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市未必会出现大水漫灌,进行普涨

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市未必会出现大水漫灌,进行普涨

警惕!深沪京楼市发动机启动,2021郑州楼市路在何方?

 


 

关于楼市,多空对垒已经持续多年,每次均以多军完胜而告终。

 

在上一轮楼市完成普涨之后,随之而来的则是史上最严厉的调控政策,多地楼市持续横盘,“房住不炒”无数次被提及,空军似乎到了最接近胜利的时刻。

 

然而,历史为什么叫历史,就因为他在不断的轮回,短短一年时间,多空的天平再次倾斜。

 

这次,笑到最后的,恐怕又是楼市多军。

 

——1——

 

一线城市信号

 

没有一点点防备,

也没有一丝顾虑,

你就这样出现在我的世界里,

带给我惊喜,情不自已!

 

2019年11月11号,在没有任何征兆的前提下,包括各路大V,楼市专家还沉寂在“房住不炒”的论调中不能自拔时,深圳突然取消了执行数年的“豪宅税”!

 

这真是应了那样一句话,明白的人装糊涂,糊涂的人装明白。

 

真正知道内情的政策制定者绝不会提前透露任何风声,根本啥都不知道的人天天一顿瞎分析。

 

从2019年深圳取消豪宅税之后,深圳西部的宝安、南山、光明开始进入暴击模式,很多楼盘不到两个月时间涨幅高达60%以上,部分优质的学区房实现翻倍!

 

受西部影响,深圳东部的楼盘整体也有10%-30%的涨幅。

 

时光进入2020年,深圳的房价并没有因为疫情受到任何影响,频频出现“日光盘”,开盘不到一天,就瞬间售罄成为深圳一道靓丽的风景。

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制图:深圳壹地产

 

即便今年深圳实施7.15新政,大大提高了购房门槛,但是深圳楼市仅仅顿挫了一下,直到今日依然火气不减。

 

受深圳影响,周边的东莞以及惠州临近深圳的惠阳等地也实现了不同程度的上涨。

 

而老牌一线城市广州如今成交量也在上涨,中山、珠海等地的各个售楼部,如今涌入了来自全国各地的购房者...

 

大湾区核心城市的楼市,彻底疯狂。

 

我们再把目光从珠三角投向长三角。

 

作为中国经济一哥,上海楼市虽然启动的比深圳晚,但声势却丝毫不减。

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根据易居研究院数据报告显示,11月,上海新房成交量同比增长8%,市场延续10月供不应求的局面;二手房市场表现强势,二手住宅成交套数约为3.2万套,环比增长13.5%,同比增长81.4%,11月成交量创4年来新高。

 

而上海二手房挂牌数量是多少套呢?很难做统计,不过根据贝壳网挂牌统计,全上海二手房挂牌数仅仅不到4W套!

 

这是一个什么概念?要知道,郑州二手房挂牌接近10W套!

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伴随着交易活跃,上海的房价也在上涨当中。

 

笔者办公室亦有人准备在上海买房,关注的好几个小区房价已经出现不同程度的上涨,少则一两千元,多则数千元,很多优质实现跳涨。

 

虽然上海房价未能像深圳那样出现猛烈大幅度普涨,但就是这样稍微一回暖,很多人一年的工资,就在这个涨幅中消失!

 

2020年上海达到“千人摇”项目有27个,并且市场的火爆让开发商在筛选客户时变得十分严格、强势,如果你中了500W的彩票,对不起,对于部分上海楼盘来说,你根本通不过验资环节!

 

如果说深圳是尖兵,广州是助攻,上海是主力,那么本轮上涨的核心信号,则在于北京。

 

北京太特殊了,是很多城市楼市的风向标,更是政策的风向标。如果北京整体把房价控的非常好,其他地方房价上涨只是个别现象,如果北京楼市完全启动,那将形成一个示范效应。

 

毕竟,上行下效不仅存在于官场,还存在于楼市,各个财政并不充裕的地方XX,对于楼市这块肥肉早已垂涎已经。

 

在表单上,北京目前楼市平稳,价格甚至出现下降,但是平静的湖面下,暗流涌动。

 

根据笔者在北京市住房和城乡建设委员会公开的数据显示:

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今年1-3季度,全市商品房销售面积为584.9万平方米,同比增长43.7%。其中,住宅销售面积为495.1万平方米,增长62.2%;办公楼为29.1万平方米,下降19.6%;商业营业用房为24.1万平方米,下降8.7%。

 

据某个房地产机构的研究院发布的统计数据,北京的新建商品住宅,到12月15日为止,销售数量已经达到了4.5万套,创造了最近五年以来的新高。

 

而且,北京楼市进入12月以来,成交更是异常活跃,很多北京的统计机构说仅仅12月份,北京二手房住宅网签量大增,保守估计会达到1.9W-2W套,达到2016年3.17新政以来成交新高!

