，表现在楼市中，则是外来人口购房占比明显高于其他地区。
如果要总结一下，南北楼市差异的原因，我觉得大体主要在两个方面:
1、调控定力存在差异。
调控影响的是方方面面的，从土地供应，到购房指标，再到房价，二手房限售等等。在调控方面，北方明显是更为坚持，南方则相对柔性一点。这几年大家应该能感受到了。环京到现在也没有松口，一刀切，北京也是没有丝毫调整，郑州2016年到现在，房价跌成狗，也没见任何松动的迹象。而在南方，广州一个城市，调控就分区，惠州也没调控，这些城市在人才引进方面也非常积极，这些都是变相柔化调控政策的举措，给房地产市场提振了信心。
2、南北根本差异在于经济、产业和人口的差异。经济强，就业机会就多，工资水平就高，人口吸引力就强，这方面，北方就靠北京在苦苦撑着，后面一群扯后腿的，南方就完全是另一种局面了。以GDP为例，前十名当中，北方只有北京，其他全是南方，以前还有个天津，但现在的天津，已经沉沦了。东北已经毫无踪迹，倒是海南，已经成为东北人的心头爱了，在三亚，东北人不要太多。南方的经济活力也更强劲，新基建如火如荼；而在北方，山东是国企型经济，传统型重工业，山西是资源型大省，河北是钢铁大省，东北是重工业基地。它们为新中国发展都做出了巨大贡献，但在当下，这些都是"传统"，潜力有限。
