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楼市热点区域的调控正在趋向于全产业链覆盖

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楼市热点区域的调控正在趋向于全产业链覆盖

 

开年的楼市已经足够喧嚣,热点区域的调控正在趋向于全产业链覆盖。在这种态势下,2021年的楼市到底怎么走?

 

今天,是定调的关键节点。

 

早上的政府工作报告中,对房地产的表述,主要集中在这一段:

 

“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。 解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民青年人等缓解住房困难。”

 

如果我们把它和前些年的一对比,会发现,今年不但对地产的篇幅比较大,在整体的思路上,都在着发生巨大的变化。

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首先,今年住房政策的最大目标,是“保障群众住房需求……尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。”

 

这是一个首次出现在政府工作报告里的目标。

 

要怎么达到目标呢?报告中第一次,把住房主体分层,从“商品房,政策性住房与市场化租赁住房”三个角度,分别提出解决方案:

 

1、“解决好大城市住房突出问题,坚持房住不炒,稳地价、稳房价、稳预期”。

 

这是针对商品房来说的,一是关注大城市,二是稳定地价和房价,三是加强自住属性,去金融属性,不要炒作。

 

“解决好大城市住房突出问题“最初是在去年年底的中央工作会议提出的,后续已经出台了一系列创新调控手段,从深圳、广州,到北京、上海、杭州……

 

而一手房限价管控、二手房价格监管落地、贷款额度缩减,限售加码,甚至供地“两集中”……都是稳定房价地价,去金融属性的地方性落地举措。

 

2、“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。”

 

这是针对政策性住房的。比起前些年轻飘飘的“推进保障房建设”或者“发展共有产权住房”,这次的表述,第一次具体到了土地供应、资金支持和建设方式。

 

这是三个主体中着墨最多的一个主体。未来保障性住房的推进力度,应该比往年明显加强。

 

3、“规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。”

 

这个是面向市场化租赁市场的,长租公寓曾经火爆一时,后来遭遇优胜劣汰的大洗牌。如今,强调的主要是“规范发展”。

 

如果这三个方面可以正常推进,毫不夸张地说,房地产会从沿袭二十年的“香港模式”,真正转向“新加坡模式”

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其实,比较少有人关注到的是,在去年深圳“715”楼市调控政策发布一个半月后,深圳市住房和建设局局长就发布了关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话。

 

大家都知道,我们现在的住房偏向于“香港模式”,也就是商品房为主,保障住房以租赁的公屋为主,不能妨碍私人房地产业发展。

 

而“新加坡模式”是什么样子的呢?

 

就是“住有所居”。少数有钱人买商品房,多数人能买到很体面的政策房,一个都不能少。

 

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。

 

新加坡的租屋呢,大概长这样:

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(图源:网络)

 

组屋也就是政策性住房,外表看起来有点像宿舍,但是交通学校商业样样都有,最吸引人的是价格便宜。

 

政府主导组屋定价,严控房价收入比保持在3-5倍,所以组屋的价格一般是同地段商品房的50%以下。

 

政府还额外提供补贴,最低首付可以做到1成。

 

便宜大碗,成功降低了新市民和青年人的上车难度。

 

而且,组屋的供应量也是巨大的。2016年的数据显示,新加坡就有高达82%的公民居住在组屋里,而在2018年,这个比例是是79%。

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这样看来,政策性住房至少占到所有住房供应的的80%。

 

在2018年,深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房,虽然没有新加坡占比那么大,但比起目前的20%,还是高了许多的。

 

但是,实施的过程中,被质疑得最严重的,是深圳地少人多,安居集团难以拿到足够的土地。

 

所以,一切的破局,在于是否能够真正“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”,以及,从制度上,确保地方政府对于保障房的积极性。

 

毕竟,土地财政和央地博弈的事情,我们也说过很多次了。

 

此外,除了长远的模式变革,在住房供需这个问题上,还有两个很重要的变量。

 

一个是金融,尤其是经营贷。

 

政府工作报告里是这样说的:

 

“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。”

 

“进一步解决小微企业融资难题……引导银行扩大信用贷款、持续增加首贷户,推广随借随还贷款,使资金更多流向科技创新、绿色发展,更多流向小微企业、个体工商户、新型农业经营主体。”

 

同时,定下了详细的指标:

 

“大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上……推动实际贷款利率进一步降低,务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降。”

 

大家都知道,去年房价是怎么在“房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下”的同时,实现热点地区30%以上房价涨幅的。

 

去年,抵押经营贷的利率已经比房贷还要低了,如果能全款买入再做抵押经营贷,既绕过了限贷政策,还能获取低利率的贷款。

 

一举两得。

 

从今年年年初开始,对于经营贷的监管加码,眼见不少贷款买房的人被查,被抽贷,真是“吃了我的给我吐回来”。

 

而今年,经营贷还会继续放水,综合融资成本还会“稳中有降”,监管是否一直保持高压,变得尤为重要。

 

只要松懈一点,楼市就有水涨船高的动力。

 

一个是城镇化与旧改。

 

我有注意到,在城镇化方面,提到了“实施城市更新行动”,具体表述是:

 

“政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个。”

 

去年,这个数字是3.9万,今年比去年新增了1.4万个。

 

说句实话,虽然旧改不是当年席卷三四线城市的棚改,不会对房价有那么直接的刺激作用。

 

即使是微改造,本身对城市的面貌提升也是有利的,会间接推高房产的价值。

 

而且,去年“三年拆66个村,拆出一个新黄埔”的口号打响后,轰轰烈烈铺开的旧村拆迁是如何制造本地需求,推高当地房价的,大家有目共睹。

 

而今年,旧村,甚至旧城改造的步伐,也越来越急迫了。

 

光是广州,除了黄埔要求加快拆迁进度,年内拆完所有村之外,南沙36条村、花都20条村、白云33个村,外加26个老旧小区的拆迁改造……都已经纳入了五年计划。

 

你所在的城市和区域要准备开拆了吗?如果开拆,房价会重蹈覆辙吗?