最近各地政策不断，包括、上海、深圳、杭州等城市不断发布调控政策，昨天更是出现了一个重磅政策：1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号。
伟哥看了以后发现几个问题：
1：这次政策内容可以说是历史力度最强，虽然全部都是央行过去的政策重申，但如果执行稍有力度，那么可以肯定的是上海房价暴跌开始了。
2：很多媒体拿做标题是：只对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这并不是新政策，在全国这都是现在执行的政策，只是各家并不执行。
3：上海政策最大的问题是——{自查}，所以到底结果如何，很难说，需要观察有多少银行有勇气。
此次印发的《通知》，要求辖内商业银行重点做好以下方面的工作。
一是严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。
二是严格实施房地产贷款集中度管理，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理，这项要求主要针对辖内中资地方法人银行。对房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，将针对性地强化过渡期业务调整。
三是严格审核首付款资金来源和偿债能力，强化首付款资金真实性审查要求，审慎评估借款人还款意愿、还款能力。
四是严格加强借款人资格审查和信用管理，按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异购房限贷资格审查。同时，加强个人住房贷款合同管理，对各类不诚信行为强化约束。
五是严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
六是切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。
七是严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
八是立即开展风险排查，并进一步完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。
简单的分析一下：
上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市， 2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。
部分城市的确出现了经营性贷款流入房地产的现象。上海针对信贷的政策内容非常详细，调控房地产就是调控信贷，这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。所以调控效果如何就看，这一政策执行力度如何。这一政策出台，也代表了调控开始真正有力度了。
整体看，过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期顽疾，信贷管控很难真正严格。
银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足，而当下按揭贷款利率平均在5-6利率，经营贷只有3-4.使得大量的投资需求，改善需求使用了经营贷。制造了市场恐慌。
所以如果上海真能严查，那么市场很快会降温。所以后续的银行落地执行这一政策的情况将影响上海市场走势。
很可能这一政策也会在深圳、杭州等其他市场过热城市落地。
1：这一轮7天5个城市的调控，并不是地方主动，更多是部委压力导致的地方出政策，所以看政策内容，大部分属于应付，只有少数城市针对自己的问题出台了政策，但力度很容易，比如杭州的摇号房源5年限售，深圳的假结婚不能更名，但很难影响到离婚。
2：当下银行所有的政策都在歧视刚需，针对二套房有高利率，这市场都能接受，但每次调控都首先打击首套房刚需的放款，这对于市场来说，只能影响刚需。
3：上海并不是第一个自查城市：深圳在2020年4月公布没有发现
2020年4月17日，网上出现深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场等相关传闻后，人民银行深圳市中心支行迅速行动，快速排查。
根据商业银行截至4月20日14点30分报送的自查情况统计，初步排查情况如下：
一是未发现刚注册企业即申请经营贷的情况。
二是未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。
三是辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。
之前一轮上海房价能暴涨，核心原因还是信贷，连买房的税费都可以贷款。
2020年全年长三角地区人民币贷款增加5.62万亿元，同比多增1.23万亿元。分部门看，住户部门贷款增加2.46万亿元，同比多增4790亿元，其中，短期贷款增加6826亿元，中长期贷款增加1.78万亿元；企（事）业单位贷款增加3.18万亿元，同比多增7856亿元，其中，短期贷款增加7049亿元，中长期贷款增加2.34万亿元，票据融资增加510亿元 ；非银行业金融机构贷款减少165亿元，同比多减288亿元。去年12月份人民币贷款增加2588亿元，同比多增128亿元。
昨天晚上上海的银监会新政所有内容都非新内容，在以前的政策文件中全部都有，这些政策全部都在执行中，本次全部都是重申，可见，房地产市场的火爆根源并非没有调控政策，而是有政策不执行。所以，分析包括上海在内的未来城市房价如何走，核心是看这些城市的政策执行情况。
