文 / 大先生
01
躲得过初一，躲不过十五。
哪怕是元宵佳节，东莞还是半夜鸡叫，对楼市调控下重手了。
这一天，全球股市暴跌，股民关灯吃面。这一天，东莞顶住压力加码楼市调控，“莞六条”震慑市场。
直接来看政策重点：
1、非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年；
2、堵住假离婚，夫妻离异两年内住房套数按离异前计算；
3、新入户居民首套购房要求半年社保；
4、首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成；
5、未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成。
关键词：社保延长、首付提高、假离婚堵死、价格不许涨！
这个剧情，一如去年7月份，又是一次凌晨突击。
去年7月25日凌晨，在深圳发布715“深八条”之后两周不到，东莞迅速跟进。
而这一次，在深圳人都沉浸在二手房价格打压新政之时，东莞又在一个宁静的深夜，出手加码楼市调控。
为什么只要深圳楼市感冒，东莞就得跟着打喷嚏？
因为莞深楼市联动性越来越强，深圳春节前在新房、二手房打出史上最严的组合拳，临深的东莞不可能没有动静。
上个月深圳发布二手房新政后，深圳楼市的大门对多数普通人关闭。对于社保年限拍马都追不上“社保巨子”的深圳年轻刚需来说，只剩下三个选择：
委曲求全买东部；提高首付买西部；外溢到周边临深城市，东莞首当其冲。
因此，东莞此时出台新政，提前打好预防针，压制市场预期，就成了必然选择。
基本堵死了那些妄图逃离深圳、打新东莞的游资热钱的炒房路径。
02
从楼市表现来看，东莞也和深圳越来越像了。
2020年是东莞的大涨之年。
去年疫情后，深圳率先领涨，当时广州还没反应过来，东莞立马跟上。
松山湖、中心城区、长安虎门等地房价不断上涨，部分热盘轻松突破到4-5万/㎡，松山湖的房价甚至有赶超华为总部坂田的迹象。
中国房协公布的2020年12月全国二手住宅房价排行，东莞房价同比涨幅高达47.11%，领涨全国，碾压深圳。
因为东莞没有在国家统计局70城的名单里，山高皇帝远，只管闷声发大财。
但大涨之后，必然面临调控。
去年7月，东莞发布“本市史上最严”楼市新政，二手房首次纳入限购范畴，但从效果看，差强人意。
新房依旧靠抢。
2020年，东莞新建商品住宅供应创过去3年最高，成交量创过去4年最高及历史第4高，房价创历史最高。
均价2万/㎡以下的镇街，2019年还有20个，2020年就只剩9个了。
今年1月，东莞一手房成交量接近8000套，再次刷新同比历史记录；全市新房成交均价 29242元/㎡，环比上涨14.49%，其中南城以45058元/㎡问鼎最高。
一个月涨14.49%，什么北上广深杭，在涨价面前，都是东莞的小弟。
二手房价依旧坚挺。
2020年，东莞仅贝壳平台上就有超60套5万+/㎡的房源成交，其中不乏6万+/㎡的成交记录。
近日，松山湖的万科虹溪诺雅成交了一套约80㎡房源，总价660万，折合单价超8万/㎡。
隔壁的深圳人见到这个价格，都得倒吸一口凉气。
更可怕的是，目前东莞新房库存还严重告急。
截至2021年1月，东莞全市商品住房存量仅为273万㎡，去化周期只剩3.2个月，创下历史新低。
而且，这不是结构性的供给短缺，而是全面的供需失衡。
几乎每个片区都供不应求，超过七成镇街的去化周期低于4个月，很多镇区长期就一两个商品房在卖。
别的城市去化周期都是10个月以上才叫正常，北方一些城市甚至超过18个月，东莞四舍五入等于没有库存，房价能不涨吗？
放眼大湾区，东莞成交的住宅用地占比之低，也仅次于深圳和中山。
为了增加供应，东莞从去年开始，明显加快了卖地的步伐，但土拍市场的热度更加惊人。
今年以来出让的三块地，基本上是齐刷刷地到达封顶价，每一次都是逢地必抢，一地难求。
麻涌南洲村地块吸引了近70家房企疯抢，经历了71轮鏖战才被最终拿下；凤岗地块24021元/㎡的楼面价溢价率近78%，开年便挤进了东莞全市地价排行榜前十；松山湖湖景路地块楼面价25800元/㎡，预计未来售价近5万/㎡。
这样下去，供给是增加了，房价也得跟随地价涨到天上去。
在深圳已经率先加码调控的情况下，东莞再不跟着踩急刹车，恐怕又要被当做反面典型，去长沙去学习如何“房住不炒”了。
03
大湾区楼市的漩涡中心深圳，已经被按在地上摩擦，不仅贷款受挫，而且整个市场一片混沌，成交量锐减。
这种状态持续下去，房价很难有比较好的表现，大概率就是横盘，阴跌。
那么，跟着深圳一起吃感冒药的东莞楼市，能像深圳一样给房价退烧吗？
答案是，很难。
从文件看，本次新政限价＞限购＞限贷，针对的分别是买二套房、离婚买房、新落户买房的人群，也就是最有可能以“投资”为目的买房的炒房客。
但对于那些首套刚需，依旧呵护备至，影响程度基本就维持在上一次的政策加码水平——一年社保没变化。
充其量是在楼市冲击小阳春的路上，使了个不大不小的绊子，除此之外并无太多新意。
短期内确实能为市场降温，预计全年楼市成交将明显萎缩，房价涨幅也会明显收窄。
但长期来看，东莞上涨动力犹在。
东莞是全国唯一一座夹在两大一线城市之间的城市，是大湾区的核心城市之一，此次“十四五”规划，又被纳入了深圳都市圈。
2020年受疫情冲击，东莞距离万亿GDP俱乐部只差临门一脚，排名整个粤港澳大湾区第5位，仅次于深圳、广州、香港、佛山。
左右逢源的区位优势，极强的资源获取能力，为东莞带来了广深外溢的大量购房需求，叠加本身极度短缺的供应，奠定了东莞楼市的高潜力，长期依旧值得看好。
