这是熊猫贝贝第405篇原创文章：

虽然疫情在这个寒冷的冬天又再次侵袭中国北方城市，但是中国楼市却出现极大的反常表现：

一线城市的房价从2020年年底的10月份，开始出现了非常坚挺和持续上涨的态势。

2021年1月15日，国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价变动情况，在保持了一贯的稳定走势的同时，70城房价涨幅出现年末“翘尾”行情。这也侧面反映出，房地产市场的韧性不可小觑。

值得注意的是，进入第四季度，一线城市重新领涨。去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

嗨！才零点零几的涨幅，值得这么大惊小怪吗？

能说这种话，或者是对这种统计数据没有丝毫质疑的，基本上可以说对中国楼市和房价一窍不通。

你能看到的是零点零几，现实里面少说也是10%起步，这才是现实中真实的中国楼市。

所以很多人，特别是在一线城市有买房计划或者是准备买房的，对这种感觉，最有体会。

明明新闻，媒体种种渠道上说的只是微涨，为什么到现实里面都是5%，10%，甚至是20%的上涨？

因为只有新房价格，没有二手房价格。新房价格可能风轻云淡，真实楼市或许早已热火沸腾！

正是因为一线城市的表现，又引发了各地炒房资本和购房群体的高度关注：

会不会，又是和2010年那样，重现一线领涨，省会跟涨，全国轮动，到最后成为全面暴涨的局势和结果？

毕竟，不管是从经济环境，还是从货币规律上来看，2020年进入2021年的房价趋势，实在是太像了。

纵观2020年全年，多项因素的影响，使房价涨幅曲线颇为波折，大致可总结为：一季度低迷，二季度反弹，三季度后转入调整，12月翘尾。其中，进入四季度后，一线城市重新领涨，成为去年最显著的特征之一。

而2010年，也是在众所周知的“四万亿”计划下，出现了全国房价暴涨跳涨的现象。

同样是2009年极度低迷，到2010年的逐步复苏，再到2011年全面开花。

那么2021年，伴随着一线城市的涨势，会不会重现上一次的房价轮动规律呢？

这就是这篇文章要和大家一起讨论研究的话题。

 

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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一线暴涨，毋庸置疑

 

不管是否接受，事实上的就是，从2020年10月以来，不仅仅刚刚经历了“史上最严调控715”的深圳，经历两个月左右的市场冰冻期后，从二手房市场成交来看，又一次进入了价量双升的通道：

2020年，深圳的二手房均价达到了创纪录的87957元/平米，全国第一。

怎么样，不用说身处深圳楼市，了解深圳楼市行情的人了，就连不在深圳的人，也应该体会到深圳房价的真实涨幅了吧？

文章开篇就说，那种具有统计学意义的新房价格，基本上都看不到真实的房价行情。

对于房价来说，不管是刚需改善投资，甚至是炒房，最真实的价格，永远不是新房销售价格，而是二手房价格。

事实上，深圳虽然严格调控，但是二手房市场依然房价暴涨。

深圳涨完上海涨，2020年下半年到2021年年初上海的疯狂丝毫不亚于前段时间的深圳，业主的挂牌价似火箭般直线攀升。

广州就不用说了，深圳一限购，广州南沙片区的房价就悄悄咪咪地涨了至少20%上去，广州房价的升温，则是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地” 补涨等因素综合作用的结果。

但是广州比较低调，再加上原有的房价也在一线垫底，所以没有什么关注度。

只要在广州的人都知道，从2020年下半年开始，广州的房价就呈现一种暗流涌动的躁动，售房业主群体信心爆棚，看涨预期高度一致。

 

没想到，这股涨势也影响到了政策最严，监控最紧的首都北京：

北京虽然没有深圳上海那么疯狂，但部分学区房价格也涨了很多，业主报价节节攀升。万柳一套47平的北向一居，卖到850万，单价近18万/平，业主半年涨了90万

北京楼市从2020年11月开始，出现了一个明显的现象就是成交量上涨，2020年二手房成交16.8万套，新房成交4万多套（剔除保障房后），新房二手房总成交量超过20万套，接近历史高位。而且成交量从2020年11月开始忽然加速。新房方面，低总价房源在快速减少。二手房方面，不少购房者遇见关注的房子很快被秒的情况。

 

先不用说其他新一线和省会城市的表现，仅仅从中国四个一线城市的楼市的真实表现和房价行情来看，一线房价暴涨，价量双升，是毋庸置疑的事实。

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2020年一线城市房价暴涨的底层逻辑何在？

 

