“深圳二手房指导价调控模式”开始进行城市化复制，中国楼市和房价正式开启“金融调控”全新阶段。

 

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我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。

这是熊猫贝贝第418篇原创文章：

 

一场席卷全国楼市，前所未有的调控大潮，正在全面开启和威力显现。

该来的总是会来的，后疫情时代，货币宽松的环境，让很多自媒体和炒房投机对调控的理解和感受，还停留在2009年和2017年的惯性思维中。

甚至有不少声音：“这次还是一样的配方，一样的味道”！调控越严，涨价越猛，越调越涨，抓紧上车！

事实上，这种观点非常的肤浅，浮躁，甚至是愚昧的，说了可能很多人，特别是利益关联的有房群体，炒房为生的人会接受不了，但是这一次，还真的不一样。

这篇文章，就从进入2021年三月份，住建部领导马不停蹄地全国调研，所带来的一系列调控落地作为切入点，解读调控风向和手段的本质深层次变化。

注意这里说的是变化，而不是什么升级和加码，这本身就是一种重要的转变。

直接一点，就是高层思路变了，方法换了，对结果的要求也不一样了。

 

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

 

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

一、住建部所至，调控随行，这一次不简单。

 

住建部再赴地方调研督导房地产工作，这一次是成都和西安。

据3月20日住房和城乡建设网站发布消息，“两会”结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

一线城市就不用说了，3月份还没有结束，成交和价格数据还没有出来，不过根据笔者包括在一线的同行朋友集中市场观察和真实反馈：

深圳：成交环境直接陷入僵局，买卖双方价格博弈困难激烈，成交量和价格没有任何期待值。（2月份数据包含一部分指导价新政颁布以前的集中成交）

深圳从2月8日政策发布至今，一个多月内二手房持续低迷。整个2月份深圳二手房网签共计5272套，对比1月的8971套，成交数据几乎腰斩。

国家统计局数据显示，2月深圳二手住宅销售价格环比上涨0.9%，对比1月环比1.7%的涨幅，出现大幅回落。

连续沸腾一年多的深圳楼市终于冷静了。

上海：调控不断，层层加码，补丁不停，不管是新房还是二手房交易热度迅速下降；

北京：整体楼市迅速转冷，卖房强硬态度软化，各种跳价涨价的现象销声匿迹；

广州：即使没有明确的调控，但是金融收紧态度非常严厉，放款周期延长，成交难度上升……

先不说一线房价高低涨跌，现在是一种很明显的用“抽梯子”的直接强硬手段，从金融支持层面在管控一线市场。

笔者在前段时间多篇文章中有一个重要研判：一线严控，利好新一线和高首位省会，包括经济强市。

炒房，套利，追高，价差的游戏在一线玩不了了，势必会蔓延到次能级的城市，这是市场经济的规则。

所以，国家住建部一线城市调研结束以后，马上就开始对新一线城市，热门城市的调研。

这个行动，本身就是一种强烈的信号和态度。

伴随住建部的调研，各地调控的落地，全国楼市和房价的这一轮调控的特点和目的诉求，也就越来越清晰：全国热点城市的调控手段越来越趋同！

这其中一个重大的信号，就是全国首个城市大胆跟进深圳，实施“二手房成交参考价”制度。

就是成都。

3月22日（住建部调研结束2天以内），成都市就发布新政，重点有四条：

土地供应趋紧：“三道红线”房企禁止竞拍土地

限售加码：“人房比”超3倍楼盘限售期限由3年延长至5年

限购加码：法拍房纳入限购、限售

调控二手房市场：建立二手住房成交参考价格发布机制
 

2021年全国热点城市密集发布调控，成都此次可谓集前者之大成。
一套组合调控拳下来，成都房价想要热涨都难。

其实，成都并不是单独案例：

长三角热门城市无锡，3月2日已经有所行动。

无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》。

1、对房地产中介机构进行“双随机”监管检查，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、经营贷挪用购房、捏造和散布不实房地产消息等违法违规行为进行严肃查处。

