如果把时间倒退三到五年，当谈及买房这个话题时，估计谁都想早点儿上车，然后坐等房子升值。毕竟，房价上涨的速度不等人。但是，最近三年来，随着楼市调控的深入，告别普涨、高位横盘、下行调整已经成为了楼市的常态。面对这种行情，观望和纠结一度成为了不少购房者的内心常态，尤其是进入2021年以来，很多有买房计划的朋友都在咨询，2021年是买房的好时机吗？刚需今年能不能买房呢？其实，关于能不能买房子，万变不离其宗，关键还是要看房价的涨跌。

那么，2021年房价将会如何变动呢？大家都知道，判断未来的房地产走向，业内有一个十分经典的论断：短期看金融、中期看土地、长期看人口。关于人口的变动，之前讨论过很多次，这里先不再赘述。仅就中、短期来看，从2021年开始，楼市正式迎来了3大“新规”，无论是金融还是土地都将发生重要变化，不少业内人士都认为此举击中了高房价的七寸，内行预测：房地产市场将继续调整，2021年房价或超出很多人的想象。

01、央行发布“三条红线”，房企高杠杆扩张模式将无以为继。

对于“三条红线”，大家都已经不陌生了。去年央行正式抛出“三条红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“踩线”的条数，将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，负债规模增速上限增加5%。不过，即便房企没踩线，负债规模增速也不得超过15%。说白了就是，越是缺钱越是限制融资，逐步引导房企降低负债。

另外，监管还要求，从2021年开始，一直到2023年6月底，房企就要完成“三条红线”的要求。对此，业内普遍认为，“三条红线”之下，至少未来三年，房企们都难以通过举债来扩大规模，而为了偿还各类债务，解决现金流的压力，接下来房企将会更加依赖销售回款。但是，面对下行的市场，降价促销就变得不可避免了。实际上，近一年来，恒大、万科、碧桂园、世茂等房企都已经开启了打折销售的模式，这一点在2021年还会继续延续。

银行

02、房贷实行集中顾管理，进一步制约银行资金流向房地产。‍‍

继“三条红线”之后，2020年最后一天，央行又发布了房地产贷款集中度管理要求。根据央行要求，从2021年开始，将严格限制各类型银行对房地产贷款的比例，其中房地产贷款占比的最高上限为40%，个人住房贷款占比的最高上限为32.5%。如果说“三条红线”是从需求端限制房企融资，那“房贷实行集中顾管理”则是从供给端对银行进行限制，可以看作是“三条红线”措施的再度升级，这样一来，资金流向房企、购房者的两条“水渠”都不同程度地受到了限制和约束。

除此之外，根据相关研究机构的数据显示，2021年房企到期债务规模预计将会达到12448亿，同比增长36%，这也是历史性的突破了万亿大关。搁以前来说，债务偿还期来临的时候，房企尚且可以通过借新债还旧债的方法来解决这个问题，但如今流向房地产市场的资金水龙头已经开始全面收紧，所以接下来也只剩下降价促销、加快回款一条路可以走了。不过，对于等待买房的购房者来说，这或许会是买房良机，遇到高性价比房源的机会增加了。

03、土地供应实行“两集中”模式，地价水平有望继续回归理性。‍

大家都知道，搁以前来说，土地供应有点类似饥饿营销，供应数量是多少，在哪里供应，什么时候供应，往往都不得而知，所以开发商就需要积极拿地和抢地，这样也就推高了地价水平和日后的房价水平。但是，从2021年开始，这种现象或将迎来明显的转变。

日前，自然资源部表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。虽然具体细则还没有出台，但根据多家媒体的报道，今年将有北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市实现土地供应“两集中”模式， 即集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动，而且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。截至目前，在众多城市当中，已经有郑州、天津、青岛、济南等4个城市披露了相关文件。

那么，土地供应“两集中”模式会给房价带来哪些影响呢？在笔者看来，大量土地集中出让，无疑大大增加了房企的选择面，这样就避免了众多房企集中抢占一宗土地的情况，从而可以有效控制土拍市场的热度，降低土地市场的溢价率，引导地价水平回归理性。由于土地成本直接决定房价，楼面价低了，房价自然就会随之降低。另外，如果房企想要多拿地多储地，就需要有稳定充实的资金流，在融资渠道收紧的当前，加快回款销售就显得尤为重要了，所以在目前较为冷淡的市场行情下，打折促销就不可避免。

总结‍‍

细心的购房者可以发现，以往的调控基本都是以限购、限贷等传统手段为主，限制的主要是购房需求，一旦调控松绑，高房价往往会卷土重来。但是，如今“三道红线”、“房贷集中管理”、土地“集中供应”，则是从影响房价的金融、土地等“七寸”之地出发，限制的分别是房企、银行，以及各种炒地的行为，而且每项政策都不是临时性的，而是长期性的，所以这无疑使得高房价失去了卷土重来的机会和条件。