要想发现本次一线城市暴涨是否会重演中国房地产历史上历次出现的暴涨，首先必须要理解本次暴涨出现的原因和重要的底层逻辑：

1、后疫情时代，中国率先走出疫情冲击，在国际经济环境中，成为了世界资本最青睐，最认可，也是最安全的避风港，有部分国际货币市场的游资，通过各种渠道进入中国，造成了中国货币市场的通货膨胀，通货拉动资产价格。

2、为了应对疫情，还有美联储的印钞，中国金融系统也进行了对应的货币宽松和增发钞票的行动，虽然高层表明了“不再以房地产作为刺激经济的手段”态度，“房住不炒”的环境约束扎实有效，但是货币如水，这个大家都懂，或多或少在金融市场上打几个转，就跑到楼市里面了，造成了本次房价暴涨的表现。

3、货币效应，最先从最集中，最容易突破的，承载量最大的地方产生，而这些地方，无疑就是中国经济最发达，金融行业最活跃的一线城市。

4、这几个一线城市都属于前期调控得太狠，比如上海2016年出台了限购政策，将购房资质从2年社保调整为5年社保+已婚，二套首付7成，抑制了许多购房需求，与北京的317政策类似。几年过去，许多人已经有了资质且手里有了钱。

5、因为疫情的原因，北上广深等城市学区需求明显增加，很多原本要出国读书的选择了一线城市，北京这一轮学区涨幅跟这个有很大关系。复合性需求的增加，对原本已经供需失衡，有涨价动力的一线城市产生了挤压。

6、前几年严苛的调控政策下，限竞房的价格和二手房市场出现明显的倒挂，特别在深圳，上海尤为明显，事实上形成对资本套利的现实吸引。

 

虽然理由很多，但是一个很明显的事实就是，2020年一线城市房价的暴涨，其底层逻辑，是和2010年，完全不一样的。

因为疫情的原因，北上广深等城市学区需求明显增加，很多原本要出国读书的选择了一线城市，北京这一轮学区涨幅跟这个有很大关系。

2010年，房地产依然是中国的经济核心，出台楼市调控政策只是为了防止楼市过热，而非降低房价，相反，房价一旦出现下跌势头，救市政策就会随之而来；另一个重要的原因在于，货币超发，信贷宽松，市场上资金涌动，房价随之上扬。四万亿带来的信贷规模高达 10 万亿，大部分流入房地产行业，房价焉能不涨？

事实上，2008年-2009年，中国的楼市事实上是非常低迷萧条的，特别是2008年，一片哀嚎。

但是进入2009年下半年，在货币和金融的支持下，伴随着房价的暴涨，中国成功地走出了世界经济危机的冲击，拉动了经济发展。

 

但是到了2021年，房地产已经从金融层面开始去杠杆，从金融规模层面开始降依赖，虽然一线暴涨，但是已经和曾经的房价增长逻辑，发生了本质上的改变。

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思考：新一线，省会城市是否会出现轮动跟随效应？

 

这个话题，可能是更多身处新一线城市和省会城市的购房群体，或者是投资群体更为关心的。

那就是这次一线暴涨，是否会带动就近城市房价出现上涨？

因为这样的城市很多，关键分析词有两个，一个是精准滴灌，一个是分化。

先说精准滴灌：

首先是以武汉为代表，如果要算上2021年爆发的疫情，那石家庄也要算上，石家庄可是河北正儿八经名正言顺的省会城市。

这样的城市，在疫情冲击下，受到的经济损失最为直接也是最大的，为了抗击疫情而造成的封城，防疫工作，对于地方政府来说是非常难以承受的经济支出，而这样的支出，要在疫情后想要得到恢复，尽快恢复正常的社会活动和经济运行，那就需要地方财政通过土地资产出让实现收入，所以对于这样的城市，房价是需要涨的（解释一下，房价涨，开发商和资本才会出于逐利而积极拿地）。

