当头一棒，该来的终于来了。
相信很多人都看到了：
这张表格，来自2020年12月31日，央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
概括来讲，楼市的“钱口袋”，正式被高层扎上了两条红线。
第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
之所以说“正式”，是因为早在2020年9月，监管已经传出风声。
此次官宣，“打开天窗说亮话”想传达什么信息？会造成什么影响？
是福？是祸？
还有更实际的，房贷利率会不会抬头？
1
房贷利率“风向标”，已经横盘8个月，短期可能会抬头。
这里先和大家说个概念，目前（2020年8月25日之后）发放的个人住房贷款，已经统一转换为LPR（贷款基础利率）定价。
所谓LPR，可以理解为一条底线，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，分为1年期、5年期两种。
其中，5年期LPR利率，将直接影响房贷利率的高低。
放贷的银行，会参考信用、期限、抵押等等情况，为每一位客户进行加点，最终得到每个人实际的房贷利率。
关键点来了，这个初始的LPR利率是如何制定的？
其实是由18家银行共同报价得出（每月20日公布）。
哪18家？中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行。
那么，问题就变得简单了，这18家银行的个人住房贷款余额多寡，将直接影响其报价，进而影响最终LPR利率的升降。
所谓贷款余额，指的是银行机构放贷出去，还没收回来的钱。
我们来看，2020年央行的《二季度货币政策执行报告》中，截止2020年上半年，人民币贷款余额为165.2 万亿元。
其中，个人住房贷款余额为32.5万亿，占比19.6%。
好像占比并不太高，与往年对比，相当健康，所以，高枕无忧？错。
根据华泰证券的研报披露，2020上半年这个19.6%，几乎已经让各家银行，顶到红线了：
上图红框中可见，18家参与LPR利率报价的银行中，建设、招商、兴业银行分别超越“红线”1.9、4.7、5.7个百分点。
参与LPR利率报价银行机构中，第一档工商、农业、中国银行的腾挪空间，至多只有2—2.3个百分点。
以上得出，截止2020上半年，18家参与LPR利率报价的银行机构中，已经有6家“吃紧”，占比超过三分之一。
只有交通银行，以及第二档银行机构的个人住房贷款占比相对宽松。
2
但注意了，众所周知，2020年下半年全国的复工复产有序展开，楼市同样复苏。
据国家统计局数据，2020年1-6月份，全国房地产开发投资6.28万亿，同比增长1.9%，而去年前5个月均为负值。
下半年收官，4大一线城市的成交面积同比增幅高达72%，年末“翘尾”回升的行情非常明显。
目前，2020下半年的银行信贷数据尚未披露，但料想在这样的行情催动下，18家LPR利率报价银行中，恐怕至少再有三分之一“吃紧”。
以上，2020整年合计，超过60%的LPR报价银行的个人住房贷款余额，将或临近，或超过“红线”。
这样的境况下，银行间对LPR报价的唱多情绪一定会加重，短期内有概率直接拉伸LPR利率，导致个人房贷利率上升。
另外，从2020年5月开始，LPR利率已经横盘了整整8个月：
为什么横盘这么久？
一般来说，复工复产带来的货币宽松政策，会导致利率的下降。
但历史经验告诉我们，几次货币宽松导致的利率下降，最终肉眼可见的繁荣还是出现在楼市。
此次货币宽松背景下的LPR横盘，已经是在疫情下，对楼市最大的“容忍”了，毕竟楼市万万崩不得。
那么去年的最后一天，央行和银保监会放出“红线”文件，隔天就实施目的为何？
第一，如文章开头所说，实际监管的“风声”已经在去年9月出现。
监管层与银行层面该谈的谈，该准备的准备，时间足够，实际政策执行并不是那么突然。
第二，正式官宣，目的在于打开天窗说亮话，明确释放信号，目前楼市稍热，是时候败败火了。
这一点从文章开头的表格中，可以看出监管层为银行制定的“红线”较为温和，留有余地。
没有完全卡死，而且有2-4年的过渡期，可以说“很温柔”了。
但对于银行机构来说，对这次官宣做出回应是必要的。
预计在今年一季度，LPR利率会打破横盘，出现上升，各家银行机构的房贷审批也会收紧。
也就是说，房贷审批的“关门时间”已到，想要上车的各位。
抓紧往里挤挤，时间比想象中的紧迫。
3
房贷政策不断收紧，很多人会不会感觉似曾相识？
刺破日本房地产泡沫的要素，难道在中国出现了？
我们看到某些文章将此次官宣，等同于1990年3月，日本颁布的《房地产融资总量规制》。
后者被解读为引发日本房价腰斩的主要原因，真的是这样嘛？
其实完全是瞎扯。
实际上，近年来有关日本房地产泡沫的研究，越来越倾向于日本主动挑破当时的资产泡沫。
在日本颁布《房地产融资总量规制》之前，1989年5-12月，日本央行通过3次加息，将利率水平从原先的2.5%提升至4.25%。
到随后的1990年8月，利率水平已经升至6%，这类短时间，大跨步的加息动作，才是真正的“杀手锏”。
另外，中日楼市的区别显而易见，当年日本的繁荣和破灭非常迅速，起于1985年，结束于1991年。
短短7年而已，对目前的中国楼市参考价值十分有限。
还有，目前日本的城镇化率已经超过93%，而根据中国社科院的研究显示，到2025年中国城镇化率才预期达到65.5%。
当然，罗列这个数据，并不是要无脑鼓吹房地产，而是显示两国市场的本质区别很大。
他山之石，在这里不一定能攻玉。
所以，鼓吹房地产崩溃论的水军们，赶紧洗洗睡吧。
4
最后，“红线”政策对市场的影响方面，直白点说，对二、三档中的小型城商行的影响会非常剧烈。
某些小型城商行在消息放出的第一个工作日（1月4日），就将一季度的全部按揭份额放出。
那么接下来遇到优质申请人怎么办？会批，但放款要拖到一季度末，或二季度初。
当然，部分银行会选择增加贷款总量的方式，以抵消个人房贷抵押贷款的占比，挤出额度做按揭。
这一方式实际就是政策初衷，倒逼银行机构向其他行业贷款。
这一切，最直观的影响就是“钱荒”，钱变少了，通常来说，一般临近年底才会出现按揭限量。
但预计今年的三、四季度的资金就会非常紧张。
当然，今年中小微企业贷款的规模一定会增加。
而且，受到供需关系的影响，今年中小微企业贷款政策波动会比较大。
以上，总结一下：
有机会能上车买房的，上好车的，请一定珍惜，以及抓紧，抓紧，再抓紧！
2021，请珍惜你的“上车”机会。
以上为正文，来自视同。
【END】
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