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房地产行业迎来全新的阶段?

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房地产行业迎来全新的阶段?


楼市新风向:千亿头部房企掌门人,对于中国楼市底层逻辑全新研判

中国的行业趋势,其实有两个非常明显的信号源,而且这两个信号源对于行业的判断,有着“前置”和“滞后”的本质区别。滞后的信号源就不用说了,就是政策态度。

而前置的,是金融市场,也就是大家所熟知的股票市场,行业所属的板块的变化升降,短期看情绪,中期看政策,长期看价值。

什么意思?金融市场短阶段的变化,要么是资本主导的炒作,更大的可能,是市场情绪主导。

要知道,金融市场里面,有多少高学历高智商,在认知和信息层面具备碾压优势的精算师,投资人,上到基金大佬,下到投资大户,如果一个股票短期内出现了暴涨,这些人比在水里闻到血味的鲨鱼还要灵敏,还要反应迅速。

3月12日,截至收盘,港股融创中国(下称“融创”,01918.HK)收涨超7%,报32.4港元/股。融创的突然大涨,其实逻辑关系非常简单,那就是融创孙宏斌,抢在其他头部房企前面发布了2020业绩报告,发布会上一向敢言的耿直大佬孙宏斌发言看点很多。

楼市新风向:千亿头部房企掌门人,对于中国楼市底层逻辑全新研判

图片来源:东方财富网

 

股价上涨,说明孙宏斌的研判和观点,符合市场预期,并且在亮眼的业绩表现之下,暗合趋势,洞察意志,被资本市场所一致看好。

光成绩好还不行,思想跟不上,行为不检点,立场不坚定,厌恶风险的资本绝对没有好脸色。

这篇文章,就和各位读者朋友一起看看,这位超级网红,千亿头部房企掌门人,说了些什么话,结合亮眼的业绩,是如何让资本市场一致看好的?

 

PS:

文章略长,需要一定的时间和耐心,并且进行思考。

每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

 

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。

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1

主动表态:拥抱调控

 

“我是支持调控的,不调控的话,这个行业没法干了。”

孙宏斌在业绩会上谈及集中供地和行业调控时认为,重点城市的集中供地政策,对整个行业是一个好的事。“我是支持调控的。”孙宏斌表示,“不调控的话这个行业没办法干了。”

这几年为什么调控,因为这个行业太重要了。2020年2月底的时候开会的时候我是最乐观的,我预计去年销售能到15万亿左右,但其实到了年底是到了17万亿,相信今年会过18万亿。这个行业规模太大了,占的钱太多了。”孙宏斌称,“房地产的钱占整个金融体系的30%以上,如果加上其他行业用房地产做抵押的,就达到50%以上。如果这个行业不调控,对金融系统的影响太大了。而且这也涉及到老百姓的幸福感,所以中央调控楼市是这两个逻辑。”

孙宏斌称,“现在全球汽车市场2万亿美元,但这几年没怎么增长,你也做不出增量来。但如果地产行业不调控的话,房价和地价都要上天了,这是调控的必要性。我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了。对开发商来说,地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控的话对谁都没好处。我是一直支持调控的,你看现在出问题的企业就是中央已经调控了,但是你还买贵的地,你预计未来房价会放开,但就是不放开,那你不就是亏钱的么。”

孙宏斌说,要正确理解调控。“对我们来说,三条红线以后就不用担心我的负债率了,现在央行管着呢,在两年前我们就一直在说,我们不希望负债总额增加,希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了,销售增加那么多,负债率肯定降下来了,调控让这个行业安全了。”

 

孙宏斌的觉悟,非一般的高。

其实对于开发商来说,本质都是商人,商人逐利,漠视规则是天性,从商人赚钱的本能上来看,对于监管肯定是反感的,别说房地产大生意,也没见几个开店的喜欢城管吧?

但是中国房地产野蛮成长,无序扩张,事实上对于这个行业来说,已经出现了很多问题和风险,甚至已经到了高层要出面“维稳”的地步了,为什么?架不住利润高啊!

