房地产金融政策何去何从？

这两天，央行开了一个会，名字叫：2021年工作会议。

单看名字，就知道这场会议的重要性，对我们每一个人都影响深远，去年至今，经济已走出阴霾，并呈现企稳态势，新的一年，下一步央行的货币政策会怎么走？还有没有降息、降准的动作？房地产金融政策何去何从？新形势下，对普通人来说应该如何应对？

我们先看主要内容有什么。

会议指出：延续实施两项直达实体经济的货币政策工具；加强互联网平台公司金融活动的监管、强化支付领域监管；制定债券市场发展规划；实施房地产金融管理制度；开展数字人民币试点测试。

其中有一句很有“新意”的话：实施房地产金融管理制度。

很多朋友对这句话不太了解，啥叫金融管理制度？

说白了，就是“限贷”，不管是开发商还是购房者，总之就是不让房地产行业获得太多信贷资源。

在1月初，央行正式实施了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

内容说简单也简单：只要是中资银行，房地产贷款余额占比、个人房贷的余额占比，都不能超过央行设定的“上限”，这是刚性的“硬规定”。

具体来说：六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。

后两档是县域农合机构和村镇银行，跟大家的关系不大，上限定得也很低，就不再多说了。

绝大部分人的房贷，都是在六大行和中型银行做的，这两档银行的涉房贷款，现在大部分没有超出新规的上限，但央行此举，就相当于给银行套上了“紧箍咒”。

注意，金融管理制度是有过渡期的，少则2年，多则4年。

未来2-4年的时间里，每家银行要时刻计算涉房贷款的占比，谨小慎微地执行新规，流向楼市的钱必然会变少。

比如，在位列第二档的银行中，招商银行和兴业银行分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点，过渡期为4年；浦发银行和平安银行分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点，过渡期为2年。

第一财经记者调取了部分房企的数据，根据汇总结果，碧桂园、旭辉控股和融创中国涉及了所有4家超限的第二档上市银行，远洋集团、美的置业、建发国际、中海发展、雅居乐则涉及了其中3家超限银行。

这就是央行对房地产市场的“魄力”，言出必行。

既然说了要实施长效机制，房地产金融集中管理制度就绝不是一句空话。

别小看这个制度，对楼市来说，意味着将开启“紧信用”周期。

中泰证券经济学家梁中华指出：展望2021年，顺周期的居民融资主要体现的是房地产相关的融资，未来会受到房贷集中度监管的影响，增速可能会出现回落，整体来说，我国“紧信用”的周期已经缓慢开启。

这段话是什么意思呢？

在我国，居民部门的融资是顺周期的，当经济处于下降周期的时候，老百姓对于未来保持谨慎，会放缓融资节奏，普遍不敢贷款，在经济回升，房价上涨的时期，购房者又敢借钱、敢负债、加杠杆，信用扩张很迅猛，此时就是“宽信用”周期。

比如，2020年上半年我国经济下行压力较大的时候，顺周期的居民融资大幅缩减，逆周期的政府和企业融资大量增加。而下半年经济恢复后，顺周期的居民融资大幅抬升，而企业融资回落到了季节性的增长常态。

从这个角度来说，房地产金融管理制度的出台，必然会使楼市开启“紧信用”的周期。

所谓“紧信用”，说白了，就是信贷门槛增高，个人房贷的难度会增加，房企融资的难度也会倍增，楼市无法再靠“金融杠杆”驱动了。

蓝白认为，紧信用周期一旦开启，未来10年，房价逻辑都会发生改变。

最典型的变化，是房价从“鸡犬升天”变成“强者恒强，弱者恒弱”。

房改以来的前20年，我国GDP每年增速保持在8%以上，城镇化大幕开启，出口、消费、投资等各行各业都欣欣向荣，过去买房，是各个城市普涨，别管城乡结合部，还是远郊的新城区，沾着一丁点概念就能炒起来，随便下手都可以，2015-2017年这一波最为典型，不管小县城还是名不见经传的小地市，房价翻倍的城市比比皆是。

但是，未来10年，随着房贷门槛越来越高，紧信用周期开启后，缺乏信贷支持的楼市，必然会出现“价格塌陷”。

刚刚过去的2020年，已经有这样的迹象。

根据国家统计局发布的70城房价指数，去年房价涨幅前十的城市是：深圳、成都、银川、沈阳、宁波、西宁、广州、杭州、北京、上海。