2020年已经过去，不过全年年末的楼市也非常值得我们关注。根据国家统计局发布的全国70城房价数据，70个城市中有36个城市新建商品房销售均价环比上涨，28个城市新建商品房销售均价环比下跌。其中重点监测的35个城市中，竟然有11个城市的房价低于去年同期，其中8个是省会城市，分别是南昌、呼和浩特、哈尔滨、石家庄、济南、太原、贵阳、郑州，另外还有两个直辖市天津和重庆。天津相较于去年同期下跌了4.4%，是35个重点城市中跌幅最大的城市。
从去年年末的房价数据基本也可以看出楼市的走势，房价普涨的时代已经完全过去，即使是省会城市，即使是直辖市，也不能保证房价就真的一定上涨，更不用说那些经济发展相对薄弱，人口还持续流出的三四线城市。因此未来的楼市会形成新的格局，有些城市的房子的房价可能还会上涨，但是有些城市的房价已经处于偏高的水平，未来的发展空间不大，甚至有可能会出现降价。
对于购房者来说，面对楼市的分化，一定不可以乱买房。过去我们可以闭着眼买房，主要是因为我们不管买到什么城市的房子，什么地段的房子，不管什么样户型的房子，什么样配套设施的房子，在房价普涨的大环境下，房子都会发生升值。不过现在的楼市环境已经发生了翻天覆地的变化，我们在新的楼市环境下，一定不可以乱买房，闭着眼买房的结果只有一个，就是房子会发生贬值。
其实近些年来，人们对房子的要求越来越高，过去人们只追求买房，不管什么样的房子都可以接受，只要能满足基本的居住需求就可以，不过随着房地产行业的发展，人们开始转向追求房子的居住体验，追求买真正的好房子。这就和吃饭是一样的，过去我们生活条件不好的时候，能吃饱就非常满足，根本不管吃得如何，现在每天吃饱饭非常容易，开始追求美味的饭菜和健康的饭菜。楼市也是如此，随着房地产行业的发展，楼市的房子越来越多，甚至有过剩的趋势，在这样的楼市环境下，人们对房子也会越来越挑剔，注定有一部分房子可能会不受人们的“喜爱”，慢慢进入贬值通道。
因此楼市的分化是两个方面的，首先是城市之间楼市的分化，房价会根据城市的发展潜力不同而呈现出不同的发展趋势；另外因为人们对房子的要求越来越高，那些住居体验比较好，同时各方面性能都比较好的房子，可能会持续受到人们的喜爱；而那些稍微有缺陷的房子，可能会慢慢不受人们的“待见”。确切来说，如今的楼市已经迎来拐点，相比于过去房价普涨的楼市，现在的楼市不管是涨价还是降价，都慢慢成为常态。在这样的楼市环境下，3类房子或迎来贬值。
第一类：品质比较差的高层住宅
房子从第二代住房楼梯房发展到第三代住房电梯房，可以说是社会的一大进步。电梯房的出现解决了很多楼梯房的问题，首先是采光和通风条件比较差的问题，因为楼梯房一般是多层住宅，因此楼间距一般比较小，楼层也比较低，采光和通风条件相对比较差。而电梯房一般是高层住宅，每一栋楼居住的人口比较多，因此就可以增大楼栋之间的间距，这样可以获得更好的通风条件和采光条件；另外因为电梯房的楼层比较高，也可以获得更好的通风和采光。
电梯房还有一个很大的优点就是出行比较方便，过去楼梯房虽然楼层相对比较低，但是最上面几层上下楼还是比较费劲，而现在的电梯房完全克服了出行问题。有电梯的话，不管居住在几楼，都完全不用担心出行的问题。
不过电梯房也有一些问题，因为现在电梯房越建越高，导致人们对电梯的依赖性越来越强，未来电梯一旦发生故障，高层住宅的人可能会无法出行。现在我们居住在高层住宅，感觉电梯还挺好的，即使发生故障也是小概率的时间。不过随着时间的推移，电梯的梯龄会越来越长，任何设备老化之后，故障率都会大大提升，电梯也不例外，如果未来电梯的故障率提高，人们的出行就会受到很大影响。对于那些可出行可不出行的人来说，也没有太大影响，但是有些人可能会有急事，比如上班或者上学等，会对这些人造成非常大的麻烦。
不仅仅是电梯，高层住宅里面还有很多其他的设备，因为高层住宅的楼层比较高，设备的负担也比较大，长时间运行就容易发生故障。因此未来高层住宅可能会面临各种各样的风险，如果是品质比较好的高层住宅，估计住几十年也没什么问题，如果是品质比较差的高层住宅，可能就会住20年就会出现诸多问题。因此一些品质差的高层住宅，随着时间的推移，会慢慢发生贬值。
第二类：房龄超过20年的老房子
房龄超过20年的老房子，因为存在的时间过长，不仅房子的外观已经老化，房子内部的很多设施已经老化，例如水管老化、燃气管老化，电梯线路老化。这样的房子只有进行完全彻底的维修，这些老化的问题才能解决，不过彻底维修比较麻烦，同时也需要承担一笔不小的费用。
同时老房子所在的小区居住环境也不行，大多数老小区物业服务水平比较差，垃圾没有人按时清理，绿化没有人定时打理，小区里面的一些老化的设备也没有人进行修理，可以说老小区物业的存在感非常差。并且老小区缺少完善的安保设施，如果小区每天来往的人比较多，可能会存在一定的安全隐患。
另外过去的老房子基本都是楼梯房，低楼层的楼梯房虽然出行方便，但是低楼层的采光条件和通风条件太差；高楼层的采光和通风条件虽然还不错，但是高楼层的出行不方便，还需要爬楼梯。
