文/子木

 

这几天在深圳考察市场，最让我头疼的就是“查数据”。

 

过去我在分析市场时，可以直接从网上取证，房价地图、片区均价、小区均价一览无遗，比如这样：

但现在，你打开网站时，成了这样：

除了“套数”以外，空空如也。

 

贝壳研究院的朋友跟我说，深圳的房价数据系统已经彻底下架了，而且这次“下”得非常彻底，未来恢复可能性极低。

 

一丝凉意涌上心头，这意味着：

 

楼市的天要黑了。

 

失去数据，相当于交易没了“锚”。

 

买房人不知房价，媒体无法解读行情，中介也没有参考标的。

 

这就好比股市，K线图都没了，还怎么交易？

 

接下来，可能只有迫不得已的刚需才去选择买房。

 

除了深圳，近期的成都、杭州、武汉、西安等热门城市也在传出，当地正在密集严查数据成交板块。

 

当然还有下面这些：

 

严查经营贷。

打击抱团涨价。

落地二手房指导价，干涉交易。

“赠与”、“法拍房”等多门类深度限购。

……

 

可以说，几十年的房地产历史，任何一轮调控，都没有像现在这样“严酷”。

 

为什么会这样？

 

1

不可抗拒

 

我记得，2009年，金融危机后的美国一潭死水。

 

政府欲出台“8000亿美元”放水计划救市，然而左右两派激烈讨论了好久，计划才得以通过。

北京时间3月11日，美国总统拜登签署了1.9万亿美元的新冠纾困救助法案。图片来源：澎湃影像

 

但刚刚，拜登上台紧急出台了“1.9万亿美元”救市计划，这样巨量的资金可谓史无前例。神奇的是，没隔几天就通过了。

 

这意味着什么？全球放水已成定局。

 

老美放出的水，如果单靠自己消化，会直接“撑死”，必须靠割全球韭菜才能勉强吸收。

 

中国如果想避险，就必须跟着施行宽松的货币和财政政策。

 

货币宽松，钱撒人间，作为国民资产主要承载地楼市，房价上涨压力巨大，很容易引发新一轮大涨潮。

 

这是其一。

 

其二，股市、基金开年大跌，击溃散户信心，更有无数投资者被套死。

 

股民、基民认清了股市“风险”，为了保护财富，只能再次选择把钱放进楼市。

前几天一位老读者对我说，去年年底股市大涨，被朋友撺掇着投资股票，结果被“埋”，开年后，300万亏得剩下了38万。

 

老同志含泪对我说，“买个房子再怎么跌还有个壳，股市跌了，真他娘的连裤衩都不剩，这辈子都不会再碰……”

 

大水肆虐，资金避险苦于无路，这在2021年将是中产人群的主要焦虑。

 

最后是三月楼市汛期。

 

三月是每年楼市小阳春的起点月，年前积蓄的购买力都将会在此月集中爆发，无论多么弱的城市，都会有一轮冲击波。

购买力强的城市很容易借此，“房价跳涨”。

 

如此一来，我们可以把三月看作是汛期，一面是汹涌躁动的资金潮，另一面是尚存泡沫的楼市。

 

当局焦灼，寻求方案。

 

这次对炒房客是下了死手，甚至不惜使出“撤锚”这样的七伤拳打法，只为在这个节骨眼上，坚决遏制大水流入楼市。

 

现在的楼市对国家的影响，不只停留在经济层面，甚至是未来几十年的“国运”。

 

2

底部暗涨

 

当我们明白这些底层逻辑后，会发现，再“严酷”的调控手段，都很合理。

 

今年的小阳春也绝对是历史上最严苛的。

 

听一个内部的朋友说，当局现在专门成立了房价监管小组，用于监测各个城市的房价增长，一旦出现非理性上涨情况，马上进行“约谈打压”。

 

调控不住地直接复刻深圳模板——撤“锚”，变相冻结交易。

 

这段时间市场会很乱，到处都是房价上涨的声音，但越乱，购房者越应该“稳住心态”。

 

网上近期还有媒体说，某某城市大涨潮就在眼前，这是不可能的。

 

因为当下城市，都不希望自己成为调控风口上的“猪”。

这头猪不会飞起来，而是会被捆在砧板上，杀“猪”给猴看。

 

剥离这层因素，我们再来研究房价走势。

 

可以说，在历史最严调控面前，炒房概念会被抹杀，各个城市的房价完全靠刚性购房需求进行驱动。

 

这时候还要区别哪些城市的刚需多，而且购买力够强，也就是“人”与“钱”。

 

人讲过太多不再细说，主要是钱。

 

这两年，什么产业最赚钱？

 

除了科技、金融、新基建以外，就是大消费和进出口，大消费主要在于能源车、国货、男酒、女医美等等，而进出口则在于疫情之下，对全球市场生活商品的输出。

 

