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预判政策方向请把眼光放在一线城市

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预判政策方向请把眼光放在一线城市

安居乐业是居民基本的需求,在这个基本的需求中安居是基础。安居从两个方面解决,一是 购买一套全部产权属于自己的房子,二是低租金租赁一套住房。当前城镇住房拥有率超过96%的情况下,如果还属于那4%的无房刚需,在现有的高房价面前,可能真的有点难。即便是有房一簇,如果原有的房子过小,想换一套大房子、好房子其实也并不容易。所以,最近的楼市发展方向开始掉头,由商品房的购买逐渐向租赁住房转变。

2021年春节后上班第一天,党媒经济日报就发表题为“租赁住房将成为可长期接受的住房消费方式”一文

楼市风向已变,党媒提醒“想生娃”变“敢生娃”,房价可能是关键

在文章中,党媒称:

整治租赁市场乱象,引导长租市场稳健发展。住房和城乡建设部部长王蒙徽在谈到2021年的工作时就强调,要加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度,防止“爆雷”风险。这一点从最近楼市热门的京、沪、深三大一线城市出台的整治措施可以证实。承租人押金及单个支付周期租金合计不能超过3或4个月,对于超过部分的资金,由监管银行进行监管。

其实,整治租赁乱象不仅仅是对当前商业租赁房的规范,更多的刚需居住还得从低价的公租房中来。根据最近各省市召开的住房工作会议,大规模的租赁住房建设纳入了2021年的重点。

上海市2021年计划新增供应公租房8000套,同时加强既有房源周转循环使用,全年计划新增供应宿舍型房源床位1万张。上海这个量在巨大的需求面前,还是少了那么一点点。

浙江省力争2021年公租房受益家庭达25万户。

广西2021年全区计划新筹集公租房5570套,主要在南宁、桂林和北海3个城市。

青岛公租房新开工计划1000套。

河北省计划筹集公租房5000套,发放公租房租赁补贴1.5万户,培育发展住房租赁企业10家,筹集租赁房源不少于5万套等。

北京今年计划开工建设1万套集体土地租赁住房,投放市场运营5000套(间)。

更多的城市公租房建设正在有序开展,在此不一一罗列。需要提醒的是,公租房建设规模越大,对刚需住房的房价影响越大。而公租房建设及服务走在全国前列的城市当属重庆,截止当前已提供了约50万套公租房解决低收入或无房户居住问题。

真的该为重庆点赞。

住建部部长王蒙徽曾表示:

将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房,会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策,增加土地供应,单列用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设,支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建,简化审批程序,充分发挥国有企业和民营企业功能作用。

不管是公租房也好,商品房也罢,住宅用地的供应是基本保障。只是住宅用地保障到位,房价的爆涨就难以发生,炒房也就缺乏生存的土壤。

整体来看,去年的经济工作会议成为楼市发展的转折点,今年在强力打压炒房的基础上,强化对住房租赁市场有效供给,通政策性租赁住房来发挥市场“稳定器”的作用。

我们相信,只要租购同权的快速有效落地,租赁住房可以成为党媒所说“居民可长期接受的住房消费方式。”

前几天,公安部户政管理研究中心发布《2020年全国姓名报告》。报告显示,新生儿出生数量再现断崖式下跌。2020年进行户籍登记的新生儿共1003.5万,同口径下,2020年比2019年减少了175.5万人,下降幅度约为14.9%。这引起了广泛的讨论,各路专家纷纷建言放开生育,国家卫健委也同意先在东北试点全面放开生育。

不过,放开生育政策容易,愿意生,有能力生却并不容易。

特别是当前的房价,以及与入学直接相关的学区房政策把很多想生的人阻挡在门外。有人说,高房价是最好的避孕药。这个观点虽没有专门的研究来证实,但,很多人却把它当作常识。

生娃的压力,从党媒的文章中可以得到真实的感受。新华视点发文《生不难,养不易,配套是关键》,提出要让“想生娃”变“敢生娃”,政策配套是关键。

在房地产行业快速发展的20年时间里,我们总能发现一个规律,那就是政策的延迟性。无论是最初的限购限售还是如今的摇号买房、房产税试点等,一开始试点都会选择一线城市,原因很简单,市场住房需求很饱满,即使政策高压调控,也并不会实质性影响市场的稳定性,一旦运行一段时间后,整体效果立竿见影,往往会复制其他城市。仅从这一点来看,这就是调控的流水线操作,以点为面完成楼市长效机制的建成。与此同时,近些年三四线城市的不温不火让不少购房者很焦虑,即使经历了多次去库存、棚改热潮,但实际上对市场供需并没有产生实质性影响,更多的是提高本地居民收入,溢出外部城市。

