最近，广东省向外发布全新的《国土空间规划（2020-2035年）》。
国土空间规划的含金量，大家都懂。
不仅传递着高层对广东省未来土地的规划，还涵盖着交通布局、人口规划、区域定位等多方面的信号。
可以说，每一项指标都深深影响着，我们未来的买房选择。是我们在诸多不确定性中，最能抓住的确定性。
那么，广东省本次的国土规划，到底透露出哪些信号？
诸多细则，究竟利好的是哪些城市？
这些城市，又隐藏着哪些买房的优质选择呢？
别着急，具体我们一项一项地来看。
这次的规划文件，几乎提到了广东省所有的城市，上至广州、深圳的双核心带动，中至湛江、汕头省域副中心，下至云浮、河源多支点发展。
但是千万不要以为，所有提到名字的城市，政策的春天都到了。
要知道，政府才是真正的端水大师，上下讲究的是一个“均衡”。千万不要被表面的信息所迷惑，而是要看看规划种种，真正的利好到底落在了哪些城市头上。
接下来我说的，都是分析过后，规划里重中之重，务必要重视起来。
首先，大家此刻最关心的就是，广东省接下来发展的重点，到底在哪？
答案依旧是珠三角，更精准地说，是珠江两岸！
文件将整个广东省划为三部分：北部生态发展区、沿海经济带、以及珠三角地区。
仔细看看三个区域的战略定位，就会发现各自的重要程度。
北部生态发展区，主要是粤北的韶关和河源等地，定位如名字一样，是保护生态，促进环境美好发展。
沿海经济发展带，位置稍微重要一些，指的是省域副中心的湛江与汕头为中心的都市圈，但副中心的战略定位已经暴露一切，就是距离核心，尚有距离。
我们真正应该关注的重点在哪？毫无疑问是珠三角，这应该是所有广东人的共识。关于珠三角的定位，才是最值得仔细研读的，这段在文件中是如此描述的：
建设以广州、深圳双核心的两大都市圈及协同发展珠江西海岸都市圈，加快珠江口东西两岸融合互动发展。
细读一两遍，你会发现，接下来的重点画得清清楚楚。
整个珠三角发展目标是什么？是促进珠江口东西岸融合发展。
最核心城市是哪些？广州、深圳、以及珠江西海岸都市圈核心——珠海。这一点，在城镇空间布局图中画得非常清晰。
这三个城市，大概率才是接下来政策支持的重点，也将是湾区两岸发展的重中之重！
战略位置是一方面，关键要看，实际利好与政策指向，是否一致。
这就不得不说，这份规划最实际、最重磅的交通利好——六大交通廊道！
其实这才是这两天，这份国土规划如此出风头的原因。
因为规划中第一次明确未来即将拥有两大磁悬浮轨道，沪深广高速磁悬浮与京港澳磁悬浮。
而这，极有可能重塑我国未来的城市交通格局。
磁悬浮列车有多快？目前我国高铁时速在350公里，广深港高铁最高时速仅有200公里，而磁悬浮能够达到600公里每小时。
如果未来真正开通，深圳到广州市区，可能15分钟都不到，广深到上海只需要2.6小时，到北京，只不过是3.8小时的时间。
如果你是一个喜欢感受速度的追风少年，这意味着你可以实现，早上在北京看升国旗，中午在上海景区打卡，下午在深圳开会，夜里在广州喝粥饮靓汤。
全国最一流的城市，被如此亲密地串联在一起，这对全国各大城市格局的冲击，不可想象。
大湾区的影响力将进一步扩大，小城市的命运再度危矣，年轻人的出逃，可能比600公里每小时，还要快。
此外，非常值得关注的是，这份规划，还提到了琼州海峡通道，这是绝对的利好海南。
要知道这条通道修建已经喊了整整三十年了，这次出现在广东的国土规划文件上，说明近期势必要有动作。
去年以来，海南的政策利好非常之多，海南怎么买房？接下来我们会有文章专门会分析。
回到广东省内，影响城市格局的六大交通连廊，利好的到底是哪些城市？
一定是最核心的交通枢纽：深圳、广州与珠海。
无论是湾区一小时，还是广东省内2小时，或是全国3小时，都得依靠这三个城市的互联互通。
广州代表整个大湾区的交通核心，深圳代表湾区东岸的交通核心，珠海代表湾区西岸的交通核心，只有三点打通，才能打造真正高效的轨道湾区。
