因为过年的缘故，魔都财观有段时间没聊宏观没聊干货了。
作为内容输出者，这段时间其实更希望读者能轻松一点。
但最近的楼市并不这样，从深圳到上海到杭州到南京，开始透露出太多太多的信号。
我们来回顾一下，不到一个月时间内释放出的重磅消息——
深圳出台二手房指导价，引导商业银行合理发放贷款；
上海楼市调控不断加码，无房户摇号积分规则出台；
杭州年前释放19个盘同开分流，1万套打新“红包“涌入市场，“代冻资”风波甚嚣尘上；
南京抢人白热化，手已经伸向省内、长三角，来了就是南京人，来了就可以打新买房。
各位有没有发现，楼市突然有点不一样了，起码和过去二十年都不一样。
过去一段时间发生在楼市里的一幕幕，像胶片机一样，一帧一帧的在我面前循环播放。
当我们把这些现象串起来并试图抽丝剥茧的时候，也许能够找到一点背后的信号和真相。
1
首先回答一个问题：2021年的楼市，还会好吗？
如果是全国一盘棋的视角去看，我的个人看法是：
会好。但依旧会紧。
大家注意这个用词，紧和好冲突吗？不冲突，稳楼市并不是跌。真想硬着陆，楼市背后的大手力量，有一万种办法让房价跌。
钢筋水泥并不值钱，真正值钱的是脚下的土地，和这套房产捆绑的所有东西，教育、医疗、配套福利等等。
也许有人会反驳，楼市不是没有出现过下跌，上面提到的深圳、上海、杭州、南京，无一例外都有过阴跌。别看上海这么热，2017-2019这三年，回撤十几个点都再正常不过。
但是，即使在那三年静淡市里，也从来没有出现过全面跌，而是分化跌、去水分。
杭州、南京、深圳也是如此。
价值坚挺的板块和房源，会一直坚挺下去，和股市的价投逻辑一样。
如果分城市的视角来看，大概的脉络就是一线会持续紧，二线局部紧，三四线小步放宽。
去年一整年，我们看到了正国级组织房地产座谈会、住建部央行齐上阵，找城市约谈，找房企约谈，督导商业银行监管资金流向。
不只是给态度，也在给压力。谁过热谁吃调控，谁调控不力谁问责，没有例外。
最高级别的中央政治局和经济工作会议，也多次点名「稳楼市」的预期。
这种特殊时刻，一线就好比一个班级里的优等生，怎么做和怎么紧成了必考题。
所以我们才能看到，深圳竟然可以顶着如此大的压力，给二手房出台了指导价。上海竟然可以权衡各方利弊，对积分摇号的规则细化到如此程度。
而二线会局部紧，杭州和南京对于人才的渴望已经到了令人咂舌的程度，政策的变动不会很大，但资金的监管、贷款的发放、限售的规定会依旧严苛。
至于三四五线，趋势就是不断小规模放宽一些前期紧的政策，把限购限售做一些调整，不至于大涨，也不会对城市发展伤及元气。
这是我个人对于趋势的一点点判断，背后的支撑是观察楼市和吃过亏的经验，时间会告诉我们最后的答案。
2
当然，除了趋势之外，我们作为一个个参与到其中的个体，也要感受一下其中的变化。
楼市开始对个体的管控，逐渐收紧。
去年一整年，无论你在深圳上海，还是杭州南京，会发现一些台面上的动作，全都是应对个体的政策。
深圳上海严查资金违规、严查抱团涨价、追溯离婚、增值税变更……
杭州南京向人才敞开怀抱，但资金管控和限售5年没有手软。
所以在整个去年，最失望的应该不是看多或看空楼市的人，而是贪心的人。
买房想抄在底部，卖房想卖到顶部，都会被无情的教训。
现在我们回过头去看楼市，去发现全局下楼市曾出现过4个底部，分别是2003年、2008年、2014年、2019年。
但当时的这4个底部都不简单，都有一个共同特征。
就是当时市场上的普罗大众都不看好，哀嚎遍野看空楼市，卖家都在出货，买家却出现了断节。
