这轮调控，来得猛烈而突然。

 

如果不算去年年中的深圳715新政，那么年底上海楼市中的一封请愿信，可以看作是扯开了一线城市、强二线城市们的楼市遮羞布。

 

2020年12月21日，前一年博士毕业落户上海的徐昱致信上海市房屋管理局，呼吁上海参考杭州、深圳这些城市，摇号优先无房家庭，严查离婚买房、经营贷买房。他在信中说，自己5月份开始筹备婚房，半年来摇了四次号都没中。他显然憋不住了，信的结尾是一个感叹句：城市要发展，引入人口、留住人口是关键啊！

 

一个月后，一份包括“严控假离婚购房”“新房摇号无房人士优先”等数条措施的上海楼市政策出台。

 

紧接着，北京、上海、深圳等城市，都已经加入了调控的队伍，纷纷抢着出台自己的调控文件，好像在攀比，谁能比谁更严格。

 

这些调控政策接连面世的原因，是最近房子涨价有点猛。

 

国家统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅价格同比上涨14.1%。从去年下半年开始，上海楼市也不断传出“打新热”“抢房潮”“业主坐地起价”等消息。北京的学区房也在搅动着楼市的平静。

 

“调控”这两个字，买房的、卖房的，都已经听过无数遍，仿佛这个词语天生就和楼市绑定在一起。无论怎么调控，楼市永远会有新的躁动，似乎没有停下来的那天。

 

因为，调控楼价，本就是和各方势力不断博弈和角力的过程。

 

事实上，当各级政府、开发商、银行及已购房者们达成“楼市以稳定为主”的共识时，所有的调控政策，就注定了为不断出现bug的楼市打补丁。

从南到北，都在应付不断更新的炒房手段

 

我们先分别看下，最近的调控政策都是怎样的：

 

北京：“逢涨必查，逢炒必办”

严查中介炒房、投机炒作、中介不得炒作学区房

严查资金违规进入房地产市场

主流中介平台隐藏成交量和成交记录

主流中介在热点区域降低带看量，每套房屋每周带客户看房不超过2组

 

上海：

 

1、打击“假离婚”炒房：夫妻离婚3年内，任何一方买房时，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

2、增值税征免年限由2年调整为5年。

3、严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

4、法拍房也纳入限购的首套房源范围。

5、要求中介机构及房企不得协助购房人规避房产调控政策。

6、只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

 

深圳：

 

1、深户需满三年且需满三年社保,非深户满五年社保

2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数

3、首付比例:无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普宅首付50%（非普宅首付60%）深圳二套普宅70%（非普宅首付80%）

3、增值税减免满二改为满五

4、豪宅线:总价需在750万以内,同时容积率在1.0（含）以下,同时套内面积120(含本数)平以上或者建筑面积144(含本数)以上平以上。

 

杭州：

 

1、加强住房限购、限售，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

2、本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房。

3、限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

可以看出、税费、购房资格、严打炒作、严查购房资金来源等方面成为调控的重点。说到原因，则是前不久的楼市火爆，问题刚好出在这几个方面。

 

此前，深圳、上海等地楼市频发"千万豪宅秒光"、"百万喝茶费"，人们都在感叹：大城市有钱人真多。

 

但很快就有消息指出，这些城市火爆的楼市背后，实则是经营贷、消费贷等违规资金进入楼市，催生了看似热火朝天的行情。

抵押经营贷是国家为扶持实体经济而出台的金融优惠政策，所谓“抵押经营贷”，实际上是企业经营性抵押贷款中，银行对公业务的一种。相比信用贷，经营性抵押贷款主要用于企业日常经营，需要有抵押物才能申请。

 

比如农业银行曾有一款抵押E贷，利率就低至3.5%。对大部分的经营贷款来说，贷款年限最长可以达到20年。

 

而同期的住房贷款标准利率则为4.95%，在实际贷款过程中，还会有程度不一的上浮。

 