这种风险,已经渗透到地方政府和金融系统里面了,不用展开说,经营贷乱象和深圳地方银行自查睁眼说瞎话“没发现”,招致2020年下半年杀气腾腾一路调控,明眼人一看都知道,这个行业的风险已经到了一个很关键的节骨眼了。

身处供给侧的房地产商,就处在这个风暴眼中,此时的态度和选择,非常关键,一步安全上岸,要么就是一步滑向深渊。

很明显,孙老板的选择和态度,是符合高层的态度,符合经济宏观规划的。

楼市新风向:千亿头部房企掌门人,对于中国楼市底层逻辑全新研判

图片来源:网络

 

2

知行合一,降杠杆成绩显著

 

“这个行业感觉懂的人很多,真懂的人没多少,底层逻辑完全变了。”

 

孙宏斌说,“这个行业感觉懂的人挺多,真懂的人没多少。”而如今真懂的人都知道,房地产终究不能是低调赚钱的主,也不敢是高调炫富的壕。能做基石的一部分,稳稳当当,就是有期待。

孙宏斌的两个最满意:销量稳居头部、资本结构优化

在孙宏斌看来,现在的房企要均衡发展、良好发展,需要有两个优势:第一是优质的综合规模(包括销售额、土地储备、融资、自有资金、合作资金)。第二是综合竞争优势(包括营销、品牌、质量等)。

显然,2020年融创的成绩,达到了孙宏斌对良好的要求。

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图片来源:网络

此前三条红线全踩的融创,目前已经连降两档,由红转黄,只剩下资产负债率还踩着红线:

1)净负债率从2019年底的172%降至96.0%,下降了76个百分点,已达标;

2)非受限现金短债比约为1.08,2019年底为0.93,已达标;

3)剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%,较2019年底下降了5.6个百分点,未达标。

有一说一,一年的时间,能把三道红线降到两条达标,实属不易。

而且这个时间点选得很好,其他头部房企都到3月份了,还没有发布任何的业绩报告,有些时候,抢跑也是一种优势策略,孙宏斌这次的表现,堪称时机巧妙。

不仅响应号召,并且还用成绩辅助:

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  • 2020年全年,融创录得营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,创历史新高,同比增长36.9%;每股盈利7.82元,同比增长30.6%;预计每股分红1.65元,同比增长33.9%。
  • 2020年,融创录得合同销售额5753亿元,稳居行业第四,核心城市保持领先优势,其中在12个城市销售金额排名第一,另有25个城市排名前五。

这还没完,孙宏斌在成绩上面,还释放了一种信心:

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图片来源:网络

言下之意非常明显:土地储备不管是量还是质,都踩对了节奏,还顺带将了其他规模上头部房企一军。

一线调控不放松,最好的趋势不就是二线么?

能做到千亿头部房企的掌门人,有哪一个是省油的灯?两会刚刚结束,十四五规划落地,这个时间节点,不可谓不妙。

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图片来源:网络

3

态度乐观,态度积极

 

“未来是优秀(头部)企业的盛世年华”。

 

孙宏斌在业绩报告会的最后说:“现在,这个行业底层逻辑完全变了,因为三条红线管了这么多,再加上疫情人口变化。在全新的逻辑下我们已经有了非常大的优势,是非常明显的。现在是优秀企业的盛世年华。十年前销售我们才80个亿,现在对这个行业怎么理解就是见人见智了!”

这话就比较厉害了,潜台词,不就是中小地方房企要被洗牌了吗?

在中国做生意,特别是和国家一起合伙做生意,一定要讲规则听指挥的,房地产不就是最大的国家入股出资的合伙生意么?(土地永远是国家的)。

对国家出台的任何调控,孙宏斌只有一句话:非常乐观,非常支持。

不得不承认的是,孙宏斌的确在2019年底就建议房地产商“放弃幻想”,他当时给了三个判断,如今来看,基本都应验了:

  • 不让经济过度依赖房地产或成为“国策”;(不将房地产作为短期刺激经济的手段)
  • 这轮调控会持续很长时间;(“房住不炒”从口号到现实,疫情期间调控层层加码,金融收紧至今)
  • 今后想增加负债是几乎不可能的。(房企三道红线)

他表示,三条红线后融创优势巨大,并且融创对土地市场判断还是非常有见地的,未来会提前达到监管标准,并且有机会还会收并购,负债问题总量已经三年稳定,投资者要有信心。随着未来的国际国内双循环,文旅产业未来也会更加美好,滑雪项目也会加速建成很多尤其是冬奥会前,未来是大的看点。

满满都是对资本市场的痛点,这股价上涨,就不奇怪了。

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