如何精准预测房价的走向？对于这个问题相信每个人都有不同的理解，但市面上流传令人信服的结论，就是“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。至于该如何理解这一句话，其实可以按市场经济的底层逻辑来解析，前期靠着信贷资源流通供需关系，开发商买不起那就银行提供贷款，购房者买不起房那就是申请贷款，一旦形成基本层面的供需关系。而未来土地规模就是中期关键，在某种程度上来说，从开发商拿地的积极度，就能看出未来是看涨楼市还是看低楼市。其次市场的天花板就在于人口的多少，只要有人的地方存在必然存在衣食住行的需求。基于这样的理论，我们再回望过去楼市的发展历程，城镇化低下，老百姓储蓄率极高、良好的政策氛围似乎主导楼市前进。
客观来，在经历20年快速发展的结果也是十分明显，房价从最初的的不足2000元上涨至如今的9980元平方米、城镇居民人均面积接近40平方米、居民杠杆率接近60%。仅从这些赤裸裸的数据来看，我们得明白一个道理，抛开每年的通货膨胀，经济的流动性就是羊毛出在羊身上，为何楼市能够充斥庞大的现金流？最本质的原因就是越来越多的人将财富投身于房产，甚至内心潜意识都在认为买房赚钱。对此如果将眼光放在热点城市，我只能说学区房永远处于供不应求的状态，即使是千万豪宅，最终的结果还是排队买房，请问你真的觉得消费者只是单纯买房居住吗？
答案显然并不是，本质需求就是投资。你以为这一趋势能够一直持续下去，但现实很打脸，自从2018年开始，政策预期发生转变，曾经引以为傲的去库存、棚改陆续被暂停，开发商逐渐迎来还债期，市场最真实的一幕逐渐浮出水面。仅从1年时间，被迫申请破产的开发商有数百家，有十几个城市房价回到一年前，而对于曾经局部火热的楼盘来说，售楼价开始远低于开盘价。
基于这样的背景，我只能说今年首次迎来“贬值潮”，原因很简单，一方面是由于外部因素影响，个人收入的稳定性受到冲击，连小额消费都是一件难事，更不用说大额消费；其次政策端开始发力，不仅仅局限于调控次数，更多的是租赁市场、土地市场的改革。
而对于3月份楼市来说，各大热门城市弥漫着一股不安的气息。在本身住建部相关负责人早已去深圳、上海、北京实地督查后，调控加码出台不断，由此可见一线城市房价控涨不控跌。你以为高层的目标只是一线城市，但在3月初，住建部副部长倪虹带队奔赴浙江杭州、江西无锡调研督导，3月22日，再次带队奔赴四川成都和陕西西安调研。也就是说在第一季度内，住建部一共去7大热点城市实地督导房地产市场的运转情况。而从阶段流程来看，政策方向由最初的因城施策引导市场预期，再到限制假离婚、提高增值年限，遏制房贷额度，其深度远远超出大家的预期。
平心而论，从这一系列的市场动向来看，我们得明白一个道理，那就是楼市风向标不再仅仅是4个一线城市，更多的指的是热点城市。对于那7大城市群来说，不是人口超千万就是房价过快上涨，供应规模更是相形见绌的核心城市。仅从这一点来看，本轮调控的核心目的就是控制头部城市，这一点和十四五规划中的“解决大城市住房突出问题”如出一辙。至于那些自身产业薄弱的三线城市，当务之急恐怕就是快速去库存，只有快速消耗库存，新增市场的房价才能有所波动。也许理想是美好的，但现实是残酷的，对于大多数小县城来说，现在房子根本卖不出去。
总的来说，这一次囤房族的麻烦要来了，其压力主要来源于市场的饱和度，这一点不仅仅体现于政策的高压，更多的是政策补丁，例如杭州将法拍房纳入限购范畴、住房贷款成为监管部门的重点对象，若是贷款不合规，暂停贷款合同也是有可能的，这一点在《民典法》中有明确的告知。一旦遏制资金流向，我只能说囤房族可操作的空间将极其狭隘，未来买房赚钱不一定，但亏钱是大概率事件。