此外，2020年3月，一系列扶持中小企业的金融利好政策出台，其中极为重要的一项，就是对小型企业和个体工商户进行经营性贷款贴息。经过贴息后，实际利率可低至3%以下，实际利率2.8%的经营贷在现实中也不少见。

 

比如一套房贷款300万元，若能使用经营贷替换住房按揭贷款，每月能少还约5000元，20年就能节省超100万元的利息支出。

这无疑是一个巨大的套利空间，也是一个巨大的诱惑。

 

具体在操作环节上，购房者名下只需要有一个持有营业牌照的公司，而后可筹措过桥资金全款买房，待房子过户到购房者名下后，再以经营贷的形式，将房子作为抵押物，在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。

 

不过，对于多数购房者来说，想要获取低息经营贷，他们面临两大难题：其一，名下必须有一家公司，且银行流水符合贷款额度要求；其二，需要一笔垫资“过桥”还清现有房贷并解押，之后再拿“干净”的房本，向银行申请贷款。

 

帮助他们跨过这些障碍的，就是各种中介们。

 

2020年6月，金角财经曾在《假结婚、借了658万！步步惊心后，深圳炒房客爆雷了》一文中揭示，一名炒房客在中介机构的帮助下，通过过桥资金、假结婚等手段购买了一套房产。当时，该中介机构还对客户承诺，“协助从银行贷出经营贷贷款”。

 

实际上，2020年不少炒房客的购房资金，就来源于此。

 

在假结婚、假离婚、违规套用经营贷等不断更新的炒房手段下，房地产市场突然就变得火了。

 

然后，就是不断升级的调控政策。然而，调控政策在打击了炒房的同时，刚需一族也苦不堪言。

针锋相对，越来越严格的政策

 

在多个城市的调控政策中，对于购房资格的问题，变得愈加严格。

 

上海的官方政策已经非常明确、多次强调对于假离婚方式投机买房的严厉打压。

 

追溯过去3年离婚年限的所有住房套数，对于投资客而言是非常大的打击——从房票到贷款的全方位打压，充分彰显了房住不炒的决心不变。

 

但在这个过程里，有一部分刚需，也被一刀切了。

 

在上海现有的购房群体中，有一部分属于“真离婚”后购房。

 

有一名购房者，在离婚后名下没有房产，和父母商量将老房子卖掉，置换一套新房。

 

在卖掉房子以后，却突然遇到调控。

上海“121新政”出来之后，因为她前夫名下有一套住房，而且离婚未满3年，很可能将被限制买房。

 

如果要买，或许也只能以“二套”的名义购买。这样一来，首付款就从35%，一夜之间提高到了70%。

 

而且，此次“沪十条”从新政挂网到正式实施，只有2-3个小时的窗口。连窗口期都没有。

 

政策的目的在于调控楼市，给前期的政策打个补丁，将政策上能钻的漏洞都封堵起来，但是实际的房地产市场充满着复杂的情形，或许没有任何一个措施可以十全十美地解决问题。

 

2020年上海开盘摇号的186个新盘中，累计有48542套房源，最终有效认筹数达到80371，认筹率高达165.57%，创3年来新高。尚峰名邸、汇成南街里的认筹率更是超过1000%。

 

这些火热的楼盘，都在向外界宣告，楼市是一个永远没有入眠之日的领域。

 

比如深圳，2020年中出台了715新政，调控火热的楼市。但新政出台后，深圳楼市仍然没有完全冷下去。

 

715之后，据深房中协统计，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是创下近七年来同期新高，达6296套。二手房同样火热，去年12月月度网签量突破了“一万大关”。

 

而以深圳的房价而言，其中究竟有多少是刚需？

 

2020年，深圳的新房均价再次突破自身创造的房价天花板，到达了史无前例的90049元/平米。

 