 

官方和统计机构的数据可以参考,笔者又咨询了几位长居于北京的朋友。

 

根据他们的实际感受,北京二手房尤其是带学区的,房价已经开始抬头,且价格回升速度较快,历年的3月份是二手房成交高峰期,未来涨价是大概率事件。

 

受北京楼市影响,边缘的区域如北三县、天津等地的楼市,也出现了不同程度的回暖。

 

已经结束的2020年,四个一线城市的房地产市场,深圳已经实现激进上涨,广州和上海小步快跑,北京也处于上涨前夕的状态。

 

——2——

 

上一轮大周期的逻辑

 

仔细回顾上一轮全国性的房价大涨,我们一定能从其中梳理出内在的逻辑。

 

从表面看,一线城市以深圳北京为代表,从2015年开始上涨,而二线城市则在2016年前后发力,继二线城市之后,三四线城市则在2017年-2018年紧随其后,而这一切的导火索,其实是发生在2014年开始对于房地产的宽松政策。

 

从14年两会提出差额化调控后,楼市宽松政策重启。

 

随后,宽松再次加码,央行3次降息、2次降准,货币全面宽松就此开始。

 

到15年9.30日,四部委再出两项新政,将非限购城市首套商贷首付比降至25%;同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%。

 

2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”,棚改货币化力度加大,至此,全部组合拳打出之后,一二线城市房地产市场迅速升温。

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一线城市在2015年一路高歌猛进,恐慌情绪逐渐蔓延到二线城市,2016年以合肥南京厦门苏州为首的四小龙率先发力,随后郑州武汉等跟进,再到最后,济南西安等也相继上涨。

 

随着区域内二线城市的猛涨,周边三四五线城市也紧随其后,先后不同程度的完成补涨。

 

从2015年一线城市发力到2018年三四五线城市补涨完毕,历时三年,自中央提出坚决遏制房价上涨后,终于完成了上轮房价全国性的上涨。

 

从历次房价上涨,我们不难总结,总是一线城市率先发力,逐渐波及二三线然后传到四五线。不同城市从上涨开始到上涨结束都有一个反应期。

 

一线城市大概是3个月-1年。

二线城市大概1-2年。

三四五线城市及以下大概1.5-3年。

 

——3——

 

郑州楼市即将启动?

 

按照之前的经验来看,当一线城市启动后,接下来会是强二线,然后是中二线。

 

但是,能否判断郑州楼市在未来1-2年启动?

 

现在下结论还为时尚早。

 

因为,在新的时期,存在了更多的新常态。

 

首先,尽管货币不停放水(当然,中国相对其他国家还算克制),但是最近两年货币的水并未直接进入楼市,深圳、上海等热点地区可能只是“精准滴灌”,楼市未必会出现大水漫灌,进行普涨。也就是说,货币的总闸门还未完全打开。

 

其次,这两年南北差异进一步拉大。

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制图:智谷趋势

 

上一轮楼市普涨之前,各个城市的楼市都比较低迷,而如今却是仅北方很多城市楼市低迷。

 

很多南方城市如杭州、苏州、成都、合肥等地即便上一轮已经完成了全面普涨,但是随后的几年里面楼市一直不见降温,甚至还在缓慢上涨,也就是说,这些地方的火苗根本就没完全熄灭。

 

真正冷下来的则是济南、沈阳、青岛、天津、郑州等这样的北方大城市。

 

本就没冷下来的很多南方城市会跟随一线再次完成全面普涨?这似乎也不太可能,如果再次普涨的仅为北方二线城市,这似乎也不太符合经济基本面。

 

最后就是,尽管一线城市如今火热,但真正实现大涨的只有深圳,广州和上海只是“小幅”上涨。也就是说,一线城市目前上涨的信号还很微弱,只是苗头,不知深圳会成为个例,还是一个趋势,但是现在要时刻观察这几个大城市未来房价的动向,时刻警惕。

 

——4——

 

策略

警惕!深沪京楼市发动机启动,2021郑州楼市路在何方?

经历过一次或者几次楼市大周期的实战派都会明白,一定要看一线城市的风向。

 

但是,新时期,我们还要用发展的眼光看问题。

 

如果广州、上海、尤其是北京在明年得到高层的默许,实现上涨,那么我们就可以做好准备,因为风马上要起。

 

如果厦门、合肥、杭州、南京、武汉、苏州、青岛、天津、成都、重庆这些城市有超过三分之一传出楼市火热的消息,那就可以马上在郑州买房。马上!买房!因为风已经在路上。

 

当然,如果今年三月份重要会议再度压制楼市,将北京、上海等地刚刚热起来的行情再次扑灭,那未来一年郑州楼市大概率还是维持现状。

 

中国独特的国情决定了楼市必然是自上而下的传导,深圳是信号,上海是主力,而最终拍板的,则是北京。