2、加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。

值得注意的是，无锡调控新政的出台，也是在住建部调研到来以前（3月3日调研，3月2日出台），火速出台的。

下一站住建部的调研目的地就是西安，结果如何，近期应该很快就会得到结果。

不过国家住建部的行动轨迹，其实就是一种明显的信号指向。

这一次调控，大家也能看出点轮廓味道了吧？不一般：

1、第一个不简单，是一种趋同性，曾经“一城一策，因地制宜”的没有了，不管从方法还有表达上的趋同性，非常明显。

2、第二个不简单，是金融管制态度，从未如此的从楼市调控中表现出来，或者说配合度这么高的。

3、第三个不简单，是行政配合，将炒房手段和可能出现套利的楼市漏洞，放到桌面上来说。

4、第四个不简单，是效率，无锡是领导没到，调控先行，成都是领导才走，调控迅速出台，高层管制的态度从政策落地效率可见一斑。

 

如上所述，如果现在还觉得“这次还一样”，那未免就是不识时务，看不清环境了。

房住不炒进入第五个年头，楼市调控也进入了“新阶段”，这对于全中国，长期躺在房子上面赚钱，依赖炒房为生的群体，还用过去20年经验眼光来看待当前中国房产的群体，恐怕不是一个好消息。

甚至于：2021年，或许是中国房产价值逻辑发生质变，还有炒房套利群体被洗牌覆灭的重要标志性年份。楼市去泡沫的第一步，就是整治炒房客。

二、值得关注和警惕的几个城市：合肥，东莞，广州……

 

这一次国家住建部领导全国调研，显然是奔着目的，有针对对象，并且是自上至下全维度覆盖的精细化调控实施，堪称“精准的外科手术式”政策市场干预行动。

一线城市全面严控，不管是市场预期还有成交热情，包括资本狂热，都处于一个冷却降温，甚至是冰冻的情况下面，现在不是房价高不高的问题，也不是有没有资格买的问题，直白一点，是对购房群体全方位高精度的资格审查门槛，能不能过去的问题了。

和以往“抓大放小”，导致全国房价轮动，带动普涨不一样，这一次的调控趋势，是有围追堵截的意味：

一线抓完，资本和炒房群体转移，往哪里去，就去哪里调研，调控随行。

而现在新一线，高首位度省会，还有经济热门城市的楼市躁动已经开始升温，无锡，杭州，成都或许只是开始。

有以下几个城市，非常有可能成为住建部的下一站：

合肥：“号头费”了解一下？“抱团涨价”了解一下？

特别是最近合肥竟然进行信息和自媒体管制，可见合肥当前楼市温度如何。

多位房地产领域大V和本地自媒体发布的市场真实情况被删除约谈，但是合肥楼市躁动，炒作风气盛行，这种异常的市场真实情况，事实就是事实。

东莞：典型灯下黑的城市，承接深圳炒房资本外溢，堪称闷声发大财的典范城市。

二手房涨幅全国第一不是开玩笑的。

广州：广州作为一线城市，没有明确的调控文件出台，目前还是以金融手段为主。

但是一线就是一线，出台调控也是题中之意。

……当然中国新一线和热门城市还有很多，通过以上几个城市的预判可以发现本次调控是具有“触发机制”的：当一个城市出现“抱团涨价”，“二手房价格异动”，还有“游资过境”等等的市场信号和表现的时候，就会引发调控大棒。

比如杭州，比如成都，都是抱团涨价引起的。

这就很清晰了：本轮调控，就是打击房地产金融收益属性和机会的。就是打击炒房群体的。

三、分析：什么是“金融调控”？和以前的楼市调控有什么区别？

 

