深圳这几天已经两次强化了需求侧的调控，先是单独发文封堵假结婚，而后是再跟上"深八条"。
在"新深八条"中，外界最为关注的是针对"代持炒房"的封堵。
具体措施是这样的：
房企，经纪机构，银行联合对购房资格进行审核，里面最关键的是购房款的来源以及近一年及以上的银行流水单，目的是评估购房人是否有真实购买力。
如果发现以往资金流水所反映出的收入水平明显低于当前账户存款余额，将可能认定为提供虚假材料，将不会获得购房资格并将上报，惩罚是停止购房资格三年。对于违规提供服务的机构也将给予查处。
代持炒房，的确是深圳楼市的一大特色，已经形成一个分工严密且高效的运作体系。
站在最前的是有购房指标的代持人，站在后面的有金主，还有负责提供法律咨询的律师群体，此外还有负责寻找符合购房指标的中间人等角色。
那么问题来了，此举能产生多大效果呢？
业内人士已经给出了答案"不过是多养几个月的流水而已"。也就是说，理论上，深圳此举，不过从当前时间节点开始，将投资需求暂时冻结最多一年时间，一年后，这批人可能会卷土重来。到时，深圳楼市将再次面临上涨压力。
实际上，对于深圳楼市而言，本轮上涨幅度已经足够大，就不说民间的数据了，在官方的70城数据中，深圳已经足够惊人。
有人说，深圳应该配套推出更严格的限售措施，限售5-10年。这一点似乎颇为有效，假定限售5年，从取得不动产权利证书算起，那么算上预售到收房日期，实际年限可能高达7年。时间这么长，伴随着房价上涨，变数会增加，代持会更加谨慎。
这就要看深圳的决心了，如果接下来房价稳不住，我个人觉得这是很有可能的。
只不过，此举对新房影响颇大，但对二手房市场影响就相对有限了。深圳这一波行情，虽然新房代持打新闹得很凶，但其实二手房涨得最狠，限售对于存量房作用不太明显。而且新房需求被压制后，有可能转移至二手房市场，部分优质的二手房有可能争夺更为激烈。
要说楼市调控效果最明显的城市，在中国的楼市调控记录中，一线城市当属北京，二线城市当属长沙，郑州也还算不错。
这些城市之所以能够成功控制住房价，原因有二，一是供给侧通过大量的土地出让确保住房供应，二是需求侧抑制投资需求。
供需两端齐发力，才见成效，但深圳现在做的，只是在需求侧升级，但供给侧并不太明显。
过去十年，深圳人口猛增，仅在2014-2018年这5年间，深圳就吸引人口225万，但同期深圳新增的住房仅为24万套左右，其中还有相当部分的人才房和高端豪宅。
人口猛增，土地供应显著滞后，资料显示，深圳在过去的10年时间里，住宅用地仅供应431.5万平米，仅相当于上海的5.8%和北京的10%。
深圳在过去，相当部分的土地留给了商服和产业用地，住宅用地占比还不足10%，远低于大都市50%以上的水平。
所以，从2016年调控到现在，深圳房价就没跌过。
要说供给侧，深圳也的的确确在努力加大住房供给。
一是调整土地供应结构。
去年7月31日，深圳开始停止了商务公寓的审批，这是加大住宅用地供应的信号，值得肯定。2020年深圳计划供应1200公顷，实际供应1238.5公顷，居住用地供应362.8公顷，占比29.29%，比例的确有明显提高。
2020年深圳的确加大了土地供应，但大家应该明白一点，这些依然是在为170万套住房所做的努力而已，到2035年筹集170万套住房，对深圳来说是个极大挑战，从现在开始就得加大供应。
但这170万套能不能覆盖到2035年的住房总需求，还很难说，毕竟深圳在住宅供应方面的欠账太多了。
二是城市更新，也就是旧改。
深圳城中村居住用地达112平方公里，而占地面积超过5000平米，且年限超过20年的老小区大概有570个，约占15平方公里。这部分是重点改造，是能够增加住房供应的有效方式。
为了给城市更新打开局面，2020年12月30日获得通过的《深圳经济特区城市更新条例》中明确，签约面积和签约人数达到95%之后，剩余5%的部分可以通过征收方式推动城市更新，征收意味着具有强制性。合理补偿给到位了，还不愿意搬迁的就直接走诉讼强制执行。
城市更新是深圳打开土地供应局面的最重要方式，但这却从侧面表明深圳增加土地供应举步维艰。
深圳土地开发强度高达47%，上海是37%，北京是22%，广州只有18%。土地开发强度，就是建设用地占城市面积的比例，深圳已经很夸张了。
深圳的确面积太小，这一点决定了深圳调控楼市的缺乏足够硬核的底牌。也正是因为这一点，深圳房价才会表现得如此坚挺，从2016年调控到现在，北上深，北京上海都跌过，只有深圳的房价在调控中一直保持单边上涨态势。
那么问题来了，深圳可能城市扩围吗？这就得问问相邻的东莞和惠州了。相比较东莞，惠州是更低成本的选择，这里人口少，城市面积超大（1.13万平方公里，是深圳的5.7倍），房价不太贵。想要在供给侧破局，城市间的抱团才是根本之道。
只不过这条路走起来也相当艰辛，基建层面需要很大的投入，更重要的是制度层面的决心。
否则，在"来了就是深圳人"的口号下，深圳无论怎么限制买房都显得很无力。
