1978年以来，我们国家不管是经济的发展还是房地产行业的发展都值得让我们自豪，先看几组数据来见证中国这40多年来的发展：1978年城镇化率为17.9%，2019年城镇化率达到60.60%；1978年城镇人均住房面积6.7平方米，农村人均住房面积为8.1平方米，2016年城镇人均住房面积已经达到36.6平方米，农村人均住房面积达到45.8平方米；从GDP总量来看，1978年我国GDP总量只有0.06万亿美元，根据国家统计局发布的最新数据，2020年我国GDP总量已经达到15.64万亿美元。
中国各方面的发展在世界上都算创造了奇迹，当然中国近些年的发展一定离不开房地产行业，房地产行业基本上可以称为中国的支柱产业。从促进消费、拉动内需来看，没有什么行业比房地产行业更能促进消费、拉动内需。因为房子在人们心目中有着非常特殊的地位，老百姓愿意在房子上面消费，并且房地产行业的兴起也拉动了上下游很多产业的兴起。
过去老百姓习惯把钱存进银行里，然而近些年来在房地产行业的推动下，很多人都把存款拿来买房子，导致储蓄率逐渐降低。据统计：2010年我国的储蓄率为50.7%，但是到了2019年，我国的人均收入基本上翻了一倍，但是储蓄率却跌到了44.6%。其实储蓄率降低在一定程度上利好经济发展，因为人们把存在银行里的钱都拿出来，相当于提升了老百姓的消费能力，老百姓把更多的钱用于消费，自然会促进经济的发展。
房地产行业适度发展确实会刺激消费，有利于经济的发展；但是如果房地产行业发展过度，反而会抑制经济的发展。著名企业家玻璃大王曹德旺曾说过：社会上的总资金量是一定的，但是房地产行业就是一个巨大的资金蓄水池，太多资金流入房地产行业，会导致流入其他行业的资金变少，因此房地产行业的过度发展会边缘化其他产业，尤其是实体制造业。
曹德旺先生的观点非常有道理，也非常中肯，房地产行业确实会刺激消费，但是如果这个行业吸纳了太多资金，反而会让其他行业被边缘化。经济学中常用一种被称作“马太效应”的理论，“马太效应”就是一种强者愈强、弱者愈弱的现象。房地产行业和其他行业的发展关系也符合“马太效应”，越来越多的资金流入房地产行业，只会让房地产行业发展规模越来越大，而其他行业发展会越来越艰难。
因此从经济发展的角度来看，房地产行业既要快速发展，又不能让它过度发展。如果房地产行业一直朝着不健康的方向发展，不仅会边缘化其他行业，甚至可能会给整个社会金融系统带来危机。因为房地产行业的发展离不开杠杆，不管是开发房地产的房企，还是购买房子的个人和家庭，都离不开高负债率。并且在房地产金融监管不严的时候，还有很多违规资金进入房地产行业，导致房地产行业的杠杆率更高。
不过今年楼市迎来了限制房地产金融的“禁锢”新规，2020年12月31日，也就是2020年最后一天，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，对房地产贷款余额上限和个人住房贷款上限进行限制，并根据银行的级别划定了占比上限的标准。
这一新规是从房地产金融层面对流入房地产行业的资金进行限制，银行基本上就是房地产资金流入的来源，不管是个人住房贷款，还是开发商向银行的借贷，都是房地产行业发展最重要的资金来源。这一“禁锢”新规出台之后，房地产行业可能会迎来平缓期，甚至可能会迎来发展的艰难时期，因为这一新规的出台，意味着未来几年国家对房地产行业的调控不会放松，维持房地产金融的稳定性，同时促进房地产行业健康稳定发展。
2021年的楼市环境对楼市的发展非常不利，首先是国家对楼市调控不断收紧，甚至开始收紧房地产金融调控，限制资金流入房地产行业。同时现在楼市的库存量非常大，据统计2020年底，全国100城商品库存量达到5.7亿平方米，同比增长9%，库存量基本上接近2014年，根据2014年的数据，当年的库存量高达6.2亿平方米。
众所周知，2014年是房地产行业发展非常特殊的一年，因为楼市的库存量过高，导致那一年房地产行业迎来了非常艰难的时期。不过后来在国家都去库存政策中，主要是棚改政策的推进，房地产迅速复苏，并且在接下来的几年，房地产行业开启了新一轮的上涨。
如今的楼市环境和2014年非常像，从住房库存量上来说好像回到了7年前，但是7年前的楼市历史还会重演吗？笔者认为不会重演7年前的历史，首先虽然现在楼市的库存量很大，但是楼市并不像2014年那样艰难，并没有出现房价“全面下跌”的情况，说明人们对房地产行业还有信心；另外现在国家对房地产行业的调控体系越来越完善，也使得房地产行业的抗风险能力更强。因此即使2021年和7年前的楼市境况非常像，也不会遭遇2014年的楼市危机，同时也不会遭遇2014年之后新一轮的房价“暴涨”。
当然房贷新规的出台对楼市稳定性的影响也特别大，这一“禁锢”新规从资金源头上限制了房地产行业盲目发展，如今的房地产金融政策相比7年前已经收紧很多，在如今的楼市新规下，即使遇到了完全一样的楼市环境，如今的房地产行业也会维持稳定发展。
不仅是房贷新规，去年央行也出台了“三道红线”新规，这一新规“禁锢”的是房企的发展，限制房企融资。因为很多房企盲目扩张，导致自身的负债率很高，房企的高杠杆会引起房地产行业发展的不稳定性，不过在“3道红线”的规范下，房企只能先想办法降低负债率，以符合央行要求的3个指标。这将有利于房企朝着正确的方向发展，当然也有利于整个房地产行业朝着健康稳定的方向发展。
结语：楼市发展本身就是周期性的，不过因为我们国家拥有一套独有的房地产调控政策体系，因此楼市的境况虽然是周期性出现的，但是在逐渐完善的房地产调控政策体系下，楼市的发展方向却不是周期性的，而是朝着更加健康稳定的方向发展。
