在前些年，房价轮番上涨的时候，也有一些投资者投资了商铺。对于投资者来说，购买商铺的好处是，只要地段选得好，每年有大量的房租进账，而且投资商铺，往往可以“一铺养三代”，不仅是自己得益，后代也可以继承。但是，现如今是商铺纷纷倒闭歇业，反而是药店、房产中介、蔬果店却是多了起来。现在投资商铺不吃香了，而且是买进容易卖出难。
对此，我们认为，药店、房产中介、蔬果店能生存下来，主要是迎合了周围人的需求，另一方面存在相当的利润来作为支撑，因此生存下来相对容易一些。而服装店、小超市、餐饮店等纷纷倒闭，很可能是以下几大原因：
第一，房价上涨导致房租上涨，店铺资金流难以持续。我曾认识一个蔬果店的老板小杨，他租了一间50多平米的商铺出售蔬菜水果。他告诉我去年房租1万元/月，今年房租涨到了1.3万元/月。
而房东是一年签一次合同，一次付款就要预付半年房租，这意味着一年付二次房租。虽然，蔬果店生意还不错，利润率也较高，但是在房东如此苛刻的条件下，蔬果店真的没赚到什么钱。房租的不断上涨是很多利润不高的实体店，难以生存的原因。
第二，电商的不断冲击，人们的购物方式变了，大家更喜欢待在家里面购物消费，不喜欢逛街消费。现在很多年轻人早已经习惯于网上购物，这样可以直接送货到家。所以像这种与电商销售同样商品的实体店则会遭遇沉重的打击。比如，实体的中小超市出售的商品都可以在网络上买得到，人家干什么还要到实体店来购买呢？
而蔬菜水果、房产中介、药店等都是与电商展开差异化竞争而得以存活下来的。比如蔬菜水果店开在小区周边，人们进出都可以带点回家，这样更加方便。现在的人租房或买房，还是相信有实体店房产中介，这样更加靠谱一些。更关键的，人们生病买药，总是要去药店买药的，不可能在网上购买的。所以，只要与电商有着差异化竞争的实体店，受到电商冲击就比较小一些。
第三，房价不断上涨，购房者买房压力增大，群众的购买力日渐下滑，除了生活必需品外，其他需求是能免就免。随着房价的不断上涨，购房者每个月赚来的钱，都要还房贷，真正剩下的可支配收入并不多，购买力非常有限，除了蔬菜水果、日用商品、常备药品等，在其他地方上的花费就少了，所以很多实体商店生存不下去就是周边居民都套在房贷上面了，当地缺乏高品质的消费需求，养不活这些实体商店。
第四，存活下来的实体店铺利润足够多。如果能靠租用商铺都能存活下来的，都是有较高利润率的商家。比如，房产中介，对于房产中介来说，佣金收得比较高，只要卖掉一套房子，就可以存活半年。通常中介旺季时一个月销售掉十几套房，受房地产调控冲击时，每月也能销售掉三四套房。再比如蔬果店，蔬菜进货只有一元多钱，卖给顾客却要三四块钱甚至更高。所以，虽然这些行业都是高利润行业，这样才能在高租金的环境下生存下来。
近年来，实体店不景气已是不争的事实，只有一类实体店还能苦苦地支撑下去，这类实体店既要是大家离不开的刚需商品，又要有较高的毛利润，还要与电商存在差异化竞争的（电商无法取代的），这样的实体店存活下来的可能性较大，像又是利润不高、同行竞争激烈，还要受至电商打压的实体店，肯定难以在各种夹击中生存下来。所以，现在创业真的不容易，实体店纷纷倒闭就是明证。而那些投资商铺的人也是觉得被套住了，要想卖铺变现都很困难。
