过去20年，人们习惯称之为“房地产黄金20年”，在这20年时间里，闭着眼睛买房，都可以实现财富“跃迁”，从身无分文的穷小子摇身一变为“大富豪”。
1998年全国房价平均不足2000元，到2020年12月末的时候，预计全国新房均价突破1万元，涨幅达到500%。在很多一线城市，房价涨幅远远超过500%的水平，有的甚至达到800%-1000%。
例如在北京三环内，如果在20年前的话，30万元就可以购买一套不小的房子，但是现在同样面积的房子，市值可能高达1000万以上，而且由于户籍和社保等条件的重重限制，即便有钱也不一定能买得到。
其实，房地产的“黄金20年”里，房价涨速最快的时间段是2008年-2018年，2008年一个标志性的事件是“中国奥运会成功召开”，这意味着国民的收入水平和消费能力得到了空前的提升，受到“奥运会”光环效应的影响，内需开始逐渐拉大、世界的大门打得更开了，经济增速越来越快，由此群众的腰包也越来越鼓，北上广深的发展模式成功之后，内地各大省份、诸多城市纷纷效仿跟随，企业、工厂、服务业在内地城市遍地开花，人才从东南飞开始中部飞，一波“全民致富”的小高潮开始拉开帷幕。
所以，我们经常把2008年作为房价腾飞的“元年”理论上最为贴切。如果说北上广深的高房价格局在2008年之前就已经奠定的话，那么新兴一线城市和二三线城市的高仿格局则是从08年之后刚刚开始，2015年棚改加码，在宽松化的货币政策和楼市去库存支持下，造就了市场上一波“狂风骤雨般”的购房需求。整个楼市开始放掉刹车键，在金融、棚改、利率、补贴四位一体的引擎牵动下，房价正式驶上了一条高速公路。
2018年-2020年，是房地产的一个“新时期”，主要有4大特点：1、房地产进入了存量房产时代，今后的房子将远远多于购房需求，所以根本不用愁买不到房；2、国家对楼市的调控开始越来越严格，彻底让房地产失去了“野蛮”疯狂前进的无序模式，开始有序规划发展进度；3、多个方面的制度开始逐渐搭建，市场新规则也开始探索出台，逐步收紧对楼市的口子；4、棚改大拆迁的时代开始淡去，旧改提上日程，这就直接切断了楼市“波澜壮阔”的需求来源，在不发钱的旧房改造时代里，市场上不会诞生出那么多的买房刚性需求了。
在存量房产时代，该如何买房？哪里有优质的好房子？咱们还得从房子的最基本属性说起，房子是用来住人的，所以居住舒适度越高、房子越便捷、周边配套越丰富，那么这样的房子就会越受欢迎，其市值自然水涨船高。住建部重要信号：2021年起，2类房子成“黄金屋”？别再乱买房了。
2020年7月21日，住建部、财政部等联合解读了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》文件，这是今后全面加速推进城市老旧小区改造工程的一份新文件。根据之前的规划，全国在未来的5年时间里，将完成约17万个小区的改造升级任务，总涉及到的建筑面积达到40亿平米，预计5年期累计投资金额达到4万亿元。
这就是当下“炙手可热”的旧改工程，也是取代拆迁，成为城市老房子新风向标的一个政策导向。在以往，城市老房子统统被冠上“城中村、老破小”的不雅名词，然而在旧改全面发力之下，从2025年以后，“城中村、老破小”或将全面消失了。与此同时，城市老房子的“显著资源优势”将愈发明显，在住建部的政策下，2021年起，或成“黄金屋”的2类房子，要看准了：
1、上班族喜欢：地铁房。
前不久，工作时间“996”刚刚偃旗息鼓，新的工作时间“997”又开始盛行了，所谓的997，是指早上9点上班，晚上9点下班，然后每周工作7天。这是高强度的工作模式，比996还要更胜一筹，996每周还可以休息一天，997几乎等于除了法定节假日之外，其他正常周末双休日一律取消了。
不管是996还是997都是都市快节奏生活的体现，在这样高强度的生活方式下，交通出行就显得尤为重要，现代年轻人买房子首先考虑的就是“半小时都市圈”，出门乘坐地铁，能够30分钟内到达的地方，都可以作为工作生活的最大范畴，又或者说，如果乘坐地铁30分钟都无法到达，那距离就实在是太远了。
在房地产市场，也有“地铁一响，黄金万两”这种说法，开发商会把这句话拿来作为新房销售的“噱头”，二手房中介也会明确告诉买房人，附近有地铁的房子价格要比没有地铁的房子高出20%-50%以上。现在地铁房吃香，未来地铁房的潜力依然不容小觑。
2、有孩子家庭喜欢：优质学区房。
前不久，一位家长“退出家长群”的视频火了，这位家长在网上发布了一则小视频，还配了一段语音，明确对当前“老师把作业布置给家长”的做法提出了质疑，这位家长认为“老师把作业布置给家长，让家长指导孩子做作业、让家长批改作业、那要老师还干啥，教是家长教，改作业是家长改，还要很违心地说老师辛苦了，老师辛苦啥了？”
随后，教育部出面立了新规矩，2020年12月，教育部召开新闻招待会，明确指出“不允许老师把作业布置给家长。”教育部的基础教育司副司长俞伟跃指出，今后将严格按照教育作业管理制度执行，对于此类情况查证一起，严惩一起。可以说，今后家长们“再也不用为批改孩子作业发愁了”。
不过，虽然家长们“轻松了”，但是孩子的教育问题依然不容小觑，学区房就是其中之一，很多人说，随着孩子出生率越来越低，今后新增人口将会越来越少，未来学区房会逐渐消失的，孩子上学将不用再为学区房的问题发愁了，未来人人都可以上学区房。
这种观点可行度有多高？我们认为说法是不确切的，首先从数据层面而言，2019年全年出生人口到达1465万，虽然比起前几年有所趋缓，但是总规模和人口基数依然庞大，再加上城市化快速推进，未来还有2亿-3亿农村人会涌入城市，他们的孩子也想上学区房，所以我们认为，未来5-10年，学区房的优势将依然存在。
在任何一个城市里，如果普通商品房的价格是300万元，单价3万元的话，那么学区房的价格应该在600万元-700万元，单价则是普通房子的2-3倍，也就是6-9万元之间（这可一点都不夸张）。所以，随着旧改推进，市中心优质的老学区房将再度焕发生机。
