不知不觉2021年已经过去大半个月，但大家却还是总弄错日期的时间，签字、 签合同，总是不由自主地还在写2020年，而一看手机，才发觉已经2021年了。

2021年开年，除了疫情的反复，还有一件值得关注的事情，就是《民法典》正式实施，其中有一些关于房地产的法律法规，而这些都与我们自身息息相关，下面房江山就带你来解读一下这些新规。

 

“居住权”与“所有权”分离

 

过去买房就是所有权，居住权是包含在内的，但是会从2021年1月1日起，两者分离了。

《民法典》第十四章为“居住权”，在房屋“所有权”“土地使用权”之外，新增一个“权力”。第370条规定，可以约定居住权的时间为居住权人去世为止，也就是说可以居住到其百年。

1、居住权允许有偿设立，设立居住权应当在相应的登记机构登记，自登记时，立刻生效。

2、允许出租收益，但居住权只能保障”居住权利”，该权力不得转让和继承。

3、允许约定居住期限，通过“当事人双方共同约定约定，5年、10年、20年，也可以是终生。”居住权期间届满或者居住权人死亡，则居住权消失。

房江山解读

这样其实更人性化，这是在提倡“房住不炒”后，对于居住需求的最大尊重。以后，买房可以拆开买，如果你想买房，只是为了有地方住，那么单独买居住权就行。如果你想获得房子带来的收益，那么就买所有权。当然了，居住人不用承担房价下跌的风险，也不能获得房价上涨带来的收益。所以，买房时我们要想清楚，只有居住权的房子还是要慎买。

 

住宅70年到期后可自动续期

 

《民法典》第三百五十九条提出：

1. 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定
2. 非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理
3. 该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定
4. 没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理

房江山解读

大家一直疑问的房子年限到期问题终于有了明确答案，但这只是针对一般商品房，对于商住公寓40年或者50年的产权到期是否能续期，目前还没有明文规定，所以，买房时，我们要注意一下房子的属性和产权年限。

 

尊重中介劳动成果

 

根据新规，如果使用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。

利用中介提供机会绕开中介买房的，应当支付报酬。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

房江山解读

既然通过中介看了房子，就应该给中介一定的劳动报酬，对于消费者来说，觉得中介仅仅带自己看了房子，不值得那么高的劳动报酬，就像《安家》中房店长说的，中介的付出都在客户看不到的地方，他们需要提前扫楼，实勘房源，联系同事、房东借钥匙，还要时时刻刻维护房源，都是在为客户选房做准备，所以给中介劳动报酬也是理所应当，如果以后买卖双方跳单被发现，中介有权起诉讨回自己应得的报酬。

房产有效继承人范围增加

 

《民法典》对遗产继承作出了新规定，增加了有效继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中，都可以依法继承房产了。“新规”规定：第一顺位继承人是配偶、子女、父母，而第二顺位继承人则是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

房江山解读

其实，这条规定适应了时代的发展，因为现在人们生育子女的欲望降低，从我国的生育率一降再降就可以看出，很多人都不想生孩子，那么就导致他们没有第一第二合法继承人，这条规定就是针对这种情况。

抵押的房子不用解押即可过户

 

大部分人买房是需要和银行做抵押贷款，如果房屋抵押给银行，银行若不同意转让则不能转让，除非你把贷款还清。但是从2021年开始，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。