2021年很特殊，称得上“调控大年”启幕，全国多城截止3月底已经正式出台和实施的正式调控了超过了百次。

其中比较有代表性和研究意义的几次：

2月8日，深圳出台二手房成交参考价机制。

3月3日，杭州限购法拍房！最后一块补丁被打上。

同日，上海启动2021年的第5轮调控，首次实施住房限售政策！凡是享优先购房政策买的新建住房，须网签备案满5年后转让。

3月22日，成都楼市调控16条出炉，明确采用深圳“二手房指导价”

这一次的调控大潮，和以往不同的最关键之处，是中国楼市的金融环境产生了本质上的变化。

可以说，从2020年以前，中国楼市的调控，基本上都是“市场规则干预和一手市场价格管理”为主。落到实处，就是五限一竞。

但是对于土地供给和金融环境，基本上没有涉及。

而这一次的调控，规则层面是加强了力度，同时直接卡住了二手流通市场的命脉。

这就是金融调控。

一方面，是投资，投机，甚至是手段套利的群体，对于金融的依赖远远大于真正刚需自住的群体，金融调控，就意味着投资群体没有办法撬动金融杠杆，资产市场，没有钱，玩什么？

一方面，是阻断了房地产行业，楼市，对实体，产业的“吸血”，打击经营贷就是这个目的。

一方面，是通过资格限制锁定房产对象，降低金融风险的目的很明确：房子只卖给真正有需要，有资格，有经济实力的群体，对短债长还，撬动杠杆风险博利的群体，洗牌出局。

 

金融调控有别于曾经的政策调控，这是从房产的金融属性，投资属性，还有传统的投资利益路径入手进行改变，从这个角度上来看，房产作为中国个体和家庭最大的财富发动机和载体的时代，可能就此改变。

并不意外，“房住不炒”不就是这个意思吗？

房住不炒≠房住不涨≠房住不值≠房住不卖，只是还想躺在房产上吃经济红利，找接盘群体收割盈利，轻松赚到比正常投资和实体投资还有劳动收入更多的收益的群体，可能该醒醒了。

四、趋势研判：后续中国楼市和房价的几个方向观点和建议：

 

结合近期楼市动态和政策落地的情况，关于后续中国房产，楼市，房价的几个观点和建议：

1、3月24日，权威国家媒体新华社发布#新华社：从源头减少房地产财富属性#，

可见当前调控随时根据地方楼市房价热度变化高效率落地的趋势不会在短期内产生改变。

特别是当前一些楼市暗流涌动，预期暴涨的城市，可能很快就会面临政策和金融双杀局面。

 

2、金融调控，不管是针对房企“三道红线”，还是针对银行“两道红线”。

都是为了打造长租房这道民生福祉的生命线，所做的铺垫和准备。

不用说未来房贷可能持续收紧，面对当前已经逐渐有脱离购买力的房价和依然沉迷于炒房套利的群体现状，未来金融的趋向，必然向租赁市场迁移。

从差价利润到经营租赁利润，这个趋势非常明显。

但是现在房价越高的城市，租售比简直低得到离谱，预计楼市全面降温规范之后，会迎来房租上升的周期。

 

3、截止笔者发稿，查询调控细则发现：西安已经调控升级，有兴趣的朋友可以搜索一下相关信息，个人觉得这个是好事，也印证了笔者文章的观点和趋势判断。

3月23日，西安住建局发布也下发了关于《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知，《通知》的核心是对商品房预售资金的监管，防止楼市泡沫，杜绝烂尾楼。

住建部到来之时，那距离调控就不远了。

4、这一轮的调控，核心思想就是三个字：“降杠杆”。

中国房地产领域的金融风险，已经成为当前中国经济和货币环境中的主要风险和矛盾所在：

 

放弃幻想，面对现实吧！

未来对于中国房产的价值很清晰：保值，低效率价值增长的个人和家庭财富安全垫和稳定资产，而不管是价差，利率差，还是炒作套利的金融属性，将快速式微，备受打压和剥离。

还是那句话，不管是投资，买房置业，永远不可能和国家意志和经济发展需求对立。

属于炒房客，用房产进行财富逐利的时代，即将正式结束！

 

文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！