在过去10年时间里，投资买房无疑是大多数家庭的第一选择，即使是初入楼市的人，都明白一个道理，那就是短期内房价大幅度跌幅是小概率事件。至于何为能造就这样的市场预期，我只能说主要有2点原因：一是由于成家立业、先有房后有家等传统观念影响，即使是掏空奋斗大半辈子的积蓄，在繁华的城市中能拥有属于自己的一套房子，其内心也是物超所值；二是房子逐渐承载金融属性，据央行数据显示，家庭财富中房产占比70%以上。基于这样的背景下，请问你觉得房价真的基于供需关系吗？答案显然是否定的，更多的是由市场预期主导，如果要说更加直白一点的话，那就是又有谁愿意看到自己的房子贬值呢？
也许正是因为这一股趋势的存在，无论是小产权房、回迁房、房改房、破旧小等房子，无一例外都受到了市场的追捧，特别是在上一轮棚改政策影响下，“拆二代”似乎成为当时最火热词语。你以为这就是结局，但对于近些年的楼市动向来看，以往那些根深蒂固的买房观念开始受到冲击，这一点就正如2018年社科院一份报告显示，房地产经济的拉动效应出现拐点，买不起房的背后滋生一些其他选择，例如退而其次选择二三线城市买房、手持现金流观望。而这一效果在2020年楼市得到淋淋尽致的体现，与2017年房价最高点相比较，郑州、石家庄、青岛等城市房价跌幅超过10%。
至于2021年楼市走向如何？首先我们得明白一个现实，截止去年6月份为止，国内住房贷款总额为30万亿，占据各大银行商业贷款54%，由此可见100个负债人当中就有54个是房奴，家庭收入60%都用于偿还房贷。其次我国居民消费率仅为39%，相比其他国家的68%、66%少了一半，但最关键的是我国年度GDP总值远远高于其他国家，也就是说当前高房价的局面下，老百姓的消费反而变小了，换一句话来说就是资金全部用在了大额消费。
基于这样背景下，楼市吹响“集结号”，相关部门纷纷调控加码，例如央行限制信贷资源，其住房贷款占比的上限不仅跟开发商有关，还和金融机构自身实力有关；银保监会更是针对资金违规流入楼市开出多张罚单；住建部相关负责人奔赴多个城市督导房地产市场运行状况。
从这一系列信号来看，我只能说今年楼市将迎来多重拐点。原因很简单，从政策层面来看，最近热点城市杭州、上海陆续出台新政，目标不仅仅是打击“假离婚”炒房，更是将法拍房加入限购范畴。当看到这里，再回望之前一段时间，合肥相关部门约谈抱团涨价业主、嘉兴明确表示外地人限购1套，限售扩大至全市，鼓励高端人才买房。说白了在失去政策倾斜下，所谓的市场火热终究只是昙花一现。
介于如此紧张的形势下，高层发文表态，例如银保监会主席郭树清表示，房地产核心问题就是金融化、泡沫化倾向比较强，很多时候大家买房并不是为了自住，而是投资；而前央行副行长吴晓灵明确指出，在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好泡沫破灭的准备。
当看到这里时，我不禁得出一个结论，那就是明年起，房价底线或出现。从这些业界人士的观念来看，我们基本能看到2个方向：一是房产金融属性极强已经是人尽皆知的事情，而今年住房贷款却成为监管对象，其释放信号很明显；二是土地市场改革才是关键，今年的宅基地确权和集体建设用地到底该如何发展？这一次的十四五规划中有明确的交代。俗话说影响房价的核心因素无非是“政策、人口、土地”，其中2者有了明确的结论，至于人口，即使放开二胎政策，依然挡不住我国新出生人口下降的趋势。
总的来说，房价的最终体现不仅仅是房子价格、配套服务的高低，更多的是老百姓消费水平的体现。在月收入仅为3000的小县城，就算房价破万也无法刺激经济发展，原因很简单，老百姓根本买不起，市场经济的本质就是供需交易流通，不想买是市场预期，但买不起却是消费天花板，任何商品必然都有涨跌周期。
