2020年,房地产市场发生了一件让人忍俊不禁的事情,央行三红线政策出台之后,诸多龙头房企纷纷打折促销的同时,河南省房地产商会组织了一次闭门会,达成了一项“漂亮”的决议:咱们都说好了,谁也不能带头降价。
有房从4.5万降至2.68万,提前看看。
就在这个“协议”发布之后的3天时间里,郑州有2家楼盘还是没有忍住,直接用实际行动“撕毁了”这份协议,其中一家楼盘房价下降的幅度较大,从4.5万降至2.68万(不便报具体名称,有兴趣可按图索骥),一时间,房地产市场上的买房人瞪大了眼睛。
这不是开玩笑的吗?说好的不降价,为啥这俩楼盘最终还是下降了?究其原因,还在于市场太不平稳,让房企们对“不降价死扛”这种做法提出了质疑。
进入2021年,开年之后,楼市一片火热的景象,抢房热、楼盘打新不断出现,楼市一旦热闹、调控就会紧锣密鼓地推出,2月份以来,多个城市的房地产调控再度呈现出密集出现的景象,10天内,杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海连续出手为房地产降火。
从调控的密集度,足可以看出房市的火热景象。开年“一片红”的景象会不会延续至金三银四、甚至到金九银十,以至于带动2021年全年楼市向好发展?很多人认为,大有可能,然而也有很多专家给出了否定意见,今明两年,房价“涨还是跌”?专家:先看看3个条件!
01调控依然不会放松
这是毫无悬念的事情,2017年房地产调控260次,2018年达到400次,2019年达到600次,2020年与2019年几乎相当,2021年开年之后,还没到金三银四小阳春,各大城市的调控已经密集地排上了日程,这足以说明目前各个城市对楼市依然处于“提防”态度。
调节楼市有两只手,一方面是市场自发的价格调节,主要表现在供需关系上,过去20年里,房地产市场由于供需错配,导致房价一涨再涨,在很多时候,市场这只手很容易失灵,这个时候就急切地需要调控这只手了。调控之下,市场的买房预期和房价信心正在逐渐减弱。
根据央行在2021年发布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》数据,对于接下来的3个月,有19.9%的人有买房打算,这比例远远低于过去第三季度的20.1%水平。与此同时,在楼市平稳、二手房阴跌的情况下,买房人预期并不高,网上有调查显示,现在超过30%的人取消了买房打算(因为看不准房价),还有20%的人延迟了买房计划(想要看看情况再说),还有一部分人表示正在犹豫状态。
正所谓“房价不涨便是跌”,社科院预计,2021年房价涨幅5.1%,这个幅度看起来很高,但其实买房并不能带动财富增长,反而在房产持有成本居高不下的年代里,直接导致财富净损失。需求减少的情况下,房价如何涨得了?
02房地产税将出台
全国房地产商会联盟主席顾云昌前几日就直言,在接下来的5年时间内,房地产S出台是必然事件,现在各方面已经基本达成了共识,接下来只是关于这个政策出台的过程解决和各项体系理顺的事情了。
顾云昌表示,在调控手段越来越多的情况下,我们要需要解决几个问题,一是短期的调控和长效机制问题,尽可能多发挥长效机制的作用。长效机制包括金融、土地、税收方面的手段。
房地产s的到来,对房价有多大的影响,能直接带动房价下跌吗?根据德国、加拿大、法国等已经执行的情况来看,这个“东西”对房价影响程度相对较小,但并不是没有。房地产S是财产保有税,只要你有房子,那么就需要按照标准交费,房子的价值越多、房子的数量越庞大,那么费用就相对越高。
举个例子,如果税率为2%的话,你有400万元的房产,则每年需要交8万元费用(这纯粹是假设),那么如果一位炒房客有100套房子总价值达到8000万元呢?那一年时间内需要交多少钱?在这种情况下,这位炒房客该如何抉择?很明显,他会把手中一些不保值、增值幅度太小的房子扔掉,进而增加市场二手房供给量,平抑房价上涨的可能性。
03专家认为资金或收紧
2021年以来,央行的限贷令已经让很多银行和买房人感受颇深,每个季度末、月末的时候,总能或多或少赶上银行房贷末期,额度不足成为了困扰买房申贷人的大问题。短期内,这个局面不会有多大的变化。限制资金直接或者间接进入房地产市场,依然是未来房市策略的内容之一。
2月下旬,再度开展2000亿元中期借贷便利(MLF)操作,利率是2.95%,跟上一次的基本一致。与此同时,进行了200亿元逆回购,还有2800亿元逆回购到期,一天时间里回笼了接近2600亿元资金流动性。
近期以来,央行这种操作已经不是第一次,业内专家认为,也非最后一次,资金持续收窄已经是大概率事件,“金三银四”小阳春或将化为泡影,期望金融措施宽松,或并不会如愿所偿。与此同时,利率会不会走高?也成为了关注点。