而一贯严格控制房价的长沙，海南省这样的城市和地区，基本不会跟风。

剩下的城市，要根据实际的经济情况进行分析，如果经济情况良好稳定，除非是有经济增量的刺激，否则房价缺乏直接的增长动力。

再说分化：

俗话说得好，近水楼台先得月，一线城市的房价暴涨，说到底两个，一个是金融动作，一个就是货币动作，当然暴涨必然有风险，调控随时都有加码限制的可能。

但是房地产经济一旦流动起来了，一线城市买房上车的钱进入银行，这样的货币流转到周边经济强市的效率是非常可观的。

所以长三角以上海为核心，杭州，无锡，包括苏州，南京这样的城市就会产生一定的溢价补涨。

珠三角以广州深圳为核心，拉动大湾区多个城市开始躁动，可以说只要不是太拉跨，长期经济低迷的城市，在这轮涨势中都得到了房价增长动力。

但是北京比较特殊，不仅政策严格，金融管控更是严上加严，所以对于北方城市来说，并不乐观，集中在北方，东北，西北的高首位度省会和新一线，在这轮涨势中可能得不到什么助力。

有人会拿西安说事，西安的房价其实比较虚，但是西安人口政策和小学生增长数量，在北方地区首屈一指，又是西北核心城市，2020年悄悄咪咪涨了一波，很快就后续乏力，增长无力。

 

结合以上分析，本次一线城市房价暴涨，对于新一线，省会城市的房价带动效应，应该理性客观的看待：必然会有一定的带动和溢出效应，但是无法和曾经的大水漫灌，全面普涨相比。

更多的，是基于地方经济真实需求进行适当上涨，而对于在2020年以前就出现颓势的城市和地区，最多就是起到缓和跌势，稳定房价的意义，缺乏真实的经济增量，恐难再现全面轮动，普遍涨价的盛况了。

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判断：后续中国楼市的城市房价趋势的相关研判

 

三个重要的关键影响中国房价底层逻辑：人口，金融政策，经济环境和需求。

其实已经不用过多的引述和铺垫了，就算没有看过笔者每日一更的相关分析内容，只要关心房地产，关心楼市的每一个人，都知道，2021年的房地产，早已不可能和10年前的房地产一样了。

所以，对于未来中国楼市和房价的趋势，有以下几个理性的研判：

1、调控常态化，先不说房价涨跌，从2017年以后，想要在调控政策上进行试探和放松的城市和地区，无一不被高层点名批评，甚至在疫情期间都没有放松的意思，“房住不炒”已经城市事实上的楼市环境，所以未来买房，不论是自住刚需，还是投资，门槛不是价格，而是资格（房票）。

中国的房价成为城市价值筛选工具和评级分层的标准，意义更为明显。

2、见者有份的时代已经过去，除了拥有转型优势和公共资源溢价的一二线热门城市，大多数城市都无法再共享房价上涨的红利。

3、作用于过去二十年房价暴涨的经济红利所剩无几：人口增长出现危机，老龄化已见端倪，经济高速增长阶段终结，实体投资一蹶不振，只有城镇化还有部分上升空间。但是对于人口持续流出，缺乏自身产业和经济内向型动力的城市，房价会进一步萎缩。

4、本次一线暴涨，本质上有部分沉淀超发货币，固化流动货币的任务，但是随着疫情褪去，需要紧盯调控，因为调控一旦实施，那就意味着短则1-2年，长则3-5年的房价横盘期，除非房地产又被当做拉动经济的主力，这个可能性很小，但是不能说没有，只要更严的调控限制没有出台，就不要担心一线房价到顶。特别是限制二手房，调控二手房的政策没有出台，说明房价依然在国家和政策的可控范围和允许范围之内。

5、2021年全国轮动不会出现，一线城市或将保持持续上涨，两种可能，一次性短期内暴涨，被调控限制横盘，或者是持续缓慢温和的上涨，伴随经济环境的复苏趋于平稳。

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写在最后：关于2021年买房的几点建议和看法

 

1、有买房计划，或者打算买房的，如果是在一线城市，重点关注新年春节这个关键节点，从你看到这篇文章，到农历春节这不到一个月的时间，可能是追涨买房最后的窗口期。

对于新一线，省会城市，也是一样。

2、其他二线，三四线城市以及低能级小城市的购房群体，如果需求不急迫，建议稍微等一等，最起码也要年后疫情影响减弱以后，再去看房价，放心，新一线都没有涨起来以前，小城市基本上没有什么上涨的动力。

 

以上建议和看法，不作为明确的指导，不同的城市情况不一，只是大范围大概率上的理性建议。

现象解读和规律分析可能有些复杂，但是结论一定是简单明确的。

希望这篇文章能够帮助大家，对当下中国楼市的表现，有更好的理解和认知！

 

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

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