不知不觉，2021年已经悄然来到我们身边。经历过2020年的动荡，相信大家都对2021年充满期待，更想知道今年房地产市场到底会如何走向。
明源君结合诸多房企大佬访谈、演讲以及诸多机构的研判，帮大家来做一个系统的梳理。但也声明一点，对于房地产预测，精准与否是其次，更重要的是建立起我们对未来趋势的认知和判断。同时也欢迎大家在评论区发表自己对今年楼市的看法。
政策中性偏好
热点城市加码，库存城市会松动
去年受到疫情影响，很多地产人都期望调控政策会有所松绑。但结果大家也看到了，不但没有取消限购限贷，反而出台了“三道红线”，未来对于政策松绑不要抱有太多幻想。
从去年几个重要节点，其实也能大致判断出政策走势。去年政治局会议未提房住不炒，提到要促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议再提“房住不炒”，说要解决大城市住房突出问题，关于租赁房的内容比较多。两会则提到，因城施策促进房地产市场的平稳健康发展，要加快老旧小区的改造，稳妥推进房地产税立法。
其实可以看出，这些都是对房地产比较中性的政策，政府对房地产行业还是维稳的态度。
具体来看， 2021年政策层面，整体上中性偏好。对于部分库存城市，预判会因城施策适当松绑。但是“房住不炒”依旧是主基调。
从政策变动角度来看，如果哪个城市房价上涨过快，必然也会导致更严厉的调控措施出台。从放松的角度来看，大部分是对户籍制度的放松。
整体行情略好于2020年
部分典型城市房价会上涨
对于今年行情，大家比较看好一二线城市，认为会略好于2020年。
但分化还会继续，而且会进一步加剧，有些城市依然处于调整期，但也有一些城市市场开始筑底复苏，开启新周期。
从区域来看，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。
具体城市来看，一线城市中，深圳在2020年经历了上涨并被调控加码后，市场逐渐退烧，整个进入调整期。上海在2020年下半年就开启了上涨之路，预计会在今年下半年慢慢走向平稳。广州目前也开始了新一轮行情，成交比较活跃，前几天还爆出了部分小区抱团涨价的新闻，跟去年深圳一样，熟悉的套路。
北京作为一线城市最后的价格洼地，2021年有望开启新周期。据中原数据统计，2020年北京二手房成交量达到16.88万套，新房成交高达4.9万套，市场回暖迹象明显。预判春节过后，房价会逐渐开始有所体现。
二三线城市中，杭州、南京、合肥、佛山、成都、厦门有开启新周期迹象，还有长沙、武汉、郑州、天津、青岛也有希望迎来新行情。
房地产进入低增长时代
业绩增长预计只有10-20%
甚至会有房企负增长
地产大咖们普遍认为，随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长低利润的双低时代。
据克而瑞统计，2020年部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的约19%放缓至约11.2%。45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。
今年三道红线一旦全面实施，等于控制了整个房地产行业的杠杆率，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍，大家都一样，不能超。因此，房企的增速在2019年就是一个拐点。
2020年及以后，不会再出现40-60%的复合增长率了，增长率会普遍维持在10-20%的范围内。广发证券则预测销售规模增速只有5%~10%，甚至不排除将出现业绩负增长的企业。
而且，行业集中度会进一步提升。2020年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，今年行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。
从投资上看，恒大研究院判断房地产投资仍有较强增长动力，预计2021年房地产投资全年增速7.4%，较2020年小幅加快0.4个百分点。
未来库存会是大问题
尽量追求零库存
整体来看，2021年开发商的重点会是去库存。
一方面，融资新规下影响房企投资意愿，拿地减少。
另一方面，2021年房企到期债务同比增长36%，加上受到三道红线影响，房企现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力
第三，过去房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，很多地捂的时间越久，房价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，房企要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。
前段时间，某TOP3房企已经开始加大促销力度了。而且，今年会有很多房企甩卖大型资产包，因为流动性出问题，急需回血。
刚需减少，改善占比更高
一手房市场，两房将逐渐退出舞台
去年受疫情影响，很多客户的房产消费习惯发生了改变。其中一个明显的变化是，二手房成交套均面积在放大，可见改善性需求增长比较快，预计未来改善的成交比重会越来越大。
