经济发展、科技能力提升这些都是我们赶超欧美发达国家的重点，同样在居住上，我们同样也在紧锣密鼓地赶超。以户均住房为例，当前美国、日本住房套户比分别为1.15、1.16，德国住房套户比为1.02，英国住房套户比为1.03，而中国城镇住房套户比接超过 了1.1。也就是说，住房套户比这个指标上已经实现目标。如果按照央行的统计报告，这个指标更好。

当然，随着房地产的发展，房价的快速上升，不管是房企也好，居民购房也罢，债务杠杆率也在快速提升，同时居民消费也受到了挤占。就在大家因房地产持续向好，房屋保值增值而开心之际，央行和银保监会就曾发文旗帜鲜明地说，“要切实防范房地产金融风险”。

所以，今天，我们从经济学家任泽平提出来并得到各界公认的房地产分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，交用此框架和大家交流一下。

一、房地产长期看人口，人口数据表现还好吗？

前期，各界要求全面放开生育的呼声较高，纷纷站在不同的角度进行了解读，今天，我们不再赘述，我们用两个权威的数据或观点来让大家感受一下。

1、民政部部长李纪恒在十四五规划辅导读本中撰写了《实施积极应对人口老龄化国家战略》一文。他说一旦总生育率低于1.5，则会掉入“低生育陷阱”，迎来一系列难以逆转的社会问题。当前总和生育率已跌破警戒线。从公安部户籍登记数据来看，目前已经低于1.1了。

2、去年的人口准确数据还需等待第七次人口普查结果的公布，但是，根据公安部户籍登记数据显示，形势不容乐观，可以说是断崖式的下跌。截止到2020年12月31日，我国2020年出生并已经进行过户籍登记的新生儿共1003.5万。与上一年同比下跌14.9%

二、房地产中期看土地。

自然资源部自然资源开发利用司最近召开了一次“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，要求22个重点城市住宅用地供应将实现“两集中”。即住宅用地集中发布公告、集中供应，一年不超过3次。

在土地出让“两集中”的同时，要求2021年供地规模不得低于近5年平均量。

自然资源部培训材料

增加土地供应及批量出让，为房价下行打下坚实的基础。

三、房地产短期看金融。

金融端对防止炒房，防范化解房地产泡沫提升可以说是持续性、系统性的全面开展。最为经典的要数“三道红线”和“资金集中度管控”。

“三道红线”主要是控制房地产企业有息债务的增长，相信大家早已有所耳闻，具体内容如下：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

从上图可以看出，房企50强中，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，《通知》对不同银行采取了差异化的标准。五个档次的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为：40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%。

所以，不管是短期、中期、还是长期，面对当前房价上涨的势头，冷静一点或许更好。如果还这么持续下去，房价硬着陆的机会正在增强。