过去几年，哪里的楼市的“最惨”？
答案是：河北廊坊。
2020年年底的时候，社科院曾发布过一个报告，给出了下面这个表格：
也就是说，2016年到2018年那一波大涨之后，最近几年累计跌幅最大的城市是廊坊，均价跌幅是46.9%。
贝壳公布的2020年房价跌幅榜上，廊坊也是“年度冠军”，全年下跌了8.4%（下跌）。
前一段时间。廊坊甚至爆出了“房东想把按揭中的房子白送出去”的新闻。对此新京报有过采访报道，证明不是谣传。
不过最近几天，廊坊又成为新闻焦点：廊坊旗下的三河市（北三县之一），放松了落户条件。
如果你在当地拥有一套二手房住宅，就可以自己落户，还可以带上配偶、未成年子女和年龄符合条件的父母落户。如果你的二手房住宅是在2016年4月10日之后买的，落户要附加当地3年社保的条件。
多家媒体证实了这个消息，而且有燕郊（隶属于三河市）排队落户的照片。燕郊，是三河乃至整个北三县人气最旺的片区，也是最靠近北京的地区。
上图是廊坊的行政区划地图，北三县是廊坊代管的三个县（或县级市）的总称，它们分别是大厂县、香河县、三河市。这三个县市是廊坊的飞地，被北京和天津隔开了。
燕郊镇，因为位置特殊，历来是北三县的“风暴眼”。而北京人口的外溢第一站，也往往是燕郊。
从燕郊镇政府开车到北京新的市政府只有12公里，而北京东五环边的居民如果去市政府办事，都要开15公里左右。至于北京西六环到北京市政府的最近直线距离，也接近50公里。
近年来，北京的主要发展方向是两个，一个是向东，建设通州副中心，市委市政府几套班子也已经迁入。而通州面积不大，发展空间有限。所以北三县对于北京“东进”非常重要，是通州最好的腹地。
几年前，国家就明确：北三县的城市规划，由北京通州区统一负责。这开创了都市圈内跨省市统一规划权的先例。北京还承诺，优先向北三县转移一些“非首都功能”的产业，帮助北三县提升教育、医疗水平。规划建设联系两地之间的轨道交通，其中穿越北三县部分地区的北京轨道交通22号线（平谷线）即将动工，而且被列入了2021年北京市的重点工程。
上图就是22号线的走势图，其中红色部分是北京的部分，灰色部分是廊坊部分，在廊坊一共设立5个站点：燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼南站、齐心庄站，其中前三个是地下站，后两个是高架站。
22号线通车之后，在燕郊上车两站就是北京市政府，可谓近在咫尺。
北京另外一个重点发展方向，是新机场、雄安新区为代表的“南进”。如果说雄安新区算河北的（在保定境内），暂时不论。新机场则主要在北京大兴、廊坊固安和廊坊市区附近。
北京无论是东进和南进，都绕不开廊坊。换句话说：廊坊吃定了北京！
廊坊的“地利”之优越，放眼全国也是非常罕见的。在地级市里，恐怕只有苏州和东莞可以相比。
所以在2017年“北京+环京”强调控之前，廊坊一路高歌猛进，楼市空前活跃、房价持续上涨、人财物不断流入。
但人算不如天算，市场普遍没有料到，2017年春节之后，北京以及环京楼市的调控政策如此严厉，而且决心如此之大、持续时间如此之长。
结果造成京津冀楼市的普遍下跌。在这个区域里，除了唐山等个别城市有所上涨外，其他城市的楼市在过去几年都比较“苦”，甚至影响到了山东、山西、河南。
有一组数据，可以说明“环京”楼市进入熊市影响之大。
上图是2012年到2020年末，廊坊、北京、全国的“资金总量”增长比较。可以看出，在2012年末到2016年末的那4年里，虽然楼市出现了“热—冷—热”的变化，但北京和廊坊楼市调控不算太严厉，所以资金增长都跑赢了全国。其中廊坊的资金增速，更是达到了全国增速的2倍。
2017年春节之后，北京和廊坊接连进入强调控期，楼市全面降温，廊坊房价接近腰斩。其结果是，2016年末到2020年末的这四年里，廊坊汇聚资金只增加了15%，远远低于全国41%的增速。北京也有所降低，四年累计增长了36%，跑输了全国的平均水平，但明显好于廊坊。这是因为，北京产业竞争力更强。
从资金增速明显放慢，可以看出过去几年强调控对廊坊经济的负面影响。
廊坊目前不仅是地级市里限购最严厉的，也是同档次城市里落户门槛最高的。
国家此前公布的落户政策是：
全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；
全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。
廊坊市区的常住人口不到300万，属于“全面取消落户限制”的城市。而北三县，比如三河市，由于人口规模更小、城市级别更低，理应没有任何落户门槛。
由于廊坊距离北京太近，在北京纾解非首都功能、控制人口规模的大背景下，廊坊也全面提高了落户门槛，成为全国非常特殊的“地级市”。至于北三县，则成为最特殊的县和县级市。
那么问题来了：这次三河市放松落户门槛，是否意味着环京楼市见底？这个区域未来房价将如何走？下面谈谈我的看法。
1、真正意义上的“环京”，目前就是廊坊。未来或许可以加上雄安新区。至于更远的城市，其实都沾不上北京多少便宜，获得多少外溢。比如张家口、承德、唐山；天津稍好，只能算半个北京都市圈成员（武清区算北京都市圈核心成员）。通勤距离超过70公里，“圈”的意义就不大的，只能算是“城市群”。
2、三河市、燕郊放松落户，带有试探性质。只有社保，没有落户的，在当地只能买1套房子；落户之后，一个家庭就可以买2套，如果父母随迁理论上就可以买4套，所以对楼市是利好。
3、廊坊此前对人口流入、外地人购房限制过严，长此以往显然会影响经济发展，这从廊坊汇聚的资金总量大幅减缓，就可以看出来。最近1年，北京的城市定位也有微调，国家批复了北京自贸区，北京的经济中心、金融中心功能开始被提及。
中国人口红利正在终结，中美博弈让发展进入“内部大循环时代”。经济蛋糕迅速做大的时代过去了，就业、稳增长显得更加重要。在这种时候，廊坊显然也到了微调政策的时候。毕竟，就连北京都变了，上海也开始抢人了，廊坊只是一个环京的地级市而已，没有傲娇的资格。
4、从百度的热力图（显示人口分布）可以看出，北京东部和北三县之间，南部跟廊坊市区、固安之间，人口其实不算多，远远无法跟珠三角相比。
上图：北京东部热力图。
上图：北京南部热力图。
在这种情况下，北京纾解非首都功能反而比较难，因为外围什么都没有，配套比较差。
高层目前对核心都市圈的要求是，“要推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构”。
北京及其周边，显然距离“网络型城市群结构”差距较大。上海之所以提出发展五大新城，完善其独立运作的综合性功能，也是奔着“网络型城市群”去的。
反观北京都市圈，显然应该在廊坊、保定这些北京重点发展方向上，布局“多中心、多节点”，燕郊就有点“节点”的意思。要建成多中心、多节点，就需要有人口。
所以我的观点是：只有增加廊坊的人口，真正形成多节点、多中心，反而才能纾解北京的人口。否则，北京人口只能高度密集地集中在中心城区。
其实你对比一下北京和大湾区城市的热力图，就非常清楚了。大湾区才是真正实现了多中心、多节点发展的区域，连长三角都尚未达到。
5、我对北京和廊坊楼市的整体判断是：市场的确触底了，会有所回暖。但在房住不炒的大背景下，大涨也是不允许的。