有观点认为，在深圳，月收入5万以下的普通上班族，除非家人支持，否则很难付得起首付。

 

根据深圳市人力资源和社会保障局制订发布的《深圳市2020 年人力资源市场工资指导价位》，2020年工资指导价位较2019年有所增长，高位值为27906元/月。

 

即便刚需能够解决房票、首付等困难，后续的贷款同样是个问题。

近期有媒体报道，广州、深圳、上海等多地按揭贷款吃紧，放款时间延长至2-3个月。

 

例如，前文提及的，上海有消息称只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

 

此外，利率上调也开始出现。日前，广州四大行房贷利率全线涨价，调整后，广州首套房贷的利率升至5.2%，而二套房为5.4%。

 

当楼市去杠杆进入新阶段的当下，银行额度趋紧，即使买下房子，也要经历漫长的等待，才能放款收楼，交易周期大幅度拉长。

 

这一形势下，购房者不仅要珍惜手里的房票，“贷票”同样重要。

 

毕竟，在房贷收紧的大环境下，借钱的是“孙子”，放贷的是“爷爷”。

 

总而言之，房地产调控就像“打地鼠”游戏，哪里有苗头就打哪里，因此，楼市仍在，调控不休。

调控永不休，房价是各方势力的博弈

 

人们需要接受的一个现实是：不会有一步到位，把房价打下去的政策，也不会有违反中央定调，任由房价上涨的地方政府。

 

作为维持房价“不过快上涨”的手段，调控，在未来将会是常态。

 

5年前的2016年3月25日，上海出台了被称为史上最严楼市新政的“沪九条”。

 

主要内容包括从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

这几年间，上海楼市经过前期较长时间的横盘整理也出现“向上走”的动能。

 

5年过去了，当初被这一政策一朝之间排斥在外的购房者们，逐渐拥有了购房资格和首付能力，准备入市。

 

2020-2021年，几乎刚好是这批购房者能够参与上海楼市的“解禁期”。

 

被压抑的需求猛然间释放，叠加上2020年以来充裕的流动性，楼市的火热也就不算什么稀奇的景象。

 

可见，楼市的调控就是一个长期的打补丁过程，一次调控的力道衰退后，会出现新的问题，从而再用新的办法解决新的问题。

 

周而复始，无穷尽也。

 

那为什么房价不能一步到位，直接调节到一个大家都能接受的地步？

 

因为楼市，也不是单单是一个部门或者一纸文件就能决定走向的，而是一个多方面博弈的过程。

楼市除了事关购房者，还事关财政收入。无论是中央还是地方，土地财政收入往往占据着不小的比例，地价越高，意味着财政收入也越高，所以，想要从楼市的最根源——土地上去解决，困难不小。

 

而楼市系统中的金融代表——银行，同样不会希望楼市动荡不安。当购房者将房产抵押给银行贷款后，一旦房屋资产价格下跌，银行面临着让客户追加保证金或者客户断供的后果，甚至手中的资产还会变成不良资产，将引发系统性风险。他们和已经购房的群体有着共同的需求：房价不能跌，只能涨。

 

而开发商在建房过程中，建房的成本也不容小觑。地价+建安成本，支撑着房价的不断高涨。

 

但所有的这些，都面临着上下两面意志的夹击。买不起房的人们，不希望房价猛涨，政府需要保障大多数人的利益，也不得不平抑房价。

 

这股力量和地方、金融、有房者之间，不断博弈着。不能暴涨，不能暴跌，最终的结果，只能是“稳”。

 

目前唯一确定的，就是调控的方向是从紧的。

 

去年12月，高层强调“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

 

也许是为了让人死心，这次的干脆加上了“牢牢”二字，这或许意味着，房地产政策的全面放松基本没有可能，将不断重复着打补丁的过程。

 

只是，对于身处楼市的每一个人来说，这种对于未知事物的不确定性产生焦虑和恐惧，已经成了本性。