楼市“整治”房贷?这2大现状不得不面对,专家:买房或要亏钱

基于这个逻辑,未来房价走向如何很大程度取决于一二线城市热度,退一万步说,连北上广深房价走向平稳运行,请问其他城市何来的底气支撑房价上涨呢?从这一趋势来看,预判政策方向请把眼光放在一线城市。

至于市场层面,信贷资源就是大家最关心的。在过去城镇化率仅为30%前提下,市面上流动资金并不多,即使开发商想拿地也是有心无力,而在最关键环节下,银行、金融机构站出来了,一方面支持开发商融资拿地,另一方面为购房者提供购房贷款,完成了供需两端的资金流动。此时大家是否意识到一个问题,倘若信贷资源即房贷受到监管,甚至全面停贷,楼市又该何去何从?

楼市“整治”房贷?这2大现状不得不面对,专家:买房或要亏钱

在讨论这个问题之前,我们得明白一个道理,那就是目前我国到底有多少人背负房贷?截止至今我国住户部门总债务余额为58.9万亿元,其中住房主贷占比超53%,也就是说每100个欠债的人当中就有50个人背负房贷。而对于后续有购房需求的人来说,贷款买房似乎成为唯一的选择,由此可见这一部分数据大概率只增不减。

你以为这就是结局,但现实很打脸,最近有不少地区传出“暂停发放房贷的消息”,特别是北上广深多家银行表示房贷额度紧张,甚至出现排队办理业务的现象。对此业界人士表示,随着相关部门开始着手针对信贷资源监管,例如去年的“三条红线”和今年的央行、银保监会设立分档管理金融机构,其释放信号很简单,信贷资金想轻易流入楼市无疑是异想天开。此时接下来市场正在发生潜移默化的改变,例如以往一季度信贷规模为300亿元,如今封顶才100亿元,整体缩水66%。

楼市“整治”房贷?这2大现状不得不面对,专家:买房或要亏钱

而据财经社报道,1月26日广州四大行个人房贷全线上涨,其中个人按揭受到监管,新增个人房贷占比不能超过12.6%、每个月新增个人额度不能2020年10-12月的平均房贷额度。从这一系列动作来看,楼市全面停贷的可能性很低,但资格升级却是大概率事件,无疑证明楼市整治房贷的趋势到来。

楼市“整治”房贷?这2大现状不得不面对,专家:买房或要亏钱

在如此紧张的市场格局下,这2大现状不得不面对,主要内容如下:一是房贷利率提高,当使用额度一定而申请量上涨时,基于市场规律上涨也是意料之中,这一点从最近各大地区银行数据来看,普遍处于水平趋势,浮动较为明显的还是广东地区;二是自身杠杆是否稳定成为核心因素,如果这个局面持续下去,持房成本增加是必然趋势,这对于购房者是一种考验,无论是首付比例还是房贷和以往相比会高一点,而对于持房者来算,市场形势严峻,就意味着变现周期拉长,房子更难卖出去。

楼市“整治”房贷?这2大现状不得不面对,专家:买房或要亏钱

总的来说,以上2点现状在短期内并不得到改变,其中意蕴值得大家深思。对此不少专家表态买房或亏钱,原因很简单,从政策、货币、人口3大层面下,基本找不到支撑本轮房价上涨的拐点,其次当下市场最真实的数据会让大家明白,无论是开发商还是中介,卖房不易,买房更难。平心而论,即使是优质房源,买房前请抱着亏钱的心态,房价走平即亏钱,年涨幅8%才有可能不赔钱,但如果将这个标准放在去年,又有几个城市达标呢?

要在促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接上下功夫,医疗、教育、托幼等方面成本降下来,想生娃才能变成敢生娃。其实,最大的成本就是买房的成本要降下来,可能有生育意愿的人更多一些。

人口专家梁建章就建议,二胎生育减免住房土地出让金。

我也认为,这是一个好办法。”想生娃“变”敢生娃“,房价可能是关键。

要想多生,总体上需要解决的三个现实问题 ,房价不高,上学不难,看病不贵,这才是根本。祝大家2021年牛气冲天,心想事成。