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508套、737套、813套……继去年疫情期间楼市销量“爬坡”反弹后，今年伊始，惠州楼市热度不减，接连交出单日的高位成交值。在刚刚过去的一周时间里（1月14日—20日），日均成交更是达到557.9套，远超去年的458.8套日均值。
持续的“暖市”行情加速了房企的推售脚步，临近春节周期，在往年企业清尾货阶段，碧桂园南站新城、泰丰千花岛等数十个楼盘悉数推新。对此，部分行业人士认为乘着市场供需“东风”加速去化属意料之中，但另有行业人士则给出了新的看法，认为企业是在抢跑“储粮”，为新年加剧的市场竞争做准备。
梳理市场的潜在供需行情则不难发现市场风险加剧。据惠州中原地产日前发布的2021年市场潜在供应报告，新的一年市场新增供应新房将达到1700万—2000万平方米；同时，据南方日报记者监测统计各县区年初发布的各县区存量住宅用地规模（2049.37万平方米）计算，可供房源面积有望超过6000万平方米，市场库存压力高启。
一面是楼市供需行情的持续走高，一面是库存压力带来的风险加剧，惠州楼市将如何发展值得关注。
●南方日报记者 张峰
市场火热
过去一周日均销售超550套
“明明马上就到春节周期了，市场怎么还是那么火？”近日，在金山湖某楼盘推售新一批次房源过程中，市民马明（化名）终于如愿选得。他介绍，自己是置业换房，看好金山新城，这两年一直盯着这个片区的项目，眼瞅着价格一年年地上涨，能够买到着实不容易。
在城郊的惠博沿江路片区则呈现出不同的景象。在惠博沿江片区宝瑞路段某楼盘售楼员李小姐告诉记者，2021年初，随着疫情防控升级，线下活动都取消了，上门客户量锐减。但最近推出的“周末特价房”活动效果还不错。“每周7套特价房，客户虽然不多，但很精准。”
记者注意到，继2020年交出1754.18万平方米交易面积（167903套）、2097.18亿元成交金额的历史高位交易表现后，在2021年，惠州楼市暖市行情仍在持续。
据惠民之家动态的交易数据显示，仅在刚刚过去的一周时间里（1月14日—1月20日），惠州住宅每天交易数就分别达到508套、737套、552套、254套、446套、813套和595套，共计3905套，日均达到557.9套。大幅超过2020年日均458.8套的交易量。
“惠州的产业项目发展活力正在持续转化为市场的关注和偏好，市场需求热度显然也还在持续，人们置业惠州的信心不断增加。”惠州楼市专家、世联行粤东公司董事总经理周玉仁直言这实际上也代表着城市的发展活力。他指出，尽管春节前夕疫情防控升级，但对于市场的影响几乎是可以忽略不计的，市场的购房需求正在变得明确，而不是像以往那么模糊——容易因营销活动塑造而轻易改变想法。
疫情进入常态化防控期后重构的市场需求逻辑也指引着企业在供应端进行调整。惠博沿江路某楼盘项目营销负责人丁先生告诉记者：“我们项目所处的位置决定了没法去拼区位、拼资源，我们有的就是价格差优势，也不去跟江北、金山湖项目对比，毕竟客群不一样，我们就是努力服务好刚需客群，打好‘差异牌’”。
周玉仁同时分析，不只是产品在片区层面的属性存在差异，在同片区的楼盘项目也应做出各自的特色和亮点。“购房者有了更加明晰的置业需求，企业也应不断提升自己的开发能力，提供与之相匹配的产品入市。”
风险加剧
可供新房规模超6000万平方米
记者注意到，尽管疫情对于实时交易影响有限，但潜在的疫情风险仍有力地加速项目的推售节奏。
据惠州市住房和城乡建设局预售楼盘信息公示平台显示，碧桂园南站新城、时代风华花园、泰丰千花岛花园、鑫洲湖心岛1号等近20个项目均于新年领取新批次预售许可证，新推出的房源数量超过4000套。
“从2020年的市场发展来看，惠州楼市的活力和潜力很明显，大部分企业都获得了较为乐观的交易表现，但仍有很多企业面临危机。”惠州资深楼市评论人、天策行机构总经理李建锋坦言，对于企业而言，加速销售是最直接有效的解困方法。
