相信稍微有所关注楼市动向的人，内心都会有一个疑问，那就是近些年来我国房价为何能上涨？客观来讲商品的价值取决于供需关系，价格上涨的底层逻辑就是物以稀为贵，可是将这个理论放在房地产行业中，却显得格格不入。简单来说，随着货币政策的倾斜，央行多次降息降准，金融机构手上有更多的资金流入楼市，例如开发商拿地、购房者贷款买房，也就是说建房、卖房更多呈现流水线操作，数量上涨的背后价格也逐渐上涨。也许从表面上来看，这个逻辑是成立的，但大家忽略了一个最重要的事情，就是信贷资源的支撑。
如果要说更加直白的话，那就是房价的高低仅仅体现于楼市，而不是整体城市经济的发展规模。举个例子来说对于房价均价高达8000元的小县城来说，每年GDP相对于市场规模来算，毫不客气地说就算杯水车薪，反观老百姓收入并未出现实质性涨幅。看到这里，我不禁想到央行报告一则数据，我国城镇居民杠杆率接近60%，对于一线城市来算，负债率高达120%也是大有人在。
仅从这赤裸裸数据来看，足以证明一个结论，那就是楼市之所以能够稳定增长，最关键因素就在于信贷资源的存在。换句话来说，当大多数人觉得买房能赚钱时，也许买房也就自然而然实现了赚钱。
也许正是因为这一股心态的存在，选择买房入场的人越来越多，而房子居住属性逐渐淡化。与此同时，以时间轴来看，2017-2019年我国货币供应M2增速分别为8.2%、8.1%、8.7%，从这3年来看，货币增速进入缓冲期。反观2020年3月份达到10.1%、4月份高达11.1%，仅从这一点来看，就是说市场上的资金变多了，相对于你手上的钱会“变少”。
而到了2021年，针对目前楼市格局，相关部门出台新政精准应对局部过热。今年起，楼市将执行“新规定”，在本身稳健的货币政策下，给当前楼市浇上一盆凉水。作为本轮调控较为严格的市场格局来看，到底释放什么信号？这一点令人深思。
至于执行什么新规定，主要有以下几点：一是央行LPR浮动利率正式生效，传统的基准利率正式宣告结束，表面上来看，这仅仅对持房者的房贷有关，但长期来看，这无疑解放了房贷利率，在某种程度上来说，当房贷利率成为调控手段时，炒房风气根本就没有生存空间；二是前段时间极度火热的“三条红线”，直接和开发商的有息债务挂钩，踩中一条限制5%，全部踩中则不能进行银行贷款，这对于本身高负债的房地产行业来说，是一次巨大冲击。
从以上2点来看，仅从资金层面来看，我基本看不到支撑房价上涨的因素。那这一次贬值潮或启动？平心而论，随着资金池前进脚步放缓，直接波及到银行住房贷款业务。若要结合市场行情，最近二手房挂牌房源激增、购房意愿下行的现象层出不穷，就说明持房者开始焦虑，降价抛房或许是快速止损的唯一手段。
而在如此焦灼的市场下，最直接影响就是成交周期被拉长，甚至在购房者货比三家的背景下，成交价大大打折也是大概率事件。如果以成交价减去近些年来的持房成本，恐怕房子贬值并不是一句话空话。在我看来，抛开一线强二线城市，贬值潮的启动不仅仅是点面效应，更多的是商品价值最真实的体现，一套房子基础建筑成本为几千元每平方米，为何到了购房者手中，房价却动辄上万，这一点值得大家关注。
说到这里，我们可以总结为一点，那就是今年在“新规定”的加持下，货币政策的稳健比大家想象中还要坚定，在没有现金流支撑下的交易链，不得不说显得有点薄弱。也许对此大型开发商还有能力扭转局势，至于其他开发商，我只能说日子有点难过。
事实上对于这一点，不少内行人给出良心建议，在市场趋于稳定状况下，买房不挣钱就等于亏钱。而对于接下来几年内有购房需求的人来说，请明白一个道理，那就是降负债、降杠杆是核心思维，不管你资金是否充足，手上保证稳定的现金流至关重要，退一万步来说，每月稳定偿还房贷是你稳定持房的最低底线。
其次购房者需要将眼光聚集在地段上，好的房子并不在于户型、楼层，最关键因素还是因为地段。对于大多数人来说，人生也许只有唯一的一套房子，买对房子、买好房子也可以称得上是人生的一次弯道超车。