据克而瑞统计，从2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套数占比来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，三房成交占比均不断提升，而二房成交占比明显逐年降低。
2015年，一线城市一房、二房成交占比有40%，到2020年，这个比例降到了29.7%。二线城市，一、二房成交占比也从2015年的45%下降到了18.5%
未来，三房或将成主流户型，而且人均面积会不断增大。
很多人可能会问，为什么大家都要买三房了？一方面，置换成本太高，能一步到位尽量一步到位。另一方面，90后现在已经成为购房主力，他们普遍到了适婚年龄，需要父母协助带娃，常见的家庭结构是三代同堂，三房成为刚需。
那么，哪些城市的需求更加旺盛？据广发证券房地产行业首席分析师乐加栋分析，
中部西部以及东部核心三四线城市、中西部三四线城市相对来讲是比较好的。
从疫情复苏角度来讲是东部城市先起来的，比较明显的东部一二线城市相对比较好，三四线城市还是河北、江苏、江西相对好一点。
未来在一二线城市只是招拍挂拿地还是有困难的，更多要做综合开发业务，要以综合体的形式拿地才行。
房企多元化或迎来新一轮爆发
但千万别选错赛道
前段时间，明源君在文章里提到，地产多元化的天时、地利、人和都已经具备，预计房地产多元化投资将在2021年迎来新一轮爆发。
比如去年12月23日，万科在内部宣布成立酒店及度假事业部（BU），撤销冰雪事业部，冰雪事业部业务和团队并入新的BU。截止目前，除了地产主业，万科已经布局了物流、商业、长租公寓、教育、食品（养猪）等行业。
来源：东方管理研究院
具体来看，地产多元化，可能会有以下方向：
一是从主业出发，围绕上下游业务进行扩展。
居住服务类是重要投资方向之一，包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰等等。
二是跳出主业，跨行业发展。
机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学，就属于这一类。
这一类发展的机会，在于技术进步、消费升级，技术进步可以诞生全新的产品，消费升级可以诞生全新的市场，对于新进企业和资本来说，这就是机会。目前来看，我国中产阶层已经越来越庞大，相关市场逐渐成熟，需要不断做强做大。
正心谷资本合伙人林利军同样认为，中国会进入一个“纵向提升”的时代。中国未来的投资第一个是投大趋势，第二个才是投企业，第三个是投团队、创始人、企业家。
其中投资机遇包括三类：1、基于年轻人的消费，这一代年轻人极度追求潮流，非常重视体验、非常重视别人的点评、非常敢花钱；2、全面拥抱科技创新，未来科技创新的步伐会难以想象，有四个方面的创新应该特别关注：新一代通讯技术、能源技术、材料技术、数据处理技术革命；3、生命医学、生物医药，一系列的技术正在爆炸式地出来，拥抱生命技术的革命特别重要。
数字科技转型迫在眉睫
未来会是一个数字化的时代
去年，受到疫情影响，很多房企开始重视营销数字化，而贝壳和明源上市，则让很多房企看到了地产数字化巨大的想象空间。预计今年，会有越来越多头部房企布局数字科技领域，根据《财经》的统计数据，TOP20房企不仅建立了科技相关公司，而且已有13家将数字科技列为与房地产、商业等主业并列的重要板块。
对于数字化转型，旭辉林中指出，“今天，如果一家房企不能推动数字化转型，未来一两年没有问题，三五年就有大问题，十年后就会碰到生存问题。”
他认为，企业做数字化转型，有四个主要目的：一是能促进管理提效，管理效率能提高很多。二是要做到业务赋能，三是要辅助决策，四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。未来房企要做到五个在线：全员在线、流程在线、产品在线、服务在线、营销在线。
与此同时，科技在地产行业的应用也会越来越深入，甚至会成为房企核心竞争力之一。比如智慧社区、全屋智能家居等等，金茂的科技系统就为金茂府带来了很高的溢价，碧桂园在建筑工地大量使用机器人，像造汽车一样造房子，效率更高，减少人力成本。
数字科技将带给地产大量红利，这是毋庸置疑的，只是红利何时集中爆发的问题。
地产行业
过去要做大，未来要做厚
前段时间，旭辉林中在中城联盟论坛中演讲指出，未来地产行业未来要“做厚”。“做厚”的含义非常深远，既有能力又有实力做厚。“厚”这个用词比“强”好，“厚”代表要厚积薄发。
地产人这一段时间很困惑、很迷茫，因为看到的环境在变化，最核心的是客户在变化，竞争对手、竞争环境也在变化。
相应地，未来房企可以怎么变？未来的变化包括发展模式的变化、发展道路的变化、增长速度和节奏的变化、更好的产品和服务的变化，以及生产产品服务背后的管理能力、管理的升维、组织和平台类的变化。
比如地产行业体量很大，上下游产业链很长，很适合进化成生态型企业，物业、长租、养老等行业，都可以跟主业形成战略协同，生态就是共生、共存、共荣、共享。
除了平台型企业、生态型企业，地产企业能不能完成向数智化时代的转型？进而把自己打造成一个新物种。
地产企业应该寻着光的方向去追求变化、追求创新、追求自己成为一个未来的新物种。