李建锋同时分析，去年市场迅速反弹意味着需求明显，但疫情形势也是最大的变数，因为防疫需求倡议就地过年，这对于企业而言也意味着商机，抓住这个机遇多点积累新年业绩无疑是最大的保障。“至于销售节点的淡旺季，就当下市场来说，没有什么时间是所谓的销售节点，能够卖出去房就是最好的节点。”他说。
事实上，不只是疫情给市场带来不确定影响，过去几年市场提速开发带来房源的集中入市也给行业带来风险和压力。
据惠州中原地产公布的《2021年市场潜在供应量报告》显示，当前惠州楼市已经进入供应持续高量释放的时期，预计2021年市场新增供应新房规模在1700万—2000万平方米之间，集中在大亚湾、惠城区、惠阳区和仲恺区，合计供应达1288万平方米。其中最值得关注片区为仲恺，17个城市更新单元近600万平方米的住宅体量，叠加223万平方米的潜在供应，大概率成为全市的年度供应热点。
与此同时，结合近期惠州市各县区自然资源部门集中公示的各自辖区存量住宅用地信息。据不完全统计，截至今年初，全市存量住宅用地数530宗，面积规模2049.37万平方米。若按照当前市场较为普遍的3.0容积率计算，该部分的存量住宅用地可供潜在商品房面积将达到6148.11万平方米。
对比2020年高位市场下1754.18万平方米的年度房源交易面积，即使不考虑每年的新增经营性用地的供应情况，市场既有的潜在供应量也将给行业发展带来潜在风险和库存压力。
对此，惠州市中原地产策略中心负责人分析，不只是当前，这种库存压力和高悬的发展风险在接下来几年的短中期市场都将持续存在。结合当前闲置土地查处行动加大力度，该负责人认为：“政府应该要加强指引和指导，严格把控土地的开发节奏和入市规模，分时序、有节奏地消化这些历史问题，维护市场的稳定有序发展。”
■链接
各县区住宅土地基础数据一览
近日，惠州市自然资源部门集中公布了全市各县区存量住宅用地情况。据南方日报记者不完全统计，截至2021年1月初，惠州共有存量住宅用地530宗，总用地面积规模达到2049.37万平方米。其中，惠东和博罗两县位居前列，分别达到716.35万平方米、310.5万平方米，占据全市总规模一半。
若换算成可供应的商品房源规模，按照当前较为普遍的容积率3.0计算，惠州当前既有的存量住宅用地可提供的潜在新建商品房规模可达到6148.11万平方米。
◎惠城区
惠城区全区存量住宅用地44宗，用地总面积224.19万平方米。其中，未动工土地面积115.15万平方米，已动工未竣工土地面积109.05万平方米（未销售房屋土地面积83.27万平方米）。
◎惠阳区
惠阳区存量住宅用地78宗，用地总面积约279.02万平方米。其中，未动工土地面积58.17万平方米，已动工未竣工土地面积220.85万平方米。
◎博罗县
博罗全县存量住宅用地138宗，用地总面积约310.5万平方米。其中，未动工土地面积227.74万平方米，已动工未竣工土地面积82.76万平方米（未销售房屋土地面积59.82万平方米）。
◎惠东县
惠东全县存量住宅用地81宗，用地总面积约716.35万平方米。其中，未动工土地面积约270.51万平方米，已动工未竣工土地面积约445.84万平方米（未销售房屋土地面积约312.39万平方米）。
◎龙门县
龙门全县存量住宅用地32宗，用地总面积约54.71万平方米。其中，未动工土地面积约21.07万平方米，已动工未竣工面积约33.64万平方米（未销售房屋土地面积约19.42万平方米）。
◎仲恺高新技术产业开发区
仲恺全区存量住宅用地75宗，用地总面积约195.31万平方米。其中，未动工土地面积约42.52万平方米，已动工未竣工面积约152.8万平方米。
◎大亚湾经济技术开发区
大亚湾全区存量住宅用地82宗，用地总面积约269.29万平方米。其中，未动工土地面积约154.69万平方米，已动工未竣工面积约114.6万平方米（未销售房屋土地面积约98.2万平方米）。
