文/子木

 

楼市研究中，一般要着重研究三大时间节点：

 

春节前后、三月阳春、金九银十。

 

其中春节前后最为重要。

 

人们忙着过年，售楼处关门，中介铺子关店，银行放贷缓慢，对于房产这种重大资产，一般都会放在年后决策。

 

所以这段时间，通常是一年的成交冰点，也被称作“超级淡季”。

 

然而超级淡季，却最容易暴露价值。

 

比如一个城市在春节前后，楼市没有冷淡，反而成交火热，房价攀升，意味着什么？

 

购房需求极度旺盛。

 

往往春节前后楼市火热的城市，进入新一年的行情只会越来越好，这是大概率事件。

 

基于这个观察，子木接下来带大家看看哪些城市行情好，哪些差，推演趋势，给出建议。

 

1

残忍的分化

 

整体来看，今年百城行情（除一线）走出了“深V”趋势。

 

除夕前一周，交易热度非常高，除夕进入冰点，而后开始缓慢爬升。

这个曲线很熟悉，每年都这样，不过今年除夕后成交热度上涨要明显快一些，这可能跟“就地过年”政策有关。

 

下面主要研究微观市场。

 

报告显示，今年春节前后，城市行情分化非常严重。

以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市，春节期间交易热度明显较高，同时，三四线城市成交冰冷。

 

未来“城市能级”将和房价深度绑定。

 

春节前后，新一线城市平均成交热度约为38.2，二线城市约为7.2，三线城市约为3，四线城市约为1.15。

 

越小的城市成交越凄惨。

 

我年前说过，2021年将是三四线城市最难的一年。

 

原因有三：

 

1、棚改货币化安置政策大都停了。

2、银行出台两道红线，贷款严了。

3、大城市鼓励人们就地过年，返乡置业没了。

 

三大利空，足以戳穿大多数有房价泡沫的三四线城市，春节期间成交冷淡也在情理之中。

 

2

实打实的增长

 

在这其中，成都表现亮眼，交易热度高达100，稳坐第一宝座，超出第二名西安半个身位。

 

自打去年国家战略把成渝城市群提升至国家第四极后，核心城成都和重庆便成为未来之城。

 

数据显示，成都2020年GDP达到17716.7亿元，排名全国第7，重庆25002.8亿元，排名全国第5。

2020年城市GDP排行TOP10

 

两者进入前10梯队，无论在经济层面还是人才吸引力上，想象空间巨大。

 

成都现在二手房均价是1.6万/平米，相对于3.2万/平米的杭州来说，尚处于价值洼地。

 

这次成都表现出异于常人的行情走势，将成为2021年的行情导火索，成都购房者不要犹豫。

 

其次是西安。

 

西安自从被定义为国家中心城市和陆上丝绸之路起点后，这几年发展迅速，房价连续上涨，让诸多刚需梦碎。

 

有人说西安房价泡沫很严重。其实我不这么认为。

 

房价就是一个城市的股票，买的是预期。

 

深圳房价8-9万/平米，高吗？

 

对于一般人来说，的确很高，但深圳房价肯定降不下来，因为中国有钱人都想在深圳买房。

 

科技之城、大湾区核心，再加上房子的稀缺性，这个城市的概念和竞争力没得说。

 

同理于西安，这几年连续爬升，压都压不住，是因为西安被定义为我国西北部的战略之城。

 

纵观整个大西北，没有一座城市能与西安较量，在这条赛道上，西安是绝对的大哥。

 

再加上高校资源和文化底蕴，加速流入的人才将会继续撑起西安房价。

 

苏州，在我眼里依然是长三角地区的价值洼地。

 

前几年随主浪潮起势，而后因太过火热引起中央注意，被政策封死了。

 

但好的价值标的，不会被压制太久，虽然2020年苏州楼市无人问津，但苏州的经济太过强势，加速修复了购房者预期。

 

数据统计，2020年苏州GDP成功破2万亿，为20170.5亿元，位列江苏第1，全国第6，而且经济增速为4.8%，位于长三角地区首位。

 

苏州二手房均价是2.4万/平米，相对于长三角第二梯队，3万多每平米的杭州、南京，依然存在较大的升值潜力。

 

天津，前几天聊过，房价本来已经调控到位，但因为库存太大，楼市回暖但不足以支撑高质量反弹。

 

而合肥刚跨入万亿门槛，势头十足，而且政府供应太少，房价有了充足上涨的理由。

 

至于其他城市，篇幅有限以后再讲。

 

3

房价贵不可怕

 

回到主题，今年春节前后，热门城市TOP30中，已经有21座城市成交套均价超过100万。

 

100万买套房，10年前可能很多人无法理解，但对于现在的房价，已经习以为常了。

前几天还有一项数据表明，全国300多个城市中，已经有77个城市的平均单价超过1万元，占比超过25.6%。

 

这77个城市覆盖了一二三四线城市，甚至县城。

 

还是那句话，房价的基础是人口和经济。

 

南方即使是县城房价过万，也是可以理解的，因为经济强劲，地域产业发展也能跟得上，人口密度也高。

 

但在北方，如果人口和经济双低，还不是省会城市，房价过万大概率就是泡沫陷阱。

 

房价其实是一个城市经济发展的外在表现，不怕贵就怕没概念。

 

所以在房产投资角度，宁当凤尾不做鸡头。

 

4

注意房子属性

 

春节期间，无论是新一线、二线或者是三四线城市，成交最多的依然是两室一厅。

 

面积上，主流交易面积区间集中在60-90平米，占比约为39.1%；其次是90-120平，占比约为26%。

 

所以还是那句话，如果买房想投资，主选60-90平米的2室户型，这在全国都适用。

 

前段时间，回老家过年，迫于无奈参加一个聚会。

 

一位远房亲戚在酒桌上得意地说，刚给孩子在北京花了几百万，全款买了一套40多平米的1居室。

 

隔壁问，为什么不选择贷款买个2居室，他说不愿意欠债，而且房子越小未来越好卖。。。

 

一群人称赞，真了不起。