2020年，“分化”是楼市最重要的关键词，南北分化，城市分化，即便是同一个城市，内部分化也十分严重。深圳楼市从疫情复苏之初的千万豪宅秒光开始，也揭开了奔忙、陡转和屡创新高的一年。
从时间上看，分化的另一个节点是7月15日调控新政（下称715调控）。据《每日经济新闻》此前报道，715调控前，深圳二手成交创新高，达21317套，但调控政策颁布后的8月，二手房成交量大幅下滑，深圳楼市新房供应爆发，衍生出了打新、代持等楼市热相。
王念是此前接受过记者采访的一位购房者，715调控前卖掉在深圳的唯一住房，此后在新房市场上兜兜转转未能如愿，最终焦虑式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的购房者，下半年为购新房使出所有办法；某TOP20房企，在土拍市场观战良久后，终于与深圳本土房企合作，落子深圳。
2020年，深圳新房、二手房和土地交易量创下五年新高，他们均贡献了一己之力。
二手成交“过山车式”创新高
在疫情和调控政策双重影响下，深圳的二手房成交能走出独立行情，超出大多数业内人士意料。据深房中协统计，2020年深圳二手房网签（含自助）120295套，同比增长17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下近五年新高。
图片来源：深房中协
不过深圳的二手房成交并非全年处在高位，仍表现出强烈的政策市，715调控前后二手房成交量犹如过山车。2020年2月市场处于全年低位水平，成交量不超过2000套，3、4月份复工后，市场迅速回暖；7月创下月度网签量的历史高点，达到了21317套。
但715调控落地，大量购房者因资格受限暂缓购房计划，成交量陡转直下。2020年10月网签数据陡降至5725套；11月，随着网红盘打新结束和对后市乐观预期，需求回归至二手房，成交开始逐步企稳，市场出现“翘尾”行情。据深房中协统计，去年12月月度网签量突破了“一万大关”，在历史同期也属罕见。
“深圳的市场，在其他城市不敢想象”，一位资深中介门店店主如是说，“去年年初，从开场豪宅秒光，到被媒体报道经营贷违规流入楼市、代持打新等，可以看出深圳楼市的强劲韧性。715前从外地投资客通过所谓房学院奔涌而来，有人闷声发大财，有人钱房两空，深圳楼市这一年用光怪陆离形容并不为过。”
新房成交先抑后扬
如果说2020年上半年是二手房的主战场，715调控后，深圳楼市的热度无缝衔接至新房，打新再度成为热词，同时衍生出的代持等市场乱象再度引发监管层高度关注。
据深圳市住建局公布数据，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来的新高。
数据来源：深圳市住建局
不过，值得注意的是，购房需求虽保持增长，但总成交面积相较2019年仍有小幅下滑。据第一太平戴维斯统计，2020年深圳一手住宅成交量达507万平方米，较2019年下滑20%。第一太平戴维斯认为，虽然715调控将部分置业需求由二手房转移至新房，但对购房者资质提出了更严的要求。
与二手房成交先扬后抑不同，新房有其独立的供应节奏，三、四季度是新房集中供应期。去年年初受疫情影响，新房项目的批售进度放缓，但进入下半年，尤其是715新政之后，供应持续放量。据深房中协统计，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是创下近七年来同期新高，达6296套。
从关注热度上看，西部是2020年深圳楼市绝对明星，但仅就成交而言，供应量较大的东部并未示弱。据戴德梁行统计，与2019年同期对比，2020年包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。
政策几无松绑可能
2020年深圳楼市不仅新房、二手房成交创新高，居住用地也在放量供应，全年供应地块超过往3年总和。与此同时，深圳停止了公寓审批用地，这也成为不少业内人士看稳深圳楼市的重要支撑观点。
据美联物业统计，2020年深圳共出让31宗住宅用地，其中14宗人才房和17宗商品房，共收金800亿元。
对于楼市未来走势，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，深圳停止公寓用地审批，在有限的土地资源之下，政府加快批复预售项目，供应增加，深圳的政策及经济基本面均表现积极，需求仍将维持增长，但715调控后，新政对需求的减弱及延迟作用持续，未来市场仍以稳基调为主。
“深圳等城市暴涨，但有些城市跌回四年前。”明源地产研究院主编艾振强表示，全国楼市在分化：在市场分化基础上，行业马太效应加剧，房企分化，强者愈强，弱者掉队，集中度快速提升；从业者分化，越是高层，薪酬涨得越快，基层则要慢得多。
深房中协认为，深圳楼市具有非常强的敏感性，除宏观经济出现大幅衰退外，政策松绑的几率几乎可以忽略不计，因此大概率会呈现高位震荡与调整的运行态势，市场反复博弈会阶段性地上演。
“在全国楼市复苏中深圳反弹表现无疑是突出的。”戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，短期内大幅增加的土地供应以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态，新建商品房销售均价持稳将是大势所趋，而更直接反映房价波动的二手住宅价格涨幅或有所放缓。