新房低首付、优惠折扣频出、返佣极高，二手房笋盘众多，卖家基本都有谈判空间，但当时又有多少买房人能够杀伐决断呢？
卖房也是如此，基本就是底部转热的第二年，开始慢慢迎来低谷。
但当时的卖家基本也被市场热象迷昏了头脑，长期持有者并不吃亏，但置换改善错失之后却开始捶胸顿足。
可以预估的是，2021年和前4个底部不同，楼市很难出现短时间的脉冲上涨。
各位请准备迎接热度之后的转向，这段时间静下心来，好好审视市场，审视自己。
3
从去年开始，我们也看到了一些个体为了楼市做的改变。
越来越多的个体，知道运用互联网的力量，来和上层监管部门完成联动。
从上海X博士写信倡导无房户优先，再到杭州人举报“代冻资”，再到深圳人举报抱团涨价，都是个体的力量在改变楼市。
这种趋势好吗？好也不好。
好的是大家都在用微薄力量，来改变一些不公平的现象。
不好的是容易出现利己主义，误伤很多人。比如公平怎么权衡，卖房改善是否也能优先？这都容易造成遗留问题。
而从去年开始，上层和楼市也开始对个体作出一些回应。
深圳上海杭州南京现在都在出台政策支持无房户，保护刚需买房。
这一点有必要重申我们之前讲烂的一个观点，只要你是刚需，如果政策扶持你买房，找到适合自己的标的，可以打新，也可以买二手，只要能够满足你最大的需求就可以下手。
别管后市会有什么新政策，也别管楼市会不会回撤，反正短期内所有的刚需都不会卖房，只要考虑自己的现金流和月供能力是否能覆盖房贷就可以。
毕竟楼市到底会出什么政策，后面会怎么演变，大家都不知道，都是在分析，都在根据经验推演。
属于楼市的不确定性太多，而这个不确定就是来源于政策和市场的两方面共振，比如深圳出台了二手指导价，上海改变了税费，有些刚需买房人就开始过度解读，却忽略了市场对于政策的消化能力。
除了推演趋势，我们能做的最实际的东西，还是让买房决策真正能够落地。
4
最后一点，是题外之话。
希望今年所有人的杠杆不要拉太高，未来一年都会是资金收紧年，不要借太多钱，尤其是违规和高利息的钱。
每年的赶顶期，我都会好好核算一下自己的负债率和现金流。
整体可以参考两个原则：「逢三退一」和「五三原则」。
逢三退一是香港一位博士的投资心得，意思就是在市场最亢奋的时候做好市场调整的准备，如果持有3套房产，就卖掉潜力和流动性最差的那套，保持现金实力等待更好的物业买入机会，从而不断优化自己的资产包，
五三原则就是整体负债率不超过50%，现金流能够覆盖3年月供。如果你的负债率过高，就准备出掉潜力差的资产，来做好赶顶期的过冬准备。
不破不立，下一轮调整期，也有属于自己的机会。
但一定一定不要倒在下一个黎明到来的前夜。
5
再聊聊最近的感触，这些天我陆续在群聊在朋友圈刷到一些言论，股市太热了，炒币太热了，基金太热了。
俨然一副「眼红到发热」的状态。
我也多多少少玩过一些，但我发现这么多年有个规律，所有的投资市场，当大家都眼热的时候，其实更应该谨慎。
可能是我境界不够，这些年凡是见到卖房炒股、买币、炒黄金原油的，好像都没有好下场。
有点闲余资金，适当买入，但不要祈求一飞冲天，垃圾股涨起来可以上天，掉下来也能一地鸡毛。
包括最近我们也看到了，行情真转向了，基金抱团股也照样不管用。
前两天基金抱团的如茅台、宁德时代、美的等不也纷纷大跌，个股反而能够迎来普涨。
如果承担不了风险，适当减仓也未尝不可。
今年楼市股市，都有赚钱机会，但也是格外注意资金安全的一年。
6
其实写到最后，发现这篇文章有点宏观，不像以前写过的干货，有各种实操落地的细枝末节。
但类似这样的文章，知道这些真相的意义大吗？
不小。起码不会犯错，这就足够了。
