2020年,楼市受到疫情影响变得有些低迷。
可从2020年下半年开始,疫情得到了有效控制,市场观点普遍认为,经济会迎来反弹,而房价自然会水涨船高。
虽然高层一直坚持房住不炒的定位,但还有一条政策叫因城施策,地方政府也偶尔会放开调控政策,和中央玩捉迷藏。
最典型的例子就是去年很多城市调控政策上演了一日游、半日谈的游戏。
纵观全年,疫情始终反复,未来1、2年也未必能结束,且部分地区楼市还比较活跃。
因此,有些专家认为,2021年中国楼市会迎来大涨。
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这种说法似乎没有明白楼市的逻辑。
2017年楼市调控以来,高层态度就是坚定不移的。
任何行业都逃不掉经济周期的魔咒。
房地产行业里有个著名的库兹涅茨周期理论。
说的是楼市兴衰和人口繁衍息息相关,每一次周期时间在15-25年,这就是一个兴衰的过程。
和其他国家楼市不同,中国楼市政府干预性强。
国家调控可以延缓楼市问题,但绝不会消灭楼市问题。
根据库兹涅茨周期理论。
现在中国每年新生儿持续减少,老龄化持续加剧。
有专家认为,在2027年中国人口将迎来负增长,更有学者认为, 2024年中国人口就会负增长。
一个很现实的问题,人口减少,楼市无人接盘。
大部分家庭都是一个孩子,且上一辈辈都有房,或不止一套。
当市场供小于求的是时候,高房价就成了泡沫,不捅自破。
高层对此非常清楚。于是从从2011年开始,开始施行双独二孩政策,到2013年的单独二孩,再到2015年实施全面二孩政策,现在更有人人大代表喊出开放三胎。
目的不言自明。
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中国楼市市场化起步较晚,从1998年住房货币化改革开始的。
根据库兹涅夫周期计算,中国楼市已经走过了23个年头。
很多人说,自己并没有感受到房价跌幅很大、甚至出现了局部上涨?
此言不虚,但老百姓普遍感受到了楼市问题越来越多,调控政策越来越密集。
仔细看来,2008年金融危机,中国就受到了波及。
除了楼市,其他行业都是裁员、倒闭、破产,所以上面一狠心,放了4万亿。
这4万亿对于经济刺激的作用立竿见影,很快拉动了GDP,但放眼长远,却弊大于利。
因为这些钱大部分进了楼市,造成了今天的高房价,金融泡沫严重,严重透支了居民消费,挤压了实体产业。
可悲的是,很多投资来源于地方融资平台,后来很多变成了烂尾楼、或者无人购买,造成了很多坏账和资源浪费。
后来还有2012年、2016年大放水……
稍微有点经济常识的人都知道,放水是最后的办法。
一句话楼市停下来,经济就没法转,所以只能通过放水,助推房价。
唯一目的就是让房价维持的一个相对区间,通过时间让楼市风险缓慢落地。
这就像吸毒一样,一时舒服,却透支了身体。
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其实最难的还是上层。
特别是在新冠疫情的冲击下,政府一方面要减税降费来缓解企业和民众的负担,另一方面要加大投资和补贴来拉动GDP和就业的增长。
一增一减之下,常规的财政收入减少了,财政支出的负担却增加了。
那么钱从哪里来?
而且还要面临巨大的外部压力。
2018年,美国悍然发动贸易摩擦,对中国产品加高关税,抬高中国产品价格,迫使失去市场竞争力。
贸易摩擦不光是贸易,还涉及金融、楼市等方方面面。
中国产业依赖欧美市场,抵御风险的能力差,美国发动贸易挑衅,中国相对被动,外贸订单减少、劳动力优势不在、技术含量低已经不能撑起中国经济增长。
加上中国之前超额印钱,造成了原材料价格上涨、税费负担重、管理效率低、楼市泡沫高。
贸易摩擦就像一根刺破泡沫的针,后果很严重。
所以上层实施了去杠杆政策。
受此影响,从2018年至今,很多企业破产、老百姓手里也感觉钱少了,但这些都是暂时的,如果楼市硬着陆,后果更惨。
面对种种压力,上层无非就是印钱和卖地。
坦诚的说,老百姓没人希望政府多印钱,可财政赤字要解决。
由于政府通过卖地获得的钱,并不是凭空印出来的,并不会增加货币供应总量,所以理论上也不会引发物价的上涨。
如此以来,不仅解决了财政缺钱的困境,同时也避免了对经济环境和民众生活带来过多的影响,可谓是一举两得的良方。
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印钱和卖地不是长久之计,不难发现,高层在调控政策上不断加码,让楼市问题平稳发展。
这里面很有讲究,胖兔总结为“调放有度,暗图转型”。
回顾央行放水,对此经济拉动作用是一次不如一次,这也是正常现象。
既然楼市不再是支柱,那么只能转变经济增长方式。
这项工作是长期的,所以要一方面防止楼市泡沫,一方面通过残酷的经济环境淘汰落后产能、降低资源获取成本、也就是政府所说的腾笼换鸟。
先说防患泡沫,高房价政策是根本,房企和炒房客是抓手。
中央早就提出了房住不炒,总阀门已经处于半关闭状态,可房企仍不甘心。
在2020年房企融资环境逐渐收紧的大前提下,房企的融资规模非但没有缩水,反而实现了攀升,并且创造了历史新高。
贝壳研究院的统计,2020年房企境内外债券融资突破万亿,累计约12132亿元人民币。
而2021年,房企整体的到期偿债规模也高达1.2万亿,也是历史新高。
现在海外债券的票面利率很高,短期借钱爽,未来还钱苦。
这就是和上层对着干。
但只要没钱,房企就是巧妇难为无米之炊。
去年8月28日,银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街。
所谓三条红线,具体内容如下:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
2、房企的净负债率不得大于100%;
3、房企的“现金短债比”小于1。
面对楼市的红海,房企是度日如年。
据中房网通过人民法院公告网,以“房地产”为关键词检索,并剔除了重复分发企业、及非房地产企业的名单后统计出,2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。
2021年元旦刚过,房地产贷款集中度管理制度的出台,对银行的房地产贷款占比设置上限,也被部分行业人士称为史上最严“限贷令”。
接下来银行肯定会收紧房贷按揭的额度。
未来房企的头部效应会越来越明显,市场影响力就会减弱,国家调控也就容易多了。
同时,政府持续在加大共有产权房建设、提倡租售同权,通过时间化解风险。
控制了风险,转变经济增长方式成了首要问题。
去年5月,上层提出了国内国际双循环战略。
简单的说就是要做好自己的事情,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持以改革开放为动力推动高质量发展,维护经济发展和社会稳定大局,争取对外交往的主动。
经济要由粗放型向集约型转变;由出口拉动向出口、消费、投资协调发展转变;由高碳经济型向低碳经济型转变;由投资拉动型向技术进步型转变;由技术引进型向自主创新型转变;由第二产业带动向三大产业协调发展转变;由忽略环境型向环境友好型转变;有少数人富余向共同富余转变。
这才是高层的真实目的。