所以我们也可以看到，六大重要廊道，三条都是围绕着这三个城市而展开。
京港澳高速磁悬浮连接的是珠海、广州；沪深广高速连接的深圳、广州；再加上粤西粤东沿海高铁，连接上深圳与珠海，整个湾区轨道交通终于被最便捷地连上了！
而这条连接粤西粤东的高铁，其实就是我常说的深珠通道。
所以为什么我们一直强调，即使有了深中通道，深珠通道依旧是非常必要？
这是广东省整个三横两纵战略交通布局的支点，湾区两岸不仅需要高速陆运，更需要高效的轨道运输。
深珠通道就是湾区大桥的3.0版本。
1.0 是港珠澳，双向六车道；2.0 深中通道双向八车道； 3.0 深珠通道，不仅是双向八车道，而且还预留4条轨道，2条高铁2条地铁。
未来珠海和深珠直接通地铁的可能性相当大。
12月24日，在中国共产党珠海市第八届委员会第九次全体会议上，珠海市委书记郭永航：力争“十四五”末开工建设深珠铁路！
算算时间，至多两年，深珠通道大概率能迎来批复。
如今，自上而下，深珠通道批复根本没有阻力。此前深中通道一拖十年，完全是因为省内协商屡屡受挫。
如今广东国土规划敢这样写，珠海领导人敢如此放话，上下很可能已经达成共识。
这次国土局的规划，可以说再一次验证了我的观点。
此前我在珠海线下游学团与日常直播课中，就多次提及，深珠通道建设已经板上钉钉，就差发改委临门一脚的审批。
在此，再次提醒大家：
深珠通道随时会出确定消息，珠海唐家湾北围买房，一定要提前布局！
最后，此次国土规划，还有一个非常值得大家关注的信号：人口。
在人口生育率不断下降，在东北很有可能率先实现全面放松计划生育的当下，人口对未来的发展，对房产的价值支撑最为关键。
未来广东省的人口增长规划是怎么样呢？
这份规划明确表示了，截止到2035年，广东全省新增人口2231万，其中有2139万也就是近96%全部是流入珠三角。
其他区域呢？
北部生态区，为了保护自然环境，未来的人口还将继续流失，人口预计实现-177万的增长。
沿海西翼与东翼，虽然有30万和65万的增量，但是整整17年仅仅增加30万与60万人口，年均仅增加1万—3万，基本可以直接忽视。
也就是说，到2035年，还将有两千万人口汇入大湾区！
这些人口最终将会流向哪？
珠三角很大，城市也很多，两千万的人口流入，广州、深圳绝对占大头。
但是我们知道，广深实际管理人口，各自均已超过两千万人。土地是有限的，城市的管理能力是有限的，未来人口势必还会向周边城市外溢。
所以我认为人口利好会有两大趋势：
1、都市圈周边外溢，环深的东莞、惠阳；环广的佛山、清远小部分，都有机会吸引外溢的人口。
2、都市圈核心城市，也就是珠海，在交通提升下，本身产业底子还不错的珠海，应该也是接下来湾区人口增长的一极。
接下来的珠三角，迎来的是更加激烈的抢人大战。
大家看下珠三角除了广州深圳两大核心，和江门肇庆两大末尾，其余城市到2035年的人口规划，从2019年至2035年，这16年间，这5大珠三角城市的人口增量野心都几乎在200万以上。
尤其是珠海和惠州两大城市，惠州仗着土地多，离深圳近，21年竟然规划有近400万的人口增长，至2035年的人口将达到870万人，果真如此，珠三角又一个大城市诞生。
而珠海，凭借着产业优势、气候环境、未来深珠的合作，至2035年还要增加近300万达到500万总人口，相当于再造一个新珠海。
这样的目标能实现吗？
2019年珠三角的人口增长情况，已经在用实际数据宣告——珠三角尤其是头部的几大城市，就是人口的黑洞。
买房跟着人口走，是楼市下半场买对房的最核心逻辑！
这一份规划，就是广东省楼市的置业密码。
未来，广东省的交通还将不断打通，破圈、交融成为大趋势。地域、政治的壁垒将不断打破，人口还将持续涌入，资源与思想将在这里整流转，高效碰撞，迸发别样的生机。
这是大湾区最独特的优势，也是我们看好大湾区，最坚定的信心。
选择比努力更加重要，这一点在买房时，更是真理！
