1.两道红线
在给房企融资套上“三条红线”紧箍咒后，央行和银保监会近日又联手颁布了针对房贷的“两道红线”，要对银行业房地产贷款进行集中管理。
第一道红线针对开发商，任何银行放出去的地产开发贷款不能超过总额的15-40%。
房地产贷款占比：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线针对个人，任何银行放出去的住房按揭贷款不能超过总额的10-32.5%。
个人住房贷款占比：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
这项政策没有缓冲区，现在已经实施。但是，新规明确对超过上限的机构设置2-4年过渡期，并建立区域差别化调节机制。
上图是机构整理的两道红线政策对银行的具体影响。黑色部分是未踩线、无影响；红色部分是踩线。
表面上看，“两道红线”影响不大。实际上，对房市的影响可能非常深远。
究竟对房价影响有多大？
俗话说打蛇打七寸，而限制房贷的政策刚好打到了楼市的“七寸”上，房价想要再持续上涨，难了。
2.“打中要害”
根据《2019全球住房可负担性调查报告》，香港房价收入比（一个城市家庭不吃不喝情况下，平均需用多少年的收入才能购买一套房子）是20.9，远高于美国圣何塞（硅谷）的9.4倍、纽约的5.5倍。
而北上广深等一线城市的房价收入比高于香港，估计至少在25倍以上。
为何一线城市房价收入比和租售比这么夸张？
原因在于大家可以加杠杆贷款买房，房价上涨和收入已经没多大关系。银行贷款是房价上涨的最大动力，没有之一。
要知道，居民贷款增速与商品房销售增速正相关（居民贷款最主要的用途就是买房）。
数据显示，如果个人住房贷款（房贷）增速下降，房地产销售增速会明显降温。
机构测算，如果2021年房贷增速从2010年的16%下降至15%，住宅销售额增速将从10%降至8.5%；如果房贷增速下降至13%，销售额则将同比下降6.9%。
“两道红线”实施就是为了对房贷增速进行精准调控，以降低现有的房贷增速，让房贷的增速降低到平均贷款增速甚至更低水平，新增贷款资金更多地流入实体经济。
大家知道，过去几年房贷增速都是明显高于其它贷款增长的。比如2016年，全国贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%，而个人住房贷款余额同比增长35.0%。
国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，该制度实施后，按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归，甚至低于后者。
如果未来房贷增速真的放缓到各项贷款平均水平，那么房价上涨动能肯定会减弱，房价上涨预期则会被打破，更别说低于平均贷款增速了。
也就是说，这次政策刚好打在房价上涨的“七寸上”，直接抽掉了房价上的直接动力。
房贷集中管理，是房企“三条红线”之后的另一大招。如果房价上涨，只要控制下房贷增速，房价马上就熄火，乖乖躺好了。
3.不涨不跌
要看一个城市房价上涨潜力，此前一个非常流行的说法是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
在长河看来，金融政策影响要远大于后两者。一个城市有产业、有人口、高薪职位多，更多是对房价未来长期走势形成支撑（通过预期影响房价），而房价涨跌更多取决于信贷政策。
众所周知，要维持一项资产持续上涨，类似于推着石头上山，房子也好，股票也罢，保持上涨对资金的需求会越来越大。换句话说，要想维持涨势，投入其中的资金必须保持持续高速增长，一旦不能保持、哪怕只是增速下降了一些，资产价格就会出现大幅波动。