这些产业主要对应着城市以及人群。

 

比如国货崛起，今年无论是服装业还是化妆品业，都出现了很多新潮的国民品牌，这些国货主要厂址都位于长三角和大湾区。

 

比如进出口，数据分析，亚马逊最火的商家每年能卖100万美元的东西，其中一半来自于中国，疫情期间，运动鞋、口罩、雨伞、自行车、灯、瑜伽垫、宠物用品等，更是成为爆品。

 

这些产业链也主要分布在东南沿海城市，以及中部核心城市，富了一大批小老板。

 

一个东莞的朋友给我讲，去年他把手链工厂改成了造口罩，现在每个月都能卖2-300万只，他完全不担心口罩的销路，说疫情至少还要持续2年，之后再改其他行业也行。

还有医美，原来中国女性做整形都喜欢去韩国，现在韩国疫情，国际航班停运，成都却趁机崛起，引进最先进的技术和设备，夺得“医美之都”的名号，现在打着飞的去成都做整容的人非常多。

 

这些产业的崛起对于城市发展来讲是大机遇，对于城市人口来说，是财富的快速集聚，从而转化成房地产购买力。你会发现，最近发布的十四五规划与这个逻辑，不谋而合。

 

准确地说，以2020年为界，中国无论是城市还是社会阶层，在财富洪水和产业结构的调整下，会加速分化，差距也会越来越大。

 

3

真假阳春

 

昨天一个读者在后台跟我吐槽，调控不力，成都房价太高。

 

我回复他：“感谢吧，现在都是调控摁着房价等你上车，如果放开了，对于一些人来讲，就彻底失去了机会。”

 

对于优质的一二线城市来讲，今年在调控大手下，明面上房价无法大涨，但暗地里会加速积蓄购买力，形成暗涨趋势。

 

至于是哪些城市，我前段时间写了很多，接下来还会继续细分着写。

 

但是在购房上，下面这些话你一定要认真听：

 

三月以后，市场会非常混乱，无论开发商还是媒体、中介都会在这档口疯狂营销，会在网上营造“大涨”氛围，这时候千万要冷静，首先学会区分真假阳春。

 

方法有很多，我最常用的就是实探。

 

比如在三月，连续2个周末的下午，去不同区域的5-10家二手房中介门店看人流量，如果中介都在工位上坐着，基本可以判断为行情冷淡，因为周末是看房高峰期，中介们基本都在外带客。

 

然后再去逛新盘，不用进去，因为有可能出现请演员现象，直接看停车位的停车率即可。因为请的演员100一天，基本不会开车过来演戏。

 

如果有中介朋友，那更好了，但我建议小白同学不要去问中介，因为答案大概率是无效的。就比如你去饭店吃饭，问服务员饭菜好吃吗？一个道理。

 

记住一句话，三月连行情都没有的城市，今年基本不用考虑买房，因为最好的时间点没成交，说明城市购买力太差，房价还有下跌机会。

 

今年三四线城市还是回调重点，假阳春居多，在这些城市买房千万要“眼见为实”。

 

如果你看到的现象非常火热。想买新房的话，我建议你马上入手“打新”，因为这段时间开盘价基本之前已经定好的，不可能坐地起价。

 

如果买二手房，你就要把时间推迟到8月左右。

 

因为二手房成交周期长，你现在去看房到成交起码2个月，到时候正是买在了高点，成交高峰期，谈价空间太小。

 

等到小阳春结束，尤其是8月淡季，行情冷静，业主预期下跌，这时候再去看房，你谈价的空间会很大。

 

大部分城市的二手房房价曲线都符合这个节奏：

 

总之，新房跟势，二手房则是反着来。

 

4

真诚建议

 

最后对本文再总结一下。

 

1、全球放水，中国不能独善其身，优质一二线城市的房价存在大幅反弹压力，但是政策强控，今年不会出现大涨行情，但暗涨一定是有的。

 

2、2021年，存在暗涨压力大的城市，集中于这两年非常赚钱的地方，比如长三角、珠三角以及成都、武汉、合肥等内陆节点城市。未来城市房价和社会财富会加速拉开。

 

3、投资是反人性的，如果听着别人口中的信息买房，你就输了一半。如果买房，一定要用“实探法”辨别真假阳春。大部分三四线城市尚处于回调期，且没有享受大水红利、进出口红利以及产业红利，假阳春居多。

 

4、如果你所在的城市，近期出台了大量政策打击房价，甚至有些政策无法理解，今年想尽办法上车吧。因为在2017-2020年主调控后，今年还出台政策继续打压的，说明这个城市房价动力实在太强了，政府是在帮你拖延时间。

 

这段